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Mietrecht und Verwaltungsrecht | 22.05.2023

Wohnungs­tausch

Wie ein Wohnungs­tausch gelingen kann

Per Wohnungs­tausch zum neuen Zuhause - eine echte Option?

Wer eine neue Wohnung sucht, stolpert fast zwangs­läufig auch über sie: Wohnungs­tausch­börsen.

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Familien­zuwachs und die Zwei-Zimmer-Wohnung platzt aus allen Nähten? Oder ist die Doppelhaus­hälfte für nur zwei verbleibende Personen viel zu groß, nachdem die Kinder aus dem Haus sind? In solchen Fällen könnten Mieterinnen und Mieter über einen Wohnungs­tausch nachdenken. Aber so einfach, wie es sich anhören mag, ist es nicht.

„Vom Grund­gedanken her ist ein Wohnungs­tausch super“, sagt Jutta Hartmann vom Deutschen Mieterbund. Zwei willkürliche Mieter tauschen einfach die Wohnung. Vor allem auf angespannten Wohnungs­märkten mit einer schlechten Auswahl an bezahlbaren Wohnungen sei das hilfreich. Allen voran für Mieter, die ihre Wohnungen für bedarfs­gerechtere tauschen möchten, habe dieses Verfahren laut Hartmann Vorteile. Dann könnte man die Wohnung nach den Lebens­gewohnheiten aussuchen.

Oft wird Miete angehoben

Das Problem: Der Vermieter müsse immer zustimmen - und könne zudem die Konditionen bestimmen, sagt Julia Wagner, Leiterin Zivilrecht beim Eigentümer­verband Haus & Grund Deutschland. Ob er einen Tausch gestattet, obliegt also ganz ihm. Sein Vorteil: Er kann sich die Suche nach einem Nachmieter sparen. Für den Mieter aber wäre der Tausch nur dann lohnenswert, wenn die Miete nicht angehoben wird, so Jutta Hartmann. „Und das ist oft der Knackpunkt, da machen viele Vermieter nicht mit.“

Denn stimmt der Vermieter dem Tausch grund­sätzlich zu, sollte ein neuer Mietvertrag geschlossen werden, weil sich der Vertrags­partner ändert. Ob die Vertrags­bedingungen dabei dieselben bleiben wie zuvor oder ob Veränderungen vorgenommen werden, entscheidet der Vermieter. Am Ende gehe ein solcher Neuvertrag meist mit einem höheren Mietpreis einher, sagt Hartmann. In Gebieten mit Mietpreis­bremse könnte der Vermieter dann die orts­übliche Vergleichs­miete plus zehn Prozent verlangen. „Gilt die Mietpreis­bremse nicht, kann eine höhere Miete vereinbart werden“, so Hartmann.

Wohnungstausch ohne Zustimmung des Vermieters ist Kündigungsgrund

Ob der Vermieter einen Tausch trotz Mietpreis­anhebung akzeptiert, ist allerdings mehr als fraglich. „Miet­wohnungen sind Mangelware“, sagt Julia Wagner. Für Eigentümer sei es deshalb in der Regel kein Problem, ihre Wohnung neu zu vermieten. Darum sei der Bedarf eines Tauschs auf Vermieter­seite überschaubar.

Die Idee des Wohnungs­tauschs gibt es laut Hartmann schon ewig, Daten dazu existieren aber nicht. „Allerdings tritt dieses Phänomen in jüngster Zeit massiver auf.“ Aufgrund knappen Wohnraums gebe es deutlich mehr entsprechende Internet­börsen. „Aber hier muss man wirklich aufpassen“, sagt Hartmann.

Denn: Oft lernen sich Mieter auf solchen Börsen kennen, werden sich einig und vollziehen den Wohnungs­tausch mitunter ohne die Zustimmung des Vermieters. „Aber das ist ein klarer Kündigungs­grund“, sagt Hartmann. „Sitzen die neuen Mieter in der Wohnung und der Vermieter bekommt das mit, kann er wegen unbefugter Gebrauchs­überlassung kündigen.“

Der Mieterbund empfiehlt deswegen, sehr vorsichtig zu sein und immer zu überprüfen, was man als Neumieter für Verträge angeboten bekommt. Unbedingt sollte man im Vorfeld mit dem neuen Vermieter sprechen, rät Hartmann. Zudem sollte man den Vertrag auf rechtliche Unklarheiten abklopfen.

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Kurzfristige Aufnahme von Besuch geht auch ohne Einverständnis

Oft komme es bei dem Anliegen darauf an, welches Verhältnis der Mieter zum Vermieter habe. „Ist es gut, hat man eher die Chance, dass der Vermieter auf­geschlossen ist und einem entgegen­kommt“, sagt Hartmann.

Übrigens: Ein Mieter darf zwar nicht einfach so auf Dauer die Wohnung tauschen, aber er darf ohne Zustimmung des Vermieters Besuch aufnehmen - laut Rechtsprechung bis zu sechs Wochen. Auch der Wohnungs­tausch im Rahmen eines Urlaubs ist möglich. Dieser sollte laut Julia Wagner aber vom Vermieter genehmigt werden. Bei einer Unter­vermietung, etwa wenn man für ein halbes Jahr ins Ausland geht, müsse der Eigentümer ebenfalls zustimmen.

Haftung ist dabei klar geregelt

„Es haftet im Endeffekt immer der, der im Mietvertrag steht“, sagt Wagner. „Das ist als Vermieter mein Ansprech­partner.“ Ist ein Dritter in der Wohnung, haftet trotzdem derjenige, der im Mietvertrag steht. Will der Mieter nicht für einen Schaden aufkommen, den der Untermieter verursacht hat, muss er diesen selbst in Anspruch nehmen.

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Quelle: dpa/DAWR/ab
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