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Familienzuwachs und die Zwei-Zimmer-Wohnung platzt aus allen Nähten? Oder ist die Doppelhaushälfte für nur zwei verbleibende Personen viel zu groß, nachdem die Kinder aus dem Haus sind? In solchen Fällen könnten Mieterinnen und Mieter über einen Wohnungstausch nachdenken. Aber so einfach, wie es sich anhören mag, ist es nicht.
„Vom Grundgedanken her ist ein Wohnungstausch super“, sagt Jutta Hartmann vom Deutschen Mieterbund. Zwei willkürliche Mieter tauschen einfach die Wohnung. Vor allem auf angespannten Wohnungsmärkten mit einer schlechten Auswahl an bezahlbaren Wohnungen sei das hilfreich. Allen voran für Mieter, die ihre Wohnungen für bedarfsgerechtere tauschen möchten, habe dieses Verfahren laut Hartmann Vorteile. Dann könnte man die Wohnung nach den Lebensgewohnheiten aussuchen.
Oft wird Miete angehoben
Das Problem: Der Vermieter müsse immer zustimmen - und könne zudem die Konditionen bestimmen, sagt Julia Wagner, Leiterin Zivilrecht beim Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Ob er einen Tausch gestattet, obliegt also ganz ihm. Sein Vorteil: Er kann sich die Suche nach einem Nachmieter sparen. Für den Mieter aber wäre der Tausch nur dann lohnenswert, wenn die Miete nicht angehoben wird, so Jutta Hartmann. „Und das ist oft der Knackpunkt, da machen viele Vermieter nicht mit.“
Denn stimmt der Vermieter dem Tausch grundsätzlich zu, sollte ein neuer Mietvertrag geschlossen werden, weil sich der Vertragspartner ändert. Ob die Vertragsbedingungen dabei dieselben bleiben wie zuvor oder ob Veränderungen vorgenommen werden, entscheidet der Vermieter. Am Ende gehe ein solcher Neuvertrag meist mit einem höheren Mietpreis einher, sagt Hartmann. In Gebieten mit Mietpreisbremse könnte der Vermieter dann die ortsübliche Vergleichsmiete plus zehn Prozent verlangen. „Gilt die Mietpreisbremse nicht, kann eine höhere Miete vereinbart werden“, so Hartmann.
Wohnungstausch ohne Zustimmung des Vermieters ist Kündigungsgrund
Ob der Vermieter einen Tausch trotz Mietpreisanhebung akzeptiert, ist allerdings mehr als fraglich. „Mietwohnungen sind Mangelware“, sagt Julia Wagner. Für Eigentümer sei es deshalb in der Regel kein Problem, ihre Wohnung neu zu vermieten. Darum sei der Bedarf eines Tauschs auf Vermieterseite überschaubar.
Die Idee des Wohnungstauschs gibt es laut Hartmann schon ewig, Daten dazu existieren aber nicht. „Allerdings tritt dieses Phänomen in jüngster Zeit massiver auf.“ Aufgrund knappen Wohnraums gebe es deutlich mehr entsprechende Internetbörsen. „Aber hier muss man wirklich aufpassen“, sagt Hartmann.
Denn: Oft lernen sich Mieter auf solchen Börsen kennen, werden sich einig und vollziehen den Wohnungstausch mitunter ohne die Zustimmung des Vermieters. „Aber das ist ein klarer Kündigungsgrund“, sagt Hartmann. „Sitzen die neuen Mieter in der Wohnung und der Vermieter bekommt das mit, kann er wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung kündigen.“
Der Mieterbund empfiehlt deswegen, sehr vorsichtig zu sein und immer zu überprüfen, was man als Neumieter für Verträge angeboten bekommt. Unbedingt sollte man im Vorfeld mit dem neuen Vermieter sprechen, rät Hartmann. Zudem sollte man den Vertrag auf rechtliche Unklarheiten abklopfen.
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Kurzfristige Aufnahme von Besuch geht auch ohne Einverständnis
Oft komme es bei dem Anliegen darauf an, welches Verhältnis der Mieter zum Vermieter habe. „Ist es gut, hat man eher die Chance, dass der Vermieter aufgeschlossen ist und einem entgegenkommt“, sagt Hartmann.
Übrigens: Ein Mieter darf zwar nicht einfach so auf Dauer die Wohnung tauschen, aber er darf ohne Zustimmung des Vermieters Besuch aufnehmen - laut Rechtsprechung bis zu sechs Wochen. Auch der Wohnungstausch im Rahmen eines Urlaubs ist möglich. Dieser sollte laut Julia Wagner aber vom Vermieter genehmigt werden. Bei einer Untervermietung, etwa wenn man für ein halbes Jahr ins Ausland geht, müsse der Eigentümer ebenfalls zustimmen.
Haftung ist dabei klar geregelt
„Es haftet im Endeffekt immer der, der im Mietvertrag steht“, sagt Wagner. „Das ist als Vermieter mein Ansprechpartner.“ Ist ein Dritter in der Wohnung, haftet trotzdem derjenige, der im Mietvertrag steht. Will der Mieter nicht für einen Schaden aufkommen, den der Untermieter verursacht hat, muss er diesen selbst in Anspruch nehmen.
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