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Immobilienrecht und Mietrecht | 11.03.2019

Vorkaufs­recht

Wohnung zu verkaufen: Was Mieter über das Vorkaufs­recht wissen müssen

Wissens­wertes zum Vorkaufs­recht für die Wohnung

Wird eine Miet- in eine Eigentums­wohnung umgewandelt, haben Mieter oft Sorgen, die Wohnung zu verlieren. Die gute Nachricht: In solchen Fällen haben sie oft ein Vorkaufs­recht. Mit einem Preis­nachlass kann der Mieter aber nicht unbedingt rechnen.

Für viele Mieter klingt es zunächst unbehaglich: Die Mietwohnung, in der sie seit langem leben, soll in Eigentum umgewandelt werden. Betroffene befürchten mindestens eine Miet­erhöhung, wenn nicht sogar eine Kündigung wegen Eigen­bedarfs.

Mieter haben Vorkaufsrecht

Doch was viele nicht wissen: Mieter haben in solchen Fällen in der Regel ein Vorkaufs­recht, wie Gerold Happ vom Eigentümer­verband Haus & Grund in Berlin erklärt. Konkret bedeutet das, dass sie als Erste zugreifen dürfen, wenn die Wohnung verkauft werden soll.

Selbst wenn das Miet­verhältnis bereits gekündigt wurde, kann der Mieter dieses Vorkaufs­recht geltend machen. Es erlischt erst, wenn die Kündigungs­frist abgelaufen ist. Stirbt der Mieter, hat derjenige ein Vorkaufs­recht, der in das bestehende Miet­verhältnis eintritt.

Ausnahmen vom Vorkaufsrecht

In bestimmten Fällen hat der Mieter dieses Recht aber nicht. „Etwa dann, wenn der Vermieter die Wohnung an einen Familien­angehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushaltes veräußert“, erläutert Rolf Janßen vom DMB Mieter­schutz­verein Frankfurt am Main. Weitere Fälle sind, wenn das gesamte Haus verkauft wird oder der Eigentümer die Wohnung verschenkt.

Der Mieter erhält den Vorzug auch nur, wenn die umgewandelte Wohnung erstmals veräußert wird. „Verkauft der neue Eigentümer sie später weiter, kann der Mieter kein Vorkaufs­recht geltend machen“, sagt Rolf Janßen.

Vorkaufsrecht vertraglich sichern

Das Recht kann auch vertraglich vereinbart werden. Wenn es in einem Mietvertrag enthalten ist, muss ein Notar diesen beurkunden.

Normalerweise muss sich der Mieter innerhalb von zwei Monaten entscheiden, ob er davon Gebrauch macht. „Diese zwei­monatige Überlegungsfrist kann schriftlich verlängert, aber keinesfalls verkürzt werden“, so Gerold Happ.

Will ein Eigentümer eine Wohnung veräußern, wendet er sich häufig schon vor möglichen Vertrags­verhandlungen mit einem Dritten an den Mieter und bietet ihm die Wohnung zum Kauf an. „Hierauf muss der Mieter noch nicht zwingend reagieren“, erläutert Rolf Janßen. Er sollte aber auch nicht voreilig auf sein Vorkaufs­recht verzichten.

Handelt der Eigentümer einen Kaufvertrag mit einem Dritten aus, steht er in der Pflicht, den Mieter über den Inhalt zu unterrichten. „Und zwar dann, sobald der Kaufvertrag notariell beurkundet wurde“, sagt Birgitt Faust-Füllenbach vom Verband Wohnen im Eigentum in Bonn. Der Mieter sollte möglichst den Kaufvertrag in Kopie erhalten, damit er ihn gründlich prüfen kann.

Kein besonderes Kündigungsrecht für neuen Vermieter

Sorgen, dass der Erwerber eine Kündigung ausspricht, muss sich der Mieter zunächst nicht machen. „Denn das Miet­verhältnis läuft mit dem neuen Eigentümer weiter“, betont Gerold Happ.

Eine Eigen­bedarfs­kündigung kann der neue Vermieter erst nach frühestens drei Jahren geltend machen. „In Ballungs­räumen mit einem angespannten Wohnungs­markt kann die Kündigungs­frist sogar bis zu zehn Jahre betragen“, erklärt Birgitt Faust-Füllenbach.

Der Vermieter ist keinesfalls berechtigt, auf den Mieter Druck auszuüben und ihn zu einer schnellen Entscheidung beim Prüfen des Kauf­vertrags zu drängen, wie Rolf Janßen betont.

Geregelt ist das Vorkaufs­recht des Mieters im Bürgerlichen Gesetzbuch(BGB), und zwar im Paragraf 577. Darin ist festgelegt, dass der Mieter dem Eigentümer eine schrift­liche Erklärung schicken muss für den Fall, dass er von seinem Vorkaufs­recht Gebrauch machen möchte.

Kein Preisnachlass trotz Vorkaufsrecht

Mit einem Preis­nachlass kann der Mieter nicht rechnen, falls er sich ent­schlossen hat, die Immobilie zu kaufen - er muss im Zweifel die Summe für die Wohnung zahlen, die zwischen dem Vermieter als Eigentümer und dem Dritten aus­gehandelt wurde.

Aus Sicht von Gerold Happ macht es Sinn, wenn Mieter vorab mit dem Vermieter ins Gespräch kommen und ihm ein Kaufangebot unterbreiten, und zwar bevor er Kontakt zu anderen Interessenten aufnimmt. „In solchen Fällen lässt sich für den Mieter oft ein geringerer Preis erzielen, da der Vermieter weniger Aufwand hat und unter Umständen auch noch nicht weiß, ob er eventuell für das Objekt noch mehr Geld bekommt.“

Vermieter müssen Mieter über ihr Vorkaufsrecht informieren

Versäumt es der Vermieter, den Mieter über den Inhalt des Kauf­vertrages und sein Vorkaufs­recht zu informieren, kann der Mieter Schaden­ersatz verlangen, sagt Birgitt Faust-Füllenbach und verweist auf ein Urteil des Bundes­gerichts­hofs (BGH, Az.: VIII ZR 51/14). Dafür muss der Mieter nachweisen können, dass er die Wohnung kaufen wollte und dies auch finanziell hätte stemmen können.

Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter die klagende Mieterin nicht über ihr Vorkaufs­recht informiert. Sechs Monate später unter­breitete der neue Eigentümer der Frau das Angebot, die Wohnung für gut 266.000 Euro zu kaufen. Er selbst hatte nur 186.000 Euro gezahlt. Der BGH urteilte, dass die Differenz von 80.000 Euro der Frau als Schaden­ersatz zusteht.

Quelle: dpa/DAWR/ab
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