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Mietrecht | 19.01.2022

Miet­erhöhung

Worauf es für Mieter und Vermieter bei der Miet­erhöhung ankommt

Fakten, die man kennen sollte

Viele merken es: Wohnen wird immer teurer. Was aber kann man tun, wenn eine Miet­erhöhung ins Haus flattert? Ist jede Miet­erhöhung berechtigt?

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Mieterhöhungen sorgen immer wieder für Reibereien zwischen Mietern und Vermietern. Dabei gibt es für das Herauf­setzen der Miete klare rechtliche Vorgaben. Wichtige Regeln für Eigentümer und Mieter im Überblick.

Voraussetzungen der Mieterhöhung

Zentral für Mieter­erhöhungs­begehren ist das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB). Aus Paragraf 557 leiten sich die drei wesentlichen Möglichkeiten für Vermieter ab, um mehr Geld von ihren Mietern zu verlangen.

Erstens im Rahmen der orts­üblichen Vergleichs­miete, zweitens nach einer Modernisierung und drittens, wenn der Mieter freiwillig mit einer höheren Miete einverstanden ist. Andere Möglichkeiten sind in der Regel unzulässig, wie Beate Heilmann, Mitglied der Arbeits­gemeinschaft Mietrecht im Deutschen Anwalt­verein, erläutert.

Abstand zwischen Mieterhöhungen

Wann der nächste Aufschlag fällig ist, hängt vom angeführten Kriterium des Vermieters ab: Bei der Vergleichs­miete muss er die Miete zunächst mindestens zwölf Monate konstant halten, bevor er ein neues Schreiben losschickt. Diese neue Forderung wird drei Monate nach Zustellung an den Mieter wirksam. Rechnerisch liegen also 15 Monate zwischen den Mieterhöhungen.

Mehr Geld wegen einer Modernisierung steht Eigentümern nach Abschluss der Arbeiten zu. Drei Monate nach Erhalt des Erhöhungs­schreibens müssen Mieter den höheren Betrag überweisen.

Mietpreisbremse, Kappungsgrenze

Die Miet­obergrenze entsprechend der orts­üblichen Vergleichs­miete richtet sich nach zwei Bestimmungen. Zum einen gilt, dass das erhöhte Entgelt die orts­übliche Miete für vergleichbare Wohnungen nicht überschreiten darf (§ 558 BGB).

Diese Vergleichs­miete variiert von Kommune zu Kommune. Angaben dazu finden Vermieter und Mieter meistens im Mietspiegel. Den geben entweder die Kommunen selbst oder Organisationen wie Mieter­vereine und Eigentümer­verbände heraus und veröffentlichen ihn im Internet.

Zum anderen ist die Mietpreis­bremse zu beachten. Demnach darf die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent angehoben werden. In vielen Regionen sind Wohnungen knapp. Die Kommunen dort haben deshalb den Wohnungs­markt als angespannt deklariert. Häufig gilt dann mit der Mietpreis­bremse die sogenannte Kappungs­grenze. Sie deckelt Miet­aufschläge auf 15 Prozent.

Es kann vorkommen, dass Vermieter mit der geplanten Steigerung zwar unter der orts­üblichen Vergleichs­miete bleiben, aber an die Kappungs­grenze stoßen. „Dann muss der Vermieter sein Erhöhungsv­erlangen auf diese Grenze beschränken“, erläutert Beate Heilmann. Heißt: Dann ist bei 15 Prozent Schluss statt bei 20 Prozent. Umgekehrt könnten beispiels­weise nur noch drei Prozent Miet-Plus drin sein, weil eben die orts­übliche Vergleichs­miete erreicht ist.

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Modernisierungsumlage

Nach einer Modernisierung können Vermieter acht Prozent der Baukosten auf die Jahresmiete drauf­schlagen - und das auf Dauer (§ 559 BGB). Allerdings sind Fristen und Beträge ebenfalls gesetzlich begrenzt.

