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Wohneigentumsrecht | 24.02.2020

Energetische Gebäude­sanierung

Wohnungs­eigentümer­gemeinschaften: Energetische Gebäude­sanierung braucht eine gute und langfristige Planung

Eine umfassende energetische Modernisierung ist ein Prozess, der mehrere WEG-Beschlüsse benötig

Was schon für den Einzelnen nicht ganz einfach ist, ist für eine Gemein­schaft oft noch schwieriger: Immobilien energetisch zu modernisieren. Die Eigentümer müssen das gut und langfristig planen.

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Es ist schon für einen einzelnen Haus­besitzer nicht leicht, die energetische Sanierung seines Eigenheims zu planen. Aber er kann immerhin allein entscheiden, welche Arbeiten ausgeführt werden sollen. Wohnungs­eigentümer in Gemeinschaften, die sich mit vielen weiteren Eigentümern auf einen Fahrplan einigen müssen, haben es wesentlich schwerer. Sie müssen alle Schritte in der Gemein­schaft abstimmen. Da kann es Jahre dauern, bis ein Projekt realisiert wird.

Eigentümer von Wohngebäuden sanieren ihre Immobilien nur sehr zögerlich

In der Tat liegen Gemeinschaften beim Thema Energie­effizienz zurück. „Knapp 25 Prozent der Wohnungen in Deutschland befinden sich in der Hand von Wohnungs­eigentümer­gemeinschaften (WEG)“, weiß Anne Hillenbach von der Energie­agentur Regio Freiburg, die das bundesweite Pilot­projekt „WEG der Zukunft“ mitträgt. „70 Prozent davon gelten als unsaniert.“

Die größten Probleme in gemeinschaft­lichen Wohnanlagen: veraltete Heizungen, schlecht isolierte Fenster, ungenügend gedämmte Fassaden und sanierungs­bedürftige Dächer. Zudem werden selten erneuerbare Energien zum Beispiel aus Photo­voltaik­anlagen genutzt.

Entscheidungen müssen mehrheitlich getroffen werden

Nun ist es zwar nicht so, dass sich Eigentümer in WEG per se weniger als andere um Umwelt- und Klimaschutz kümmern. „Das Problem liegt im System“, meint Gabriele Heinrich vom Verband „Wohnen im Eigentum“ in Bonn. „Entscheidungen, die von vielen Eigentümern gemeinsam getroffen werden, müssen gründlich diskutiert und mit den im WEG-Gesetz vorgeschriebenen Mehrheiten beschlossen werden.“

Anders als Not­reparaturen oder laufende Instand­setzungen, die auch eigenständig von den Verwaltungen in Auftrag gegeben werden können, bestehen für Modernisierungs­projekte hohe Hürden. „Modernisierungen, also Bestands­verbesserungen ohne Reparatur­anlass, müssen mit der doppelt qualifizierten Mehrheit der Eigentümer, also 75 Prozent aller Eigentümer und mehr als 50 Prozent der Mit­eigentums­anteile, beschlossen werden“, erklärt Anne Hillenbach.

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Ein Beschluss alleine reicht oft nicht

Eine umfassende energetische Modernisierung mit Fenster­austausch und Fassaden­dämmung ist ein Prozess, der sogar mehrere Beschlüsse benötigt. Das fängt mit dem Vor­bereitungs­beschluss an, bei dem die Eigentümer erst einmal abstimmen, ob sie eine energetische Sanierung überhaupt wollen. Dann müssen ein Sanierungs­fahrplan erstellt, Aufträge an die Verwaltung gegeben und die Kosten geplant werden.

Informationen und Tipps bietet zum Beispiel eine Broschüre von „Wohnen im Eigentum“. Hilfe bekommen WEG auch bei Energie­agenturen und anderen Energie­beratern sowie von Verbraucher­zentralen.

„Im Projekt „WEG der Zukunft“ erarbeiten wir zusammen mit der Eigentümer­gemeinschaft, dem Verwalter und gegebenenfalls weiteren Dienst­leistern einen Plan für die Wohnanlage mit mehreren Varianten“, sagt Anne Hillenbach. „Diesen können wir dann in der Eigentümer­versammlung vorstellen.“ So erhalten die Eigentümer eine handfeste Diskussions­grundlage, können Fragen stellen und Bedenken äußern. Dazu bekommen die WEG Informationen über aktuelle Förder­möglichkeiten.

Planung oft zu kurzfristig

Die Projekt­leiterin sieht in ihrer Arbeit immer wieder, dass WEG bei der energetischen Modernisierung nicht lange genug voraus­planen. „Wenn beispiels­weise eine Heizung kaputt geht, muss schnell entschieden werden. Unter diesem Zeitdruck findet man nicht unbedingt die optimale Lösung“, sagt Anne Hillenbach. „Wir möchten WEG daher dabei unterstützen, klug aufeinander aufbauende Maßnahmen auch mittel- und langfristig zu planen und kurzfristige Vorhaben mit Blick in die Zukunft umzusetzen.“

Für Gabriele Heinrich ist auch die Finanzierung ein Problem. „Wenn in den WEG nicht genügend Rücklagen für umfassende mittel- und langfristige Projekte angespart werden, kommen sie nicht um eine Sonder­umlage oder einen Kredit herum.“ Dies ist dann ein Knackpunkt, warum Mit­eigentümer ihre Zustimmung verweigern. „Vor allem ältere Leute scheuen sich, noch einmal einen Kredit dafür aufzunehmen. Muss eine teure Maßnahme plötzlich ausgeführt werden, besteht sogar die Gefahr, dass Mit­eigentümer ihre Wohnung verkaufen müssen, weil sie das Geld nicht aufbringen können“, sagt Gabriele Heinrich.

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Kapital kann angespart werden

Besser dran sind WEG, die im Vorfeld längere Zeit Kapital ansparen, um einen Grundstock für die energetische Sanierung zu haben. „Dafür kann zum Beispiel die Modernisierungs­umlage einige Jahre vor dem angedachten Termin erhöht werden“, sagt Julia Wagner vom Eigentümer­verband Haus & Grund Deutschland.

Allerdings setzt diese Verfahrens­weise voraus, dass sich die Gemein­schaft zumindest grob darüber im Klaren ist, wie die energetische Sanierung am Ende ausfallen soll. „Es muss ja nicht die teuerste Variante gewählt werden. Es gilt abzuwägen: Was brauchen wir? Was ist uns der Umwelt- und Klimaschutz wert?“

„Es ist sinnvoll, jedes Jahr die gesamte Wohnanlage daraufhin zu überprüfen, wie der Zustand ist und was in Zukunft gemacht werden muss“, meint Gabriele Heinrich. Dann würden größere Modernisierungs­staus weitgehend vermieden. Gesetzlich vorgeschrieben ist das aber nicht: „Das WEG-Gesetz sieht verbindliche langfristige Instand­haltungs- und Finanzierungs­pläne nicht vor.“

Quelle: dpa/DAWR/ab
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