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Verbraucherecht und Vertragsrecht | 10.01.2022

Erb­baurechts­vertrag

Zeit, zu verhandeln: Viele Erb­baurechts­verträge laufen bald aus

Betroffene sollten frühzeitig aktiv werden

Das eigene Haus auf fremdem Grund - das ist das Prinzip des Erbbau­rechts. Viele Erbbau­verträge laufen demnächst aus. Betroffene sollten frühzeitig aktiv werden.

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Ein Eigenheim auf einem fremden Grundstück zu bauen, das klingt nach einem großen Risiko. Mit einem Erb­baurechts­vertrag ist es aber weitgehend sicher. Tausende Wohnbauten in Deutschland stehen auf Grund­stücken, die Kommunen, Stiftungen, Länder oder kirchliche Einrichtungen den Bauherren gegen einen Erbbauzins überließen.

Vor allem nach dem Zweiten Weltkrieg, als Wohnraum für die vielen Geflüchteten geschaffen werden musste, erlebte das Erbbaurecht eine Hochzeit. Die Verträge waren auf viele Jahre angelegt, auf 70 oder sogar 99 Jahre. Im Durchschnitt liegt die Laufzeit bei 85 Jahren.

„Man kann das Modell mit einem Leasing-Vertrag für ein Auto vergleichen“, sagt Manfred Raber, Vertrauens­anwalt beim Bauherren-Schutzbund. Beim Erbbaurecht bekommt der Bauherr ein Grundstück geliehen, ist zwar Eigentümer an seinem Haus, muss das Grundstück aber zurück­geben, wenn der Vertrag abgelaufen ist.

Viele Verträge laufen in wenigen Jahren aus

Genau das steht vielen Betroffenen bald bevor. Demnächst laufen etliche der alten Erbbau­verträge aus. Bei 22 Prozent aller deutschen Erb­baurechts­geber ist das bis 2030 der Fall, ergab eine Studie des Deutschen Erb­baurechts­verbands in Berlin. Eine zweite Welle ist von 2040 bis 2060 zu erwarten.

Viele dieser auf Erbpacht-Grund­stücken stehenden Häuser haben inzwischen mehrfach durch Vererben oder Verkaufen den Eigentümer gewechselt. Für diese ist es nun höchste Zeit, noch vor dem Ende der Laufzeit ihrer Erbbau­verträge aktiv zu werden.

„Grund­sätzlich gibt es zwei Möglichkeiten“, erklärt Matthias Nagel, Geschäfts­führer des Deutschen Erb­baurechts­verbandes in Berlin. „Unternehmen beide Seiten nichts, läuft der Vertrag zum vereinbarten Termin einfach aus.“ Das Grundstück geht an den Erb­baurechts­geber zurück. Er kann es neu vermarkten.

Für das Haus auf dem Grundstück, das sich im Eigentum des Erb­baurechts­nehmers befindet, zahlt der Erb­baurechts­geber eine Ent­schädigung. Nagel: „Die liegt üblicherweise bei 66 bis 75 Prozent des Immobilien­wertes. 19 Prozent der Erb­baurechts­geber in Deutschland entschädigen sogar mit dem vollen Gegenwert.“

Spätestens fünf Jahre vorher Kontakt suchen

Die meisten Erb­baurechts­nehmer sind jedoch daran interessiert, ihren Erb­baurechts­vertrag zu verlängern. Das ist Grund­sätzlich auch möglich. Dabei wird der Erbbauzins aber neu berechnet. Er gilt dann ab dem Zeitpunkt der Vertrags­verlängerung. „Je früher man sich mit dem Erb­baurechts­geber in Verbindung setzt, desto bessere Konditionen kann man in der Regel aushandeln“, betont Matthias Nagel. Auch die Erb­baurechts­geber sind meist an einer Ver­längerung interessiert.

