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Immobilienrecht und Mietrecht | 13.08.2018

Eigentum statt Miete

Wohn­eigentum: Diese laufenden Kosten verursacht eine Eigentums­wohnung

Neben den Kredit­kosten fallen eine Reihe von Ausgaben an - ein Überblick

Endlich in den eigenen vier Wänden wohnen. Wer sich diesen Traum erfüllt, lebt allerdings nicht kostenfrei. Denn auch in einer Eigentums­wohnung oder einem Haus fallen Monat für Monat diverse Posten an.

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Wer aus der Mietwohnung aus- und in eine Eigentums­wohnung einzieht, spart zunächst einmal Geld - nämlich die monatliche Miete. Allerdings ist das Leben in einer Eigentums­wohnung nicht umsonst.

Betriebskosten

Wasser, Abwasser, Straßen­reinigung, Müllabfuhr und Versicherungen - um diese Kosten kommen auch Eigentümer nicht herum. Denn auch bei Eigentums­wohnungen fallen Betriebs­kosten an. Laut Betriebs­kosten­verordnung gehören dazu alle Ausgaben, die dem Eigentümer durch das Grundstück oder das Nutzen des Gebäudes, der Anlage und der Einrichtungen entstehen.

„Meist sind die Energie­kosten die größten Brocken“, sagt Edeltraud Reitzer vom Verband Wohn­eigentum in Bonn. Zudem zählen Garten­pflege, das Reinigen der Treppen­häuser und anderer Gemeinschafts­einrichtungen, Schornstein­feger sowie Wartungs­kosten für Rauchmelder zu den Betriebs­kosten. Hinzu kommen je nach Ausstattung andere kleinere Posten. Verfügt das Haus zum Beispiel über einen Aufzug, müssen die Wartungs­kosten berücksichtigt werden.

In Wohn­eigentums­gemeinschaften (WEG) erfolgt die Verteilung aller Kosten in der Regel nach Mit­eigentums­anteilen. Sie richten sich nach den verschiedenen Wohnungs­größen. Heizungs- und Warmwasser­kosten werden nach Grundkosten und Verbrauch abgerechnet. Das entfällt, wenn die Wohnungen über Einzel­heizungen verfügen und die Energie­versorger direkt mit den Nutzern abrechnen.

Hausgeld

Das ist in einer WEG der monatliche Vorschuss für die laufenden Kosten. Die Eigentümer überweisen das Hausgeld monatlich an den Haus­verwalter. „Wichtig ist hierbei, dass dieser die Beträge unbedingt auf einem separaten Konto der Eigentümer­gemeinschaft verwaltet“, betont Edeltraud Reitzer. Das Hausgeld umfasst alle Betriebs­kosten fürs Gemeinschafts­eigentum, die die Haus­verwaltung zentral abrechnet. „Zum Gemeinschafts­eigentum zählt immer das Grundstück“, erklärt Julia Wagner vom Eigentümer­verband Haus & Grund Deutschland mit Sitz in Berlin.

Aber auch etwa das Treppenhaus oder gemeinschaft­liche Keller­räume fallen darunter. Das Dach, ein nicht ausgebauter Dachboden, eine Waschküche, die Fassade, tragende Wände sowie Decken sind ebenfalls „zwingend Gemeinschafts­eigentum“, so Julia Wagner. Jedes Jahr stellt der Verwalter einen Wirtschafts­plan für die Wohnanlage auf, die als Grundlage für die monatlichen Hausgeld­beträge dient. Diese werden jährlich neu berechnet. So sollten Wohn­eigentümer einplanen, dass die Höhe des Hausgeldes steigen kann.

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Instandhaltung

Für Dach, Heizung und Co müssen Rücklagen gebildet werden - das ist gesetzlich vorgeschrieben. „Die Eigentümer können allerdings vereinbaren, dass keine Instandhaltungs­rücklage gebildet werden soll“, erklärt Annett Engel-Lindner vom Immobilien­verband Deutschland IVD in Berlin.

Allerdings macht eine solche Rücklage durchaus Sinn. „Damit bei plötzlich auftretendem Reparatur­bedarf die notwendigen Mittel vorhanden sind“, erklärt Julia Wagner. Es liege im Ermessen der WEG, wie hoch der jährliche Betrag für die Rücklage ausfallen soll. Dies hängt auch stark vom Zustand des Gebäudes ab.

Pro Quadrat­meter Wohnfläche dürfen im Jahr bei zurückliegender Bezugs­fertigkeit von weniger als 22 Jahren höchstens 7,10 Euro als Instandhaltungs­kosten angesetzt werden, bei mindestens 22 Jahren höchstens 9 Euro und bei mindestens 32 Jahren höchstens 11,50 Euro. „Ist ein Aufzug vorhanden, erhöhen sich die Werte um einen Euro pro Quadrat­meter“, erläutert Julia Wagner.

Verwaltung

„Die Verwaltungs­kosten werden individuell vereinbart, hierfür gibt es keine gesetzlichen Vorgaben“, sagt Annett Engel-Lindner. Nach einer IVD-Studie von Herbst 2015 ergibt sich deutschland­weit eine Spanne von etwa 15,58 Euro bis 30,81 Euro (netto) pro Wohneinheit und Monat. Der genaue Betrag hängt auch von der Zahl der Wohn­einheiten in einem Haus ab.

In der Regel findet jährlich eine Eigentümer­versammlung statt. Dort fällt die Entscheidung über Bestellung und Vertrags­verlängerung des Verwalters. Die Leistungen, die er erbringen muss, und seine Vergütung werden vertraglich geregelt.

Die Aufgaben des Verwalters sind vielfältig. Neben der jährlichen Abrechnung und der Aufstellung des Wirtschafts­plans übernimmt er unter anderem die Verantwortung für den ordnungs­gemäßen Zustand der Wohnanlage. Auch vertritt er die Eigentümer­gemeinschaft gegenüber Dritten. „Dazu gehören Handwerker, Sachverständige, Versicherungen, Behörden - bis hin zu Gerichts­terminen“, so Edeltraud Reitzer.

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Quelle: dpa/DAWR/ab
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