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Wer ein Stück Land, ein Haus oder eine Wohnung kauft oder erbt, bekommt es mit dem Grundbuch zu tun. Es enthält diverse Informationen rund um das Grundstück und die Immobilie. Aber es ist gar nicht so einfach, diese richtig zu verstehen und einzuordnen. Eine Lesehilfe:
Was ist das Grundbuch?
„Das Grundbuchs ist gewissermaßen der Personalausweis eines Grundstücks“, sagt Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Es steht alles drin, was man über das Grundstück wissen muss: Eigentümer, Anschrift, Größe, Lage, unter Umständen auch weitere Angaben wie Wege- oder Leitungsrechte. Dazu kommen Informationen über Hypotheken und Grundschulden. „Wer den Grundbuchauszug liest, kann sich ein umfassendes Bild über das Grundstück machen“, so Julia Wagner.
„Im Grundbuch wird jeweils festgehalten, wenn ein Grundstücksrecht begründet, inhaltlich geändert, übertragen, belastet oder aufgehoben wird“, sagt Milan Bayram, Pressesprecher der Bundesnotarkammer in Berlin.
Wie ist es aufgeteilt?
Jedes Grundbuchblatt besteht aus der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen, erläutert Milan Bayram. In der Aufschrift sind das Amtsgericht, welches das jeweilige Blatt führt, der Grundbuchbezirk, in dem sich die im Blatt verzeichneten Grundstücke befinden und die Nummer des Blattes angegeben.
Das Bestandsverzeichnis besteht aus acht Spalten. In Spalte 1 werden alle Grundstücke mit einer laufenden Nummer versehen. In Spalte 2 sind eventuelle frühere laufende Nummern eines Grundstücks angegeben, wenn es durch Vereinigung, Zuschreibung oder Teilung entstanden ist.
Die Spalte 3 dient zur Bezeichnung der Grundstücke unter anderem nach Wirtschaftsart und Lage gemäß dem amtlichen Verzeichnis (Liegenschaftskataster). In Spalte 4 ist die Größe der Grundstücke vermerkt. Die Spalten 6 bis 8 enthalten nähere Informationen zu Veränderungen und Berichtigungen.
Abteilung I des Grundbuchs gibt Auskunft über die Eigentumsverhältnisse. In Abteilung II werden alle Belastungen des Grundstücks - mit Ausnahme von Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden - sowie weitere Vermerke, zum Beispiel Verfügungsbeschränkungen, aufgeführt. In Abteilung III werden Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden verzeichnet.
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Wer darf das Grundbuch einsehen?
Einsehen darf das Grundbuch derjenige, der ein berechtigtes Interesse daran hat. Dabei könne ein berechtigtes Interesse rechtlicher, wirtschaftlicher, tatsächlicher, öffentlicher oder wissenschaftlicher Natur sein, sagt Milan Bayram. „Ein anerkennungswürdiges berechtigtes Interesse rechtlicher Natur besteht etwa für all diejenigen, die bereits als Berechtigte im Grundbuch eingetragen sind, im Wege der Grundbuchberichtigung eingetragen werden sollen oder einen Anspruch auf Eintragung haben“, so der Fachmann.
Wer einfach nur Interesse an einem Grundstück hat, wie zum Beispiel ein neugieriger Nachbar, ist laut Julia Wagner nicht dazu befugt, Einblick ins Grundbuch zu erhalten. „Wer aber zum Beispiel ein Haus kaufen möchte und schon Kontakt zum Eigentümer hat, kann mit dessen Einverständnis die Unterlagen einsehen.“ Einsichten und Auskünfte seien dabei grundsätzlich kostenlos.
Welche Eintragungen sind für Immobilienkäufer besonders wichtig?
„Sogenannte Grunddienstbarkeiten, die sich in der Abteilung II finden, können den Wert und die Nutzung eines Grundstücks schon beeinflussen“, sagt Julia Wagner. Dazu gehören zum Beispiel das Geh-, Fahr- und Leitungsrecht, das Ãœberbaurecht, das Wohnrecht oder das Nießbrauchsrecht. Solche Rechte sichern Dritten - zum Beispiel Nachbarn - zu, das Grundstück zu bestimmten Zwecken nutzen zu können.
Ein typisches Beispiel ist das sogenannte Hammergrundstück. So wird das hintere von zwei hintereinanderliegenden Grundstücken bezeichnet. Es ist durch einen Weg über das vordere Grundstück mit der Straße verbunden. „Um zu seinem Grundstück zu gelangen, muss der Eigentümer also einen Teil des vorderen Grundstücks nutzen“, sagt Tim Mensak, Vertrauensanwalt des Bauherren-Schutzbundes. „Dazu wird das Geh-, Fahr- und Leitungsrecht als Grunddienstbarkeit ins Grundbuch eingetragen.“
Das Besondere an Grunddienstbarkeiten: Sie sind nicht an den Eigentümer, sondern an das Grundstück gebunden. „Sie bestehen also nach einem Eigentümerwechsel weiter“, so Mensak.
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Wo werden Grundbücher geführt?
Die Grundbücher werden von den Amtsgerichten als Grundbuchämter geführt - mal analog, mal digital. Weitere Informationen zu den Grundbüchern der einzelnen Bundesländer finden sich unter grundbuch-portal.de.
Was kostet ein Grundbucheintrag?
Das bestimmt das Gerichts- und Notarkostengesetz. „Es kommt im Wesentlichen auf den Wert des betroffenen Rechts und die Art der Eintragung an“, so Milan Bayram.
Wer zum Beispiel im Rahmen eines Immobilienkaufs eine neue Eintragung ins Grundbuch vornehmen lässt, der muss laut dem Baufinanzierungsvermittler Dr. Klein mit Kosten in Höhe von 1,5 bis 2,5 Prozent des Kaufpreises rechnen. Der größere Teil davon entfalle auf den Notar, ein kleinerer auf die Grundbuchkosten. Bei einem Immobilien-Kaufpreis von 500.000 Euro fallen für Käuferinnen und Käufer demnach also etwa noch zusätzliche Ausgaben in Höhe von 7500 Euro bis 12.500 Euro an.
Brauchen Käufer beim Immobilienerwerb einen Grundbuchauszug?
Bei einem Immobilienkauf benötigt der Bürger grundsätzlich keinen eigenen Auszug. Der Notar überprüft das Grundbuch für Käufer und Verkäufer im Rahmen der Vorbereitung der Beurkundung.
