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Grundstücksrecht und Immobilienrecht | 24.08.2023

Grundbuch

Worüber das Grundbuch alles Auskunft gibt

Wir klären Fragen rund um den Grundbuch­eintrag

Dass beim Eigentums­übergang eines Grundstücks auch im Grundbuch Veränderungen vorgenommen werden müssen, weiß wohl jeder Käufer oder Verkäufer. Aber wo eigentlich genau? Und warum?

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Wer ein Stück Land, ein Haus oder eine Wohnung kauft oder erbt, bekommt es mit dem Grundbuch zu tun. Es enthält diverse Informationen rund um das Grundstück und die Immobilie. Aber es ist gar nicht so einfach, diese richtig zu verstehen und einzuordnen. Eine Lesehilfe:

Was ist das Grundbuch?

„Das Grundbuchs ist gewissermaßen der Personal­ausweis eines Grundstücks“, sagt Julia Wagner vom Eigentümer­verband Haus & Grund Deutschland. Es steht alles drin, was man über das Grundstück wissen muss: Eigentümer, Anschrift, Größe, Lage, unter Umständen auch weitere Angaben wie Wege- oder Leitungs­rechte. Dazu kommen Informationen über Hypotheken und Grund­schulden. „Wer den Grundbuch­auszug liest, kann sich ein umfassendes Bild über das Grundstück machen“, so Julia Wagner.

„Im Grundbuch wird jeweils festgehalten, wenn ein Grundstücks­recht begründet, inhaltlich geändert, übertragen, belastet oder aufgehoben wird“, sagt Milan Bayram, Presse­sprecher der Bundes­notar­kammer in Berlin.

Wie ist es aufgeteilt?

Jedes Grundbuch­blatt besteht aus der Aufschrift, dem Bestands­verzeichnis und drei Abteilungen, erläutert Milan Bayram. In der Aufschrift sind das Amtsgericht, welches das jeweilige Blatt führt, der Grund­buchbezirk, in dem sich die im Blatt verzeichneten Grund­stücke befinden und die Nummer des Blattes angegeben.

Das Bestands­verzeichnis besteht aus acht Spalten. In Spalte 1 werden alle Grund­stücke mit einer laufenden Nummer versehen. In Spalte 2 sind eventuelle frühere laufende Nummern eines Grundstücks angegeben, wenn es durch Vereinigung, Zuschreibung oder Teilung entstanden ist.

Die Spalte 3 dient zur Bezeichnung der Grund­stücke unter anderem nach Wirtschafts­art und Lage gemäß dem amtlichen Verzeichnis (Liegenschafts­kataster). In Spalte 4 ist die Größe der Grund­stücke vermerkt. Die Spalten 6 bis 8 enthalten nähere Informationen zu Veränderungen und Berichtigungen.

Abteilung I des Grundbuchs gibt Auskunft über die Eigentums­verhältnisse. In Abteilung II werden alle Belastungen des Grundstücks - mit Ausnahme von Hypotheken, Grund­schulden und Renten­schulden - sowie weitere Vermerke, zum Beispiel Verfügungs­beschränkungen, aufgeführt. In Abteilung III werden Hypotheken, Grund­schulden und Renten­schulden verzeichnet.

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Wer darf das Grundbuch einsehen?

Einsehen darf das Grundbuch derjenige, der ein berechtigtes Interesse daran hat. Dabei könne ein berechtigtes Interesse rechtlicher, wirtschaftlicher, tatsächlicher, öffentlicher oder wissenschaftlicher Natur sein, sagt Milan Bayram. „Ein anerkennungs­würdiges berechtigtes Interesse rechtlicher Natur besteht etwa für all diejenigen, die bereits als Berechtigte im Grundbuch eingetragen sind, im Wege der Grund­buch­berichtigung eingetragen werden sollen oder einen Anspruch auf Eintragung haben“, so der Fachmann.

Wer einfach nur Interesse an einem Grundstück hat, wie zum Beispiel ein neugieriger Nachbar, ist laut Julia Wagner nicht dazu befugt, Einblick ins Grundbuch zu erhalten. „Wer aber zum Beispiel ein Haus kaufen möchte und schon Kontakt zum Eigentümer hat, kann mit dessen Ein­verständnis die Unterlagen einsehen.“ Einsichten und Auskünfte seien dabei grund­sätzlich kostenlos.

Welche Eintragungen sind für Immobilienkäufer besonders wichtig?

„Sogenannte Grund­dienst­barkeiten, die sich in der Abteilung II finden, können den Wert und die Nutzung eines Grundstücks schon beeinflussen“, sagt Julia Wagner. Dazu gehören zum Beispiel das Geh-, Fahr- und Leitungs­recht, das Über­baurecht, das Wohnrecht oder das Nießbrauchs­recht. Solche Rechte sichern Dritten - zum Beispiel Nachbarn - zu, das Grundstück zu bestimmten Zwecken nutzen zu können.

Ein typisches Beispiel ist das sogenannte Hammer­grundstück. So wird das hintere von zwei hinter­einander­liegenden Grund­stücken bezeichnet. Es ist durch einen Weg über das vordere Grundstück mit der Straße verbunden. „Um zu seinem Grundstück zu gelangen, muss der Eigentümer also einen Teil des vorderen Grundstücks nutzen“, sagt Tim Mensak, Vertrauens­anwalt des Bauherren-Schutzbundes. „Dazu wird das Geh-, Fahr- und Leitungs­recht als Grunddienstbarkeit ins Grundbuch eingetragen.“

Das Besondere an Grund­dienst­barkeiten: Sie sind nicht an den Eigentümer, sondern an das Grundstück gebunden. „Sie bestehen also nach einem Eigentümer­wechsel weiter“, so Mensak.

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Wo werden Grundbücher geführt?

Die Grund­bücher werden von den Amts­gerichten als Grundbuch­ämter geführt - mal analog, mal digital. Weitere Informationen zu den Grund­büchern der einzelnen Bundes­länder finden sich unter grundbuch-portal.de.

Was kostet ein Grundbucheintrag?

Das bestimmt das Gerichts- und Notar­kosten­gesetz. „Es kommt im Wesentlichen auf den Wert des betroffenen Rechts und die Art der Eintragung an“, so Milan Bayram.

Wer zum Beispiel im Rahmen eines Immobilien­kaufs eine neue Eintragung ins Grundbuch vornehmen lässt, der muss laut dem Bau­finanzierungs­vermittler Dr. Klein mit Kosten in Höhe von 1,5 bis 2,5 Prozent des Kaufpreises rechnen. Der größere Teil davon entfalle auf den Notar, ein kleinerer auf die Grundbuch­kosten. Bei einem Immobilien-Kaufpreis von 500.000 Euro fallen für Käuferinnen und Käufer demnach also etwa noch zusätzliche Ausgaben in Höhe von 7500 Euro bis 12.500 Euro an.

Brauchen Käufer beim Immobilienerwerb einen Grundbuchauszug?

Bei einem Immobilien­kauf benötigt der Bürger grund­sätzlich keinen eigenen Auszug. Der Notar überprüft das Grundbuch für Käufer und Verkäufer im Rahmen der Vorbereitung der Beurkundung.

Quelle: dpa/DAWR/ab
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