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Bankrecht und Kapitalanlagenrecht | 27.11.2017

Immobilien­kredit

Zinsbindung: Welche Zinsbindungs­frist für wen sinnvoll ist

Entscheidung für eine Sollzins­bindung ist ein Mix aus Rechnerei und Risiko­abwägung

Immobilien­kredite laufen viele Jahre. Wie lange hängt unter anderem vom Budget und der Risiko­neigung des Käufers ab. Mit ihrer Entscheidung legen Kredit­nehmer fest, wie lange der Sollzins fest­geschrieben bleiben soll. Was ist für wen sinnvoll?

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Wer einen Immobilien­kredit aufnimmt, muss sich entscheiden, wie lange das Darlehen laufen soll. Banken bieten gewöhnlich Laufzeiten zwischen 5 und 20 Jahren an - manchmal sogar 25 oder 30 Jahre. In dieser Zeit ist der Sollzins festgelegt. Das bringt Immobilien­käufern Planungs­sicherheit: Denn dann wissen sie, wie lange sie regelmäßig einen bestimmten Betrag für ihre Finanzierung aufbringen müssen. Und zwar unabhängig davon, ob der Marktzins sich rauf oder runter bewegt.

Kreditnehmer gehen auf Nummer sicher

Im ersten Halbjahr 2017 wählten 64 Prozent eine Laufzeit von mehr als zehn Jahren. Das hat der Verband deutscher Pfand­brief­banken ermittelt. Im Schnitt läuft die Sollzins­bindung rund 14 Jahren. Oder länger, zeigen Tendenzen. Grund dafür ist das aktuell niedrige Zinsniveau. Viele Bauherren wollen sich die derzeit günstigen Kredit­konditionen langfristig sichern.

In der heutigen Situation müsse man damit rechnen, dass die Finanzierung in zehn Jahren deutlich teurer sein wird, so der Redakteur der Zeitschrift „Finanztest“ Jörg Sahr. Falls man bis dahin wenig von seinem Baudarlehen getilgt hat, nehme das Risiko zu, dass man die Raten der Anschluss­finanzierung nicht mehr tragen kann: Bei einer Restschuld von 90 Prozent habe man keine Chance, so die Einschätzung des Experten. Das Projekt Eigenheim droht zu scheitern.

Langfristige Zinsbindung Option für Bauherren mit knappem Budget

Eine langfristige Zinsbindung soll vor steigenden Zinsen schützen. Sie ist insbesondere eine Option für Bauherren mit knappem Budget. Je knapper an der Liquiditäts­grenze, desto länger die Laufzeit, empfiehlt Max Herbst von der FMH-Finanz­beratung. Denn wer viel Fremd­kapital braucht und wenig von dem Kredit tilgen kann, sollte das Risiko steigender Zinsen reduzieren - also besser einen Kredit wählen, der länger als die üblichen zehn Jahre läuft. So bleibt mehr Zeit ihn abzutragen. Restschuld und Anschluss­darlehen fallen dann kleiner aus. Das reduziert die Belastung infolge gestiegener Zinsen.

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Vorteil einer langen Zinsbindung

Ein Vorteil langfristiger Kredite ist deren Flexibilität. Sie lassen sich mit einer sechsmonatigen Kündigungs­frist bereits nach zehn Jahren kündigen. Dieses Recht ist im Bürgerlichen Gesetzbuch verankert. So haben Darlehens­nehmer die Chance umzuschulden, wenn sich die Kredit­konditionen verbessern. Auch die komplette Rück­zahlung ist dann möglich. Die Zehnjahres­frist zählt ab der vollständigen Auszahlung des Kredits. Nach Angaben von „Finanztest“ bieten Bau­finanzierer zudem standardmäßig Raten­wechsel und ein Tilgungs­wahlrecht an, um die Rück­zahlung anzupassen.

Kurze Zinsbindung für Immobilienkäufer mit finanziellem Spielraum

Zu einer kurzen Zinsbindung tendieren Experten eher, wenn ein sinkendes Zinsniveau prognostiziert wird. Aber auch für Immobilien­käufer mit finanziellem Spielraum ist möglicher­weise eine kurze Zinsbindung zwischen fünf und zehn Jahren attraktiv. Meist können sie eine höhere Tilgung leisten und den Schulden­berg zügiger abbauen. Je kleiner die Restschuld, desto niedriger das Risiko der Zins­änderung, so Jörg Sahr. Denn auch wenn die Zinsen steigen, würden sie sich auf einen geringen Betrag auswirken.

Eine kurze Zinsbindung bietet sich auch an, wenn man das Geld der Bank nur zur Über­brückung braucht: Das Darlehen also schnell ablöst, etwa weil ein Erbe ins Haus steht oder der Erlös aus dem Verkauf einer anderen Immobilie der Finanzierung der neuen zugutekommt. Eine lange Zinsbindung ist dann nicht notwendig.

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Darlehen mit kurzer Zinsbindung sind meistens billiger

Denn Banken verlangen für eine langfristige Zins­sicherheit oft einen Aufschlag. Dieser schwankt je nach Laufzeit: Max Herbst von der FMH-Finanz­beratung beziffert die Mehrkosten auf 0,5 Prozent für 15 Jahre und 0,8 Prozent für 20 Jahre. Jörg Sahr rechnet mit leicht darunter liegenden Sätzen. Der Aufschlag verteuert das Darlehen insbesondere in den ersten zehn Jahren. Mit Hilfe von Zins­rechnern im Internet kann man heraus­finden, welches Ergebnis - finanziell betrachtet - das bessere ist.

Längere Bindung für risikoscheue Kreditnehmer bessere Wahl

Die Entscheidung für eine Sollzins­bindung ist ein Mix aus Rechnerei und Risiko­abwägung: Kann ich mir die Finanzierung der Restschuld zukünftig wahrscheinlich schlechteren Konditionen leisten? Das lässt sich testen: Dafür das komplette Darlehen mit einem Zinssatz von fünf oder sechs Prozent durch­kalkulieren. Jörg Sahr zufolge erweisen sich die meisten Kredit­nehmer als risikoscheu. Mit der Konsequenz, dass für sie „die längere Bindung die bessere Wahl ist“.

Quelle: dpa/DAWR/ab
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