Demnach darf innerhalb von sechs Jahren um maximal drei Euro pro Quadrat­meter erhöht werden. Bei Ausgangs­mieten von netto kalt unter sieben Euro sind zwei Euro pro Quadrat­meter innerhalb der Sechsjahres­frist drin, wie Jutta Hartmann vom Deutschen Mieterbund (DMB) in Berlin erläutert.

Umlegbar ist lediglich der auf die jeweilige Wohnung entfallende Anteil an den Baukosten. Heißt: Vermieter müssen dem DMB zufolge für jeden einzelnen Mieter auf­schlüsseln, auf welchen wert­steigernden Arbeiten in seiner Wohnung die Miet­erhöhung basiert. Ausgaben für Instand­setzungen, sprich Reparaturen, gehören nicht dazu.

Achtung: In Gebieten mit angespanntem Wohnungs­markt ist nach Auskunft von Beate Heilmann auch bei Moderni­sierungs­miet­erhöhung die Kappungs­grenze einzuhalten. Zunächst für die ersten sechs Jahre. Falls Vermieter anschließend mehr Geld verlangen wollen, müssten sie dies dem Mieter schon mit der ersten Mietererhöhung ankündigen.

Begründung der Mieterhöhung

Geplante Mieterhöhungen sind Mietern per Brief oder Mail mitzuteilen. In dem Schreiben müssen Vermieter ihr Vorhaben begründen. „Sie können sich auf einen Mietspiegel beziehen oder drei vergleichbare Wohnungen benennen, an deren Miete sie sich orientieren“, sagt Jutta Hartmann. Die simple Ansage, es sei einfach mal wieder an der Zeit, genügt als Begründung nicht und würde vor Gericht durchfallen.

Die Vorgaben sollen sicher­stellen, dass Mieter die Erhöhung bis zur orts­üblichen Vergleichs­miete überprüfen können. Damit das klappt, sollte das Schreiben zum Beispiel sowohl auf den Mietspiegel verweisen als auch auf die Wohnungs­größe und die Netto-Kaltmiete sowie auf für die jeweilige Wohnung maßgebliche Merkmale abstellen.

Die im sogenannten Mieterhöhungs­begehren gemachten Angaben haben richtig zu sein: Wer schummelt, riskiert bei einem Rechts­streit mit dem Mieter den Kürzeren zu ziehen. Inhaltliche Fehler, etwa eine falsch angegebene Wohnfläche oder Ausstattung sowie falsch errechnete Miethöhen können die geplante Erhöhung ebenfalls zu Fall bringen.

Der Mietspiegel an sich müssen Vermieter nicht mitschicken, auch Angaben zur Mietspanne dürfen fehlen. Das hat der Bundes­gerichts­hof entschieden (Az.: VIII ZR 167/20). Mieter könnten sich den Mietspiegel selbst besorgen und die Mietspanne ausrechnen.

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Mieterhöhung ablehnen

Mieter haben das Recht, sich gegen eine Miet­erhöhung zu wehren. Sie können das Vorhaben ihres Vermieters ablehnen. Bei der Vergleichs­mieterhöhung werden „sie dann voraussichtlich auf Zustimmung verklagt, und das Gericht überprüft die Berechtigung des Erhöhungs­begehrens“, sagt Beate Heilmann.

Zuvor sollten Mieter nach Ansicht von Jutta Hartman aber erst einmal gucken, ob die neue Miete tatsächlich ortsüblich ist und ob der Vermieter im Mietspiegel nicht zu teure Wohnungen herausgegriffen hat.

Bei nur teilweise berechtigten Mieterhöhungen sollten Mieter lediglich den unstrittigen Umfang akzeptieren. Bei Modernisierungs­mietforderungen gehört laut Mieterbund die Über­prüfung auf die tatsächlichen Baukosten und das Einhalten der Kappungs­grenze auf die Agenda. Am Ende entscheiden im Streitfall die Gerichte.

Quelle: dpa/DAWR/ab
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