Spätestens fünf Jahre vor Vertrags­ende sollten Erb­baurechts­nehmer den Kontakt zu ihrem Vertrags­partner suchen. Stehen größere Renovierungen am Haus an, auch früher. Nagel: „Dann kann es auch 20 bis 30 Jahre vor Vertrags­ende sinnvoll sein, den Vertrag zu verlängern, um eine gute Finanzierung von der Bank zu bekommen.“

Werden die Verträge erst kurz vor Ablauf verlängert, fällt der Erbbauzins aufgrund der kurzen Restlauf­zeit meist höher aus. Das ist auch der Fall, wenn der Vertrag endet und dann doch neu abgeschlossen werden soll. „Ob ein neuer Vertrag zustande kommt und wie hoch der Zins ist, ist dann Verhandlungs­sache zwischen beiden Parteien.“

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Modell erlebt gerade neue Blüte

Das Vertrags­modell des Erbbau­rechts erlebt gerade ein Revival. Es wird zum Beispiel aktuell gern angewendet, wenn Kommunen ihre Grund­stücke nicht verkaufen, aber trotzdem vom Wertzuwachs profitieren wollen. „Für Bauherren hat das den Vorteil, dass sie ein Grundstück bekommen, auf dem sie ihr Haus bauen können. Und das zu vergleichsweise günstigen Konditionen“ so Matthias Nagel.

Auf dem heiß umkämpften Immobilien­markt sei das ein großer Pluspunkt. „Es ist schon ein Unterschied, ob der Bauherr einen sechsstelligen Betrag allein für den Kauf eines Bau­grundstücks aufbringen oder ob er dafür nur Zinsen zahlen muss. Der durchschnittliche Erbbauzins für Wohn­immobilien liegt in Deutschland bei rund drei Prozent des Bodenricht­wertes pro Jahr.“

Pflichten müssen erfüllt werden

Allerdings sollten Bauherren, die neu in einen Erb­baurechts­vertrag einsteigen oder einen schon laufenden erwerben wollen, auch mögliche Nachteile bedenken. „Es ist zwar ein eigentums­ähnliches Modell, aber eben kein vollständiges Eigentum“, so Manfred Raber. Zwar kann der Erb­baurechts­nehmer sein Haus samt Erbbaurecht vererben, verkaufen oder verschenken. Aber es bleibt ein gewisses Risiko.

So hat der Erb­baurechts­geber die Möglichkeit, den Vertrag vorzeitig zu beenden, wenn der Vertrags­partner gegen vereinbarte Pflichten verstößt. „Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn er un­verschuldet seine Erbbau­zinsen nicht zahlen kann.“

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Banken bei Finanzierung mitunter skeptisch

Bei der Finanzierung der Bauvorhaben ist ein Erbbau­vertrag eher die zweite Wahl. Banken machen durchaus einen Unterschied bei ihren Konditionen, ob es sich um eigenes oder gepachtetes Land handelt.

„Die Bauherren müssen oft höheres Eigen­kapital einbringen als die Eigentümer von Grund­stücken. Auch relativ kurze Restlauf­zeiten des Erb­baurechts­vertrags sind vielen Geld­instituten zu riskant. Manche lassen sich auch gar nicht darauf ein, solche Projekte zu finanzieren“, weiß Manfred Raber.

Und: Wer sein auf einem Erbbau­rechts-Grundstück erbautes Haus verkaufen will, erzielt oft niedrigere Preise als bei vollständigem Eigentum.

Interessenten sollten auf Details achten

Zu bedenken ist auch, dass die Erbbau­zinsen mit den Jahren immer weiter steigen. Denn sie dürfen regelmäßig angepasst werden. „Die Erbbau­zinsen sind ja nicht von den übrigen Immobilien­preisen abgekoppelt, sondern orientieren sich an den Bodenwert­preisen. Gerade in Ballungs­gebieten kann das ziemlich teuer werden“, sagt Roland Stecher von der Verbraucher­zentrale Bremen.

Er rät Interessenten, das genau durch­zurechnen und besonders auf die Restlauf­zeiten des Erb­baurechts­vertrages zu schauen. „Bleiben da nur noch zehn Jahre, sollte man lieber die Finger davon lassen - oder rechtzeitig neu verhandeln.“

Quelle: dpa/DAWR/ab
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