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Immobilienrecht und Wohneigentumsrecht | 04.08.2022

Solaranlage

Wie Wohnungs­eigentümer zur Solaranlage kommen - Eigentümer­versammlung muss über Installation entscheiden

Wie Wohnungs­eigentümer mit überschaub­arem Aufwand vom selbst erzeugten Sonnenstrom profitieren können - die Möglichkeiten

Worüber im Einfamilien­haus wenige Köpfe entscheiden, müssen im Mehr­parteien­haus mehr Menschen abstimmen. Zum Beispiel beim Thema Solaranlage. Doch unmöglich ist eine Instal­lation deswegen nicht.

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Während viele Eigen­heim­besitzer längst eine Photovoltaik­anlage auf dem Dach ihres Hauses haben, sind die meisten Dächer von Mehr­familien­häusern mit mehreren Eigentümern noch unbelegt. Als Grund werden oft steuerliche und bürokratische Hürden genannt. Dabei gibt es durchaus Möglichkeiten, wie auch Wohnungs­eigentümer­gemeinschaften (WEG) mit überschaub­arem Aufwand vom selbst erzeugten Sonnenstrom profitieren können.

Leitfaden wie WEG Solarenergie für sich nutzen können

Die Energie­agentur Regio Freiburg hat in einem Leitfaden mehrere Wege zusammen­gefasst, wie WEG Solar­energie für sich nutzen können. „Darin werden verschiedene Betriebs­konzepte vorgestellt - vom Mieterstrom über die Allgemein­strom­versorgung bis hin zu Einzel­anlagen und Voll­einspeisung des erzeugten Stromes“, sagt Johannes Jung von der Energie­agentur. Neben der Beschreibung der einzelnen Konzepte finden Interessenten auch konkrete Schritte, die bei der Planung und Umsetzung gegangen werden müssen.

„Die verschiedenen Betriebs­konzepte haben unter­schiedliche rechtliche und steuerliche Konsequenzen“, sagt Rechtsanwalt Michael Nack vom Verbraucher­schutz­verband Wohnen im Eigentum (WiE). Grund­sätzlich sei die Instal­lation einer PV-Anlage auf dem Gemeinschafts­dach eine bauliche Ver­änderung, die eine WEG mit einfacher Mehrheit beschließen kann.

Nur diejenigen WEG-Mitglieder, die für die Instal­lation stimmen, müssen später auch die Kosten tragen. Es sei denn, die Maßnahme amortisiert sich oder es wird bei der Beschluss­fassung die doppelt qualifizierte Mehrheit (mehr als zwei Drittel der Stimmen und mehr als die Hälfte der Mit­eigentums­anteile) erreicht. Dann müssen alle Eigentümer die Kosten mittragen, in der Regel aufgeteilt nach den Mit­eigentums­anteilen.

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Eigentümerversammlung muss über Installation entscheiden

Doch welches Betriebs­konzept kommt überhaupt infrage? Besonders naheliegend: Die WEG installiert gemeinsam eine Photovoltaikanlage auf dem Dach. „Die Eigentümer müssen vorher überlegen, ob sie die Anlage selbst betreiben wollen oder einen Dienst­leister damit beauftragen wollen“, sagt Michael Nack.

Außerdem ist es wichtig zu entscheiden, ob mit der Anlage nur der Allgemein­strom der Wohnanlage, also zum Beispiel für Aufzug und Treppen­beleuchtung erzeugt werden oder ob der Strom auch in den Wohnungen genutzt werden soll. Auch über die eventuelle Belieferung von E-Lade­stationen sollte man sich im Vorfeld Gedanken machen.

„Die Planung und Vorbereitung einer Gemeinschafts­anlage ist ziemlich zeit­intensiv, denn es muss in der Gemein­schaft Überzeugungsa­rbeit geleistet werden, damit die notwendigen Mehrheiten auch zustande kommen“, so Nack. Den verbindlichen Beschluss kann ausschließlich die Eigentümerversammlung fassen, die üblicherweise nur einmal im Jahr stattfindet.

Mieterstrommodell bringt steuerliche Hürden mit sich

Und es gibt noch eine zweite Hürde: In Mehr­familien­häusern ist die sogenannte Personen­identität nicht gegeben. Wenn die WEG den Strom produziert und verkauft, wird sie rechtlich einem Strom­versorgungs­unternehmen gleichgestellt und auch steuerlich so behandelt. Das wäre beim sogenannten Mieter­strommodell der Fall, bei dem die Bewohner den Strom für ihre Wohnungen von der WEG beziehen. Dieses Problem verunsichert viele WEG.

Wollen WEG diese bürokratische Hürde umgehen, können sie sich für ein Betriebs­modell entscheiden, bei dem nicht die Eigentümer oder Mieter den Strom beziehen, sondern die Gemein­schaft selbst.

Beim Betriebs­modell Allgemein­strom produziert die WEG als Gemein­schaft den Solarstrom, verbraucht ihn dann auch selbst in gemein­schaftlichem Eigentum wie Aufzügen, Treppen­haus­beleuchtung oder Gemeinschafts­räumen. Damit verkauft sie ihren Strom nicht und gilt auch nicht als Unternehmen. Das macht es in den meisten Fällen bedeutend leichter.

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Einzelanlagen können ebenfalls eine Option sein

Das einfachste Konzept für den Betrieb einer PV-Anlage ist die Voll­einspeisung. Dabei wird der gesamte von der PV-Anlage erzeugte Strom ins öffentliche Netz eingespeist. „Zwar fällt hier der eigene PV-Strom­verbrauch im Gebäude weg, aber der Strom bringt der WEG Geld ein“, sagt Johannes Jung.

Allerdings fungiere die Wohnungs­eigentümer­gemeinschaft dann ebenfalls als Unternehmen. Damit das Modell wirtschaftlich ist, müssen sich Anschaffungs- und Instandhaltungs­kosten für die PV-Anlage im Laufe der Zeit durch die Einspeise­vergütung amortisieren.

„Die Voll­einspeisung ist auch eine Option, wenn die WEG sich noch nicht für ein Betriebs­konzept entscheiden kann, aber schon eine PV-Anlage installieren will,“ betont Jung. Denn der Umstieg auf den Eigen­verbrauch des Stroms sei später jederzeit möglich.

Findet sich keine Mehrheit, um die PV-Anlage als Gemeinschafts­anlage der WEG zu installieren und zu betreiben, bleibt die Option der Einzel­anlagen. „Dabei verpachtet die WEG an einzelne Mitglieder Flächen auf dem Gemeinschafts­dach“, sagt Michael Nack.

Einzelne Wohnungs­eigentümer werden Pächter, installieren ihre persönliche PV-Anlage und nutzen den Strom in ihrer Wohnung. „Die WEG tritt hier lediglich als Verpächter auf. Voraussetzung ist ein Beschluss der Eigentümer­versammlung über die Verpachtung der Dachfläche.“

Quelle: dpa/DAWR/ab
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