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Immobilienrecht und Mietrecht | 27.05.2016

Mietwohnung

Wohnraum­nutzung: Mieter sind nicht verpflichtet in gemietete Wohnung einzuziehen

Einige Regeln müssen Mieter dennoch einhalten

Wer eine Wohnung mietet, will darin wohnen. Muss er aber nicht. Er kann die Wohnung leer stehen lassen oder als Lager für Krimskrams nutzen - solange regelmäßig Miete bezahlt wird.

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Eine Wohnung ist zum Wohnen da. Oder auch nicht. Denn niemand ist verpflichtet, in eine gemietete Wohnung auch einzuziehen. Mieter können sich durchaus entscheiden, die Räume ungenutzt zu lassen. „Ich darf dort alles machen, was mit Wohnen zu tun hat“, sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund (DMB) in Berlin. „Auch Nicht-Wohnen.“ Wer seine Wohnung nicht bewohnen will, muss aber dennoch Regeln einhalten.

Grundsätzlich gilt: Wohnraummietrecht kennt keine Gebrauchspflicht

Anders als das Gewerbe­mietrecht kennt das Wohnraum­mietrecht keine Gebrauchs­pflicht. Das folgt aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB, Paragraf 535) und einem Urteil des Bundes­gerichts­hofs (Az.: VIII ZR 93/10). Der entschied, dass es dem Mieter überlassen bleibt, wo er „seinen Lebens­mittel­punkt begründet und im herkömmlichen Sinne wohnt (Schlafen, Essen, regelmäßiger Aufenthalt)“. Daraus leiten Mietrechts­experten ab, dass eine vermietete Wohnung auch komplett leer stehen kann. Für Eigentümer besteht die Pflicht, ihrem Mieter den Gebrauch der Wohnung zu gewähren. Symbol dafür ist die Schlüssel­übergabe.

Was darf ein Mieter in seiner Wohnung denn machen?

Selbstverständlich darin wohnen: täglich, nur am Wochenende, nur einmal im Vierteljahr, nur während des Urlaubs - darüber entscheidet er selbst. Er kann lange Zeit ins Ausland reisen und die Wohnung deshalb gar nicht nutzen. Es ist möglich, in den Räumen eigene Möbel und Hausrat abzustellen und Kartons bis unter die Decke zu stapeln.

Erlaubt ist sogar, dort abgestellten Hausrat aus der Wohnung heraus zu verkaufen, wie DMB-Sprecher Ulrich Ropertz erläutert. Er beruft sich auf das BGH-Urteil aus dem Jahr 2010. In dem damaligen Fall ging es um einen Mieter, der über Zeitungs­inserate ererbten und in einer Zweit­wohnung aufbewahrten Hausrat zum Verkauf anbot. Der Vermieter musste das laut BGH genauso hinnehmen wie den Besuch von Kauf­interessenten in der Wohnung.

Auch berufliche Tätig­keiten sind durchaus zulässig - allerdings in Grenzen. Erlaubt ist im Prinzip, was die Nachbarn nicht stört: Klausuren korrigieren und Büro­arbeiten erledigen zum Beispiel. Einen Verkaufs­raum ein­zurichten, gehört in der Regel nicht zum Erlaubten.

Auch das Einrichten der Wohnung ist Teil des in Paragraf 537 BGB beschriebenen Gebrauchs­recht des Mieters. „Das bedeutet auch, dass er sie dekorieren darf“, sagt Inka-Marie Strom vom Eigentümer­verband Haus & Grund Deutschland. Es kann jedoch passieren, dass der Mieter beim Auszug allzu kräftig aufgetragene Farben wieder entfernen muss (Bundesgerichtshof, Urteil vom 06.11.2013, Az. VIII ZR 416/12). Ansonsten darf er tun, was zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört. Das kann von Mietvertrag zu Mietvertrag variieren.

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Regeln des Mietvertrages sind für Mieter bindend

Bindend sind die Regeln, die im Mietvertrag stehen. Und zwar unabhängig davon, ob die Wohnung nun genutzt wird oder nicht. An erster Stelle kommt das Zahlen der Miete plus der Nebenkosten. Dann kommt das Einhalten der Hausordnung - sofern es eine gibt. Sollte zum Beispiel die Hausordnung fordern, zweimal pro Woche den Flur zu putzen, muss der Mieter auch zweimal zum Schrubber greifen, erläutert Mietrechts­anwalt Rainer Burbulla aus Düsseldorf. Kann der Wohnungs­besitzer die Pflicht nicht erfüllen, hat er Sorge zu tragen, dass jemand anderes die Arbeit für ihn erledigt.

Mieter muss seine Obhuts- und Sorgfaltspflichten einhalten

Darüber hinaus übernimmt der Mieter mit Entgegen­nahme des Schlüssels Obhuts- und Sorgfalts­pflichten vom Vermieter. „Der Mieter hat auf den ordnungsgemäßem Zustand der Wohnung zu achten“, sagt Mietrechts­anwalt Rainer Burbulla. Das bedeutet: Der Mieter muss aufpassen, dass nichts passiert und die Wohnung unbeschadet bleibt - auch, oder gerade dann, wenn sie leer steht. Um Schäden zu vermeiden soll der Mieter beispiels­weise im Winter einen Rohrbruch durch ausreichendes Heizen verhindern, bei Sturm die Markise einfahren oder Schäden dem Vermieter melden. „Ansonsten kann sich der Mieter schaden­ersatz­pflichtig machen“, warnt Inka-Marie Storm. Sicherheits­halber sollte deshalb bei längerer Abwesenheit irgendwo ein Schlüssel deponiert werden, damit Andere nach dem Rechten sehen.

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Mietwohnung darf nicht zweckentfremdet werden

Die Grenzen des Erlaubten sind meistens erreicht, wenn der Mieter gegen den Mietvertrag verstößt und wenn er seinen Nachbarn auf die Nerven geht. Storm beschreibt dies anhand von gelagertem Hausrat: „Spätestens, wenn durch die Lagerung der Hausfrieden etwa durch Gerüche oder Ungeziefer gestört wird, kann der Mieter abgemahnt und gekündigt werden.“ Für den DMB ist Schluss, sobald jemand zum Beispiel Mobiliar aufkauft, lagert und weiter­verkauft: „Hier kommt dann eine gewerbliche Nutzung der Wohnung in Betracht, die nicht mehr dem vertragsgemäßen Gebrauch entspricht“, sagt DMB-Sprecher Ulrich Ropertz.

Ähnliches gilt für kurzzeitiges Weiter­vermieten an Ferien­gäste, wie es über Buchungs­portale möglich ist. Das käme einer Unter­vermietung gleich. Dazu ist aber eine Erlaubnis des Vermieters erforderlich (§ 540 BGB und Bundesgerichtshof, Urteil vom 11.06.2014, Az. VIII ZR 349/13). Es sei denn, das Unter­vermieten ist bereits im Mietvertrag vereinbart.

Ärger im Mietrecht

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Quelle: dpa/DAWR/ab
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