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Zur Bestimmung der Wohnfläche einer Mietwohnung gibt es unterschiedliche Vorgaben
Das beginnt bereits bei der Frage, wo der Zollstock angelegt wird, zum Beispiel bei einer 20 Zentimeter tiefen Heizung. In Brusthöhe und damit über dem Heizkörper angelegt, ist das Zimmer 20 Zentimeter länger, als wenn das Maßband in Hüfthöhe angelegt wird und der Heizkörper im Weg steht. Macht bei vier Zimmern fast vier Quadratmeter Differenz.
Ähnlich verhält es sich mit Fußleisten, Kabelkanälen und Fensterbänken. Bei letzteren ergeben sich Unterschiede, je nachdem, ob bis zur Scheibe inklusive Nische gemessen wird oder lediglich bis zu der in den Raum ragenden Kante der Fensterbank. In einen Gerichtsprozess, haben vier Gutachter für eine einzige Wohnung vier verschiedene Größen angaben, ermittelt.
Anhaltspunkte zur Bestimmung der Wohnfläche lassen sich aus der Wohnflächenverordnung (WoFlV) ableiten
Sie betrifft offiziell den sozialen Wohnungsbau. Trotzdem folgen Gerichte der Verordnung auch im Streit um frei finanzierte Wohnungen. Die Leitlinie bestimmt unter anderem, dass Räume ab einem und mit weniger als zwei Metern Höhe zur Hälfte in die Wohnfläche einfließen dürfen. Dies spielt wegen der vielen Schrägen insbesondere in Wohnungen im Dachgeschoss eine Rolle. Abweichungen zwischen der etwa in Baudokumenten aufgelisteten Grundfläche und der Wohnfläche, für die üblicherweise die Miete bezahlt wird, sind da quasi schon mit bloßem Auge erkennbar.
Die WoFlV gibt darüber hinaus vor, wie mit Balkon, Terrasse, Keller und Abstellraum umzugehen ist. Balkone und Terrassen sind in der Regel zu einem Viertel anrechenbar. In Ausnahmen sind maximal 50 Prozent erlaubt. Garagen zählen genauso wenig mit wie Schuppen und Keller. Und: Generell ist bei WoFlV die Messlatte oberhalb der Fußleiste anzulegen.
Die WoFlV ist seit 2004 in Kraft und gilt für Verträge, die seitdem abgeschlossen wurden. Bei früher abgeschlossenen Verträgen orientieren sich Mieter und Vermieter beim Bestimmen der Wohnfläche an der II. Berechnungsverordnung. Sie macht andere Vorgaben, unter anderem für Balkone und Schrägen. Balkone darf der Vermieter zum Beispiel zur Hälfte berücksichtigen.
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Nutzungsfläche lässt sich durch die DIN-Norm ermitteln
Ab und zu stehen auch Flächenangaben nach der DIN-Norm 277 in Inseraten oder Verträgen. Mit der DIN lässt sich die Nutzungsfläche ermitteln, den Begriff Wohnfläche sucht man vergebens. Ein feiner Unterschied: Laut der Norm sind Flure in der Wohnung keine Nutzfläche, Balkone und Terrasse aber wohl. Die DIN ist also wenig hilfreich zur Bestimmung der Wohnfläche.
Wegen der verschiedenen Methoden sollten Mieter wie Käufern, immer nach der Mess- und Berechnungsgrundlage der Flächenangabe zu fragen. Beim Erwerb eines Hauses oder einer Wohnung sollte das im Kaufvertrag festgehalten sein.
Bei Umbau oder Neuvermietung bietet sich die Möglichkeit die genaue Wohnfläche zu ermitteln
Das BGH-Urteil vom November 2015 verpflichtet nicht zur Neuvermessung der Wohnfläche. Vermieter sollten jedoch Umbau oder Neuvermietung nutzen, um sich Gewissheit über die reale Quadratmeterzahl zu verschaffen. Das Wissen brauchen Vermieter spätestens, wenn sie die Miete erhöhen wollen. Denn der BGH hat bestimmt, dass eine Mieterhöhung auf Basis der tatsächlichen Fläche zu erfolgen hat. Auf die im Vertrag stehende Wohnungsgröße und die Toleranzschwelle können Eigentümer nicht mehr bauen. Sie müssen außerdem die ortsübliche Vergleichsmiete beachten, die im Mietspiegel steht. Ergibt die Miete je Quadratmeter Wohnfläche an.
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Eine genaue Wohnfläche ist häufig auch für die Betriebskostenabrechnung relevant
Häufig werden die Betriebskosten auf die Wohnfläche umgelegt. Hierbei zählt nach wie vor die im Mietvertrag angegebene Größe. Sollte eine Neuvermessung andere Werte ergeben, sollte man die Betriebskosten anzupassen - nach oben wie nach unten. Ist die Wohnung größer als angenommen, können Vermieter keine Nachtragszahlung vom Mieter verlangen. Weder bei der Miete noch bei den Betriebskosten.
Dagegen dürfen Mieter die Miete mindern, wenn klar ist, dass ihre Wohnung kleiner ist als vertraglich vereinbart. Mietminderung ist ab einer Abweichung von mehr als zehn Prozent möglich und kann rückwirkend geltend gemacht werden. Die Verjährungsfrist beträgt drei Jahre ab Kenntnis des Mietmangels. Wer den Mess-Wirrwarr vermeiden will, vermietet oder mietet ohne Größenangabe: 3-Zimmer-Wohnung, Küche, Diele, Bad. Die Nebenkosten werden zum Beispiel pauschal oder pro Nase kalkuliert.
Anwalt für Mietrecht
Bei Fragen oder Problemen im Mietrecht können Sie hier im Deutschen Anwaltsregister (DAWR) einen Rechtsanwalt für Mietrecht finden.
