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Immobilienrecht und Mietrecht | 31.07.2016

Wohnungs­größe

Wohnfläche: Die Wohnung richtig ausmessen - aber wie?

Ratgeber zum Thema: Ausmessen der Wohnung

Das Ausmessen der Wohnfläche kann so schwierig nicht sein! Laser­messgerät oder Zollstock raus - los geht es. Dumm nur: Für Miet­wohnungen gibt es unter­schiedliche Vorgaben zur Bestimmung der Wohnfläche. Falsche Angaben rächen sich bei Miete und Nebenkosten. Wer die Miete erhöhen will, muss die tatsächliche Wohnfläche zugrunde legen. Das hat der Bundes­gerichts­hof im vergangenen Jahr entschieden (Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.11.2015, Az. VIII ZR 266/14). Seitdem gilt nicht mehr, was lange allgemein toleriert wurde: Auf zehn Prozent mehr oder weniger Fläche kam es nicht an. Die richtige Wohnfläche herauszufinden, ist aber schwierig. Der Teufel steckt im Detail.

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Zur Bestimmung der Wohnfläche einer Mietwohnung gibt es unterschiedliche Vorgaben

Das beginnt bereits bei der Frage, wo der Zollstock angelegt wird, zum Beispiel bei einer 20 Zentimeter tiefen Heizung. In Brusthöhe und damit über dem Heizkörper angelegt, ist das Zimmer 20 Zentimeter länger, als wenn das Maßband in Hüfthöhe angelegt wird und der Heizkörper im Weg steht. Macht bei vier Zimmern fast vier Quadrat­meter Differenz.

Ähnlich verhält es sich mit Fußleisten, Kabel­kanälen und Fenster­bänken. Bei letzteren ergeben sich Unterschiede, je nachdem, ob bis zur Scheibe inklusive Nische gemessen wird oder lediglich bis zu der in den Raum ragenden Kante der Fensterbank. In einen Gerichts­prozess, haben vier Gutachter für eine einzige Wohnung vier verschiedene Größen angaben, ermittelt.

Anhaltspunkte zur Bestimmung der Wohnfläche lassen sich aus der Wohnflächenverordnung (WoFlV) ableiten

Sie betrifft offiziell den sozialen Wohnungsbau. Trotzdem folgen Gerichte der Verordnung auch im Streit um frei finanzierte Wohnungen. Die Leitlinie bestimmt unter anderem, dass Räume ab einem und mit weniger als zwei Metern Höhe zur Hälfte in die Wohnfläche einfließen dürfen. Dies spielt wegen der vielen Schrägen insbesondere in Wohnungen im Dach­geschoss eine Rolle. Abweichungen zwischen der etwa in Bau­dokumenten aufgelisteten Grund­fläche und der Wohnfläche, für die üblicherweise die Miete bezahlt wird, sind da quasi schon mit bloßem Auge erkennbar.

Die WoFlV gibt darüber hinaus vor, wie mit Balkon, Terrasse, Keller und Abstellraum umzugehen ist. Balkone und Terrassen sind in der Regel zu einem Viertel anrechenbar. In Ausnahmen sind maximal 50 Prozent erlaubt. Garagen zählen genauso wenig mit wie Schuppen und Keller. Und: Generell ist bei WoFlV die Messlatte oberhalb der Fußleiste anzulegen.

Die WoFlV ist seit 2004 in Kraft und gilt für Verträge, die seitdem abgeschlossen wurden. Bei früher abgeschlossenen Verträgen orientieren sich Mieter und Vermieter beim Bestimmen der Wohnfläche an der II. Berechnungs­verordnung. Sie macht andere Vorgaben, unter anderem für Balkone und Schrägen. Balkone darf der Vermieter zum Beispiel zur Hälfte berücksichtigen.

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Nutzungsfläche lässt sich durch die DIN-Norm ermitteln

Ab und zu stehen auch Flächen­angaben nach der DIN-Norm 277 in Inseraten oder Verträgen. Mit der DIN lässt sich die Nutzungs­fläche ermitteln, den Begriff Wohnfläche sucht man vergebens. Ein feiner Unterschied: Laut der Norm sind Flure in der Wohnung keine Nutzfläche, Balkone und Terrasse aber wohl. Die DIN ist also wenig hilfreich zur Bestimmung der Wohnfläche.

Wegen der verschiedenen Methoden sollten Mieter wie Käufern, immer nach der Mess- und Berechnungs­grundlage der Flächen­angabe zu fragen. Beim Erwerb eines Hauses oder einer Wohnung sollte das im Kaufvertrag festgehalten sein.

Bei Umbau oder Neuvermietung bietet sich die Möglichkeit die genaue Wohnfläche zu ermitteln

Das BGH-Urteil vom November 2015 verpflichtet nicht zur Neu­vermessung der Wohnfläche. Vermieter sollten jedoch Umbau oder Neu­vermietung nutzen, um sich Gewissheit über die reale Quadrat­meter­zahl zu verschaffen. Das Wissen brauchen Vermieter spätestens, wenn sie die Miete erhöhen wollen. Denn der BGH hat bestimmt, dass eine Miet­erhöhung auf Basis der tatsächlichen Fläche zu erfolgen hat. Auf die im Vertrag stehende Wohnungs­größe und die Toleranz­schwelle können Eigentümer nicht mehr bauen. Sie müssen außerdem die orts­übliche Vergleichs­miete beachten, die im Mietspiegel steht. Ergibt die Miete je Quadrat­meter Wohnfläche an.

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Eine genaue Wohnfläche ist häufig auch für die Betriebskostenabrechnung relevant

Häufig werden die Betriebs­kosten auf die Wohnfläche umgelegt. Hierbei zählt nach wie vor die im Mietvertrag angegebene Größe. Sollte eine Neu­vermessung andere Werte ergeben, sollte man die Betriebs­kosten anzupassen - nach oben wie nach unten. Ist die Wohnung größer als angenommen, können Vermieter keine Nachtrags­zahlung vom Mieter verlangen. Weder bei der Miete noch bei den Betriebs­kosten.

Dagegen dürfen Mieter die Miete mindern, wenn klar ist, dass ihre Wohnung kleiner ist als vertraglich vereinbart. Miet­minderung ist ab einer Abweichung von mehr als zehn Prozent möglich und kann rückwirkend geltend gemacht werden. Die Verjährungs­frist beträgt drei Jahre ab Kenntnis des Mietmangels. Wer den Mess-Wirrwarr vermeiden will, vermietet oder mietet ohne Größen­angabe: 3-Zimmer-Wohnung, Küche, Diele, Bad. Die Nebenkosten werden zum Beispiel pauschal oder pro Nase kalkuliert.

Anwalt für Mietrecht

Bei Fragen oder Problemen im Mietrecht können Sie hier im Deutschen Anwaltsregister (DAWR) einen Rechtsanwalt für Mietrecht finden.

Quelle: dpa/DAWR/ab
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