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Wohnungseigentumsrecht | 15.11.2021

Corona-Pandemie

Wie Wohnungs­eigentümer ohne Versammlung Beschlüsse fassen

Es gibt Alternativen um wichtige Sachen zu beschließen und voranzubringen

Keine Versammlungen, keine Beschlüsse. In Wohnungs­eigentümer­gemeinschaften bleibt seit Beginn der Corona-Pandemie einiges liegen. Es gibt Auswege, um dennoch etwas zu bewegen.

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Wegen der Corona-Pandemie gelten für Wohnungs­eigentümer­gemeinschaften (WEG) gesetzliche Sonder­regeln. Die Gemeinschaften dürfen zum Beispiel auf Eigentümer­versammlungen verzichten. Bestellte Verwalter bleiben auch ohne Beschluss im Amt und der bestehende Wirtschafts­plan in Kraft. Die seit dem Frühjahr 2020 geltenden Regeln sollten eigentlich Ende 2021 auslaufen. Der alte Bundestag hat sie in seiner letzten Sitzung aber bis 31. August 2022 verlängert. Das hat Vor- und Nachteile.

Viele Versammlungen finden nicht statt

Einerseits dienen die Vorgaben dem Schutz vor einer Ansteckung mit dem Corona-Virus - durchaus sinnvoll angesichts wieder steigender Zahlen. Anderer­seits bleiben in den WEG viele Dinge unerledigt, weil es ohne das Treffen der Eigentümer keine Ent­scheidung dazu gibt.

Gabriele Heinrich vom Bonner Verein Wohnen im Eigentum befürchtet einen „Durch­führungs­stau“. Heinrich stützt diese Einschätzung auf eine Umfrage unter rund 2400 Eigentümer­gemeinschaften. Davon gaben rund 42 Prozent an, es habe seit 2019 keine Versammlung mehr gegeben.

Mit wirtschaftlichen Folgen für die Eigentümer: Sanierungen blieben aus und verteuerten sich wegen der steigenden Baupreise. Außerdem könnten missliebige Verwalter weiter­arbeiten.

Kosten für Eigentümer steigen

Am Ende müssten Wohnungs­eigentümer mit höheren Ausgaben für die Verwaltung rechnen, stellt Wohnen im Eigentum fest. Diese Kosten werden üblicherweise auf das Hausgeld umgelegt. Um Sanierungen und Instand­setzung zu finanzieren, werden häufig Sonder­umlagen erhoben. Auch diese könnten höher ausfallen als vor der Pandemie.

Zu normalen Zeiten finden Eigentümer­versammlungen in der Regel mindestens einmal im Jahr statt. Zuständig für die Einladung und die Organisation ist die Verwaltung. Sie sollte diese Aufgabe trotz Corona erfüllen, findet der Geschäfts­führer des Verwalter­verbands VDIV, Martin Kaßler: „Wir empfehlen, die Versammlung abzuhalten. Ein guter Verwalter will nicht, dass alles aufläuft“. Allerdings sei Einladen aufgrund der Sonder­regeln keine Pflicht.

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Eigentümer können selbst aktiv werden

Bleibt die Verwaltung untätig, haben Eigentümer verschiedene Alternativen, ihnen wichtige Sachen zu beschließen und voranzubringen.

Eine Option hat der Beirat in der Hand. Diesem Gremium räumt das WEG-Gesetz das Recht zur Einberufung des Eigentümer­treffens ein. Dazu muss sich mehr als ein Viertel der Eigentümer hinter den Beirat stellen. Der wird zunächst selbst aktiv, indem er die Mit­eigentümer über das Vorhaben informiert und um Zustimmung bittet.

Die Gründe und der Zweck der Versammlung sollten genannt sein. Die Information kann in Briefform erfolgen, oder digital über Messenger-Dienste, App, Mail und SMS. Faxen geht auch.

Ganz ohne Beirat und Verwaltung kommen Eigentümer ebenfalls an das Ziel Eigentümer­versammlung: Grund­sätzlich ist die Verwaltung zu deren Einberufung verpflichtet, wenn mehr als 25 Prozent der Wohnungs­eigentümer dies verlangen.

Umlaufbeschluss erfordert Einstimmigkeit

Eine andere Option, um losgelöst vom WEG-Treffen Beschlüsse zu fassen, ist das Umlauf­verfahren. Auf dem Weg können Eigentümer zum Beispiel die Jahres­rechnung genehmigen oder kleinere Baumaßn­ahmen auf den Weg zu bringen.

Das Verfahren funktioniert so: Die Verwaltung macht einen Beschluss­vorschlag, schickt diesen an die Eigentümer und bittet um Stimmabgabe und Rück­sendung innerhalb einer bestimmten Frist.

Jeder Eigentümer hat die Möglichkeit, entweder auf Papier oder elektronisch abzustimmen. Im Prinzip erfordert der Umlauf­beschluss Einstimmigkeit, um wirksam zu werden. Die Eigentümer können jedoch vorher festlegen, dass die einfache Mehrheit genügt.

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Informationen in Online-Treffen geben

Bei komplexeren Themen besteht oft Diskussions­bedarf. Damit sie trotzdem im Umlauf­verfahren bestehen, rät Martin Kaßler Verwaltungen, vorab gut zu informieren. Möglich sei zum Beispiel, den Eigentümern in einer Online-Veranstaltung den anstehenden Punkt zu erläutern.

In der Praxis nutzen Verwaltungen und WEG Umlauf­beschlüsse eher selten. „In Ausnahme­fällen haben wir auch Umlauf­beschlüsse durch­geführt“, sagt Sönke Bergemann, Geschäfts­führer des auch als Verwalter tätigen Vereins Haus & Grund Kiel.

Versammeln mit Vollmacht

Bergemann setzte in den vergangenen Pandemie­monaten verstärkt auf eine dritte Option: eine Eigentümer­versammlung mit möglichst wenigen Teilnehmern. Die Eigentümer erteilen der Verwaltung oder einem Mit­eigentümer eine Vollmacht, mit der diese in ihrem Sinne abstimmen.

„Die Vollmachten waren mit Stimm­botschaften versehen, so dass der Wille der Eigentümer berücksichtigt wurde“, sagt Bergemann. Theoretisch könnte auf diese Weise eine Präsenz-Versammlung mit nur einem Teilnehmer stattfinden - der Verwaltung. Sofern sie die Vollmachten aller Eigentümer eingesammelt hat.

Online-Versammlungen bleiben Ausnahme

Reine Online-Versammlung wird es trotz Pandemie und neuem WEG-Gesetz so schnell nicht geben. Erstens sieht das Gesetz immer auch eine analoge Veranstaltung vor.

Zweitens hält sich das Interesse von vielen WEG an der Digitalisierung in Grenzen. Weniger als zehn Prozent nutzen Wohnen im Eigentum zufolge überhaupt digitale Medien. Und drittens sähen die meisten eine Online-Teilnahme nur als Notlösung, persönliche Treffen würden bevorzugt.

Quelle: dpa/DAWR/ab
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