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Kaufrecht und Vertragsrecht | 04.12.2018

Immobilien­kauf

„Kaufen statt Mieten“: Worauf beim Kauf einer Eigentums­wohnung zu achten ist

Kaufinteressenten sollten sich immer das ganze Haus ansehen

Der Zustand der Eigentums­wohnung ist tadellos. Aber gilt das auch für das Gemeinschafts­eigentum? Klar ist: Kauf­interessenten sollten sich immer das ganze Haus ansehen. So können sie abschätzen, welche Folgekosten auf sie zukommen könnten.

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Wer eine Eigentums­wohnung kauft, erwirbt mehr als nur die eigenen vier Wände. Ihm gehört immer auch ein Anteil am Gemeinschafts­eigentum. Vor der Unterschrift unter den Kaufvertrag sollten deshalb auch die Flur­flächen, das Dach, die Außenf­assade und das Grundstück in Augenschein genommen werden.

Kostenrisiko Sanierungen

Der Grund dafür ist einleuchtend: „Das größte Risiko beim Kauf einer gebrauchten Eigentums­wohnung sind Sanierungen des Gemein­schafts­eigentums, die den einzelnen Eigentümer auch schon bald nach dem Kauf viel Geld kosten können“, sagt Sabine Feuersänger vom Verband Wohnen im Eigentum in Bonn.

Kein Kauf ohne fachliche Beratung

Helfen bei der Einschätzung kann ein Gutachter oder zumindest ein fachlich kompetenter Begleiter. „Nur in seltenen Fällen kann ein Kauf­interessent auf den ersten Blick erkennen, ob in nächster Zeit eine Sanierung fällig werden könnte“, erklärt Julia Wagner vom Eigentümer­verband Haus & Grund Deutschland in Berlin. Hilfreich ist es auch, den Verkäufer vor Abschluss des Kauf­vertrages zu fragen, ob in der nächsten Zeit bestimmte Sanierungen oder Renovierungen anstehen könnten: „Sind dem Verkäufer solche Pläne bekannt, muss er diese auf Nachfrage auch kundtun.“

Beschluss-Sammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft einsehen

Ebenfalls wichtig: „Vor dem Erwerb sollte der Verkäufer dem Kauf­interessenten einen Einblick in die Beschluss-Sammlung der Wohnungs­eigentümer­gemeinschaft ermöglichen“, erläutert Annett Engel-Lindner vom Immobilien­verband Deutschland IVD in Berlin. Dafür macht der Verkäufer für den Kauf­interessenten bei der Verwaltung einen Termin aus oder geht mit. Ist das nicht möglich, sollte der Verkäufer eine aktuelle Kopie der Beschluss-Sammlung haben und zeigen können. „Käufer sind an Beschlüsse der Eigentümer­versammlung auch aus der Zeit vor dem Kauf gebunden“, betont Sabine Feuersänger.

Nur wenn Kauf­interessenten diese Beschlüsse kennen, können sie die finanziellen Folgen des Kaufs abschätzen. Aus der Beschluss-Sammlung geht auch hervor, wie oft Beschlüsse von Mit­eigentümern angefochten wurden, mithin wie viel Streit vor Gericht ausgetragen wird. Wenn möglich, sollten Käufer die Protokolle der Eigentümer­versammlungen, Jahres­abrechnungen und Wirtschafts­pläne lesen.

Eine zentrale Frage ist: Wie hoch ist die Instandhaltungs­rücklage der Wohnungs­eigentümer­gemeinschaft (WEG)? „Je höher der Betrag, desto weniger müssen Eigentümer bei großen Reparaturen als Sonder­umlage zusätzlich zum Hausgeld aufbringen“, so Sabine Feuersänger.

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Einsicht ins Grundbuch und Teilungserklärung

Interessenten sollten sich auch einen Grundbuch­auszug und den Energie­ausweis zeigen lassen, rät Julia Wagner. Gleiches gilt für die Teilungs­erklärung sowie für die Gemein­schafts­ordnung. Daraus lässt sich lesen, welche Gepflogenheiten in der Gemein­schaft gelten. Ist das Gemeinschafts­eigentum in einem eher schlechten Zustand, dann kann dies den Kaufpreis für die Wohnung beeinflussen. „Grund­sätzlich ist der Kaufpreis Verhandlungs­sache“, betont Annett Engel-Lindner.

Vorsicht bei Mehrheitseigentümer

Vorsicht beim Wohnungs­kauf ist geboten, wenn einem Mit­eigentümer die Mehrheit der Wohnungen gehört, gibt Sabine Feuersänger zu bedenken. Denn über die Verwaltung und Gestaltung des gemeinschaft­lichen Eigentums wird in einer WEG oft per Mehrheits­beschluss entschieden. Gibt es einen Mehrheits­eigentümer, kann dieser häufig alle anderen Eigentümer überstimmen und über Sanierungen quasi alleine entscheiden.

Auch besonders kleine WEG können ihre Tücken haben. Bilden ein Zwei­familien­haus oder die beiden Hälften eines Doppel­hauses eine WEG, können Beschlüsse nur gefasst werden, wenn beide Eigentümer sich einig sind. Sollten sie sich zerstreiten, steht es 1:1.

Nebenkosten im Blick haben

Vor dem Kauf einer Eigentums­wohnung sollten Interessenten beim Verwalter außerdem die genaue Höhe des monatlich zu zahlenden Hausgeldes erfragen. „Auch diese Summe sollte von vornherein einkalkuliert werden, denn die Belastung durch das Hausgeld ist in vielen Fällen ungleich höher als durch im Miet­verhältnis anfallende Nebenkosten“, sagt Julia Wagner. Ein Blick in die Hausordnung ist ebenfalls zu empfehlen. Sie gibt Regeln vor, wie sich Eigentümer in der Gemein­schaft zu verhalten haben. Per Hausordnung kann zum Beispiel auch das Halten von Tieren verboten oder Ruhezeiten können vorgegeben sein.

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Regeln für Zwischensituation notwendig

Werden sich Verkäufer und Kauf­interessent einig, dann dauert es in der Regel einige Wochen, bis die neuen Eigentums­rechte im Grundbuch umgeschrieben sind. „Für diese Zwischen­situation sollte es im notariellen Kaufvertrag Regeln geben“, empfiehlt Annett Engel-Lindner. So kann etwa der Verkäufer den Käufer ermächtigen, bis zu dessen Eintragung im Grundbruch als Eigentümer das Stimmrecht in der Eigentümer­versammlung wahrzunehmen. Ganz wichtig: Sich als Erwerber vor dem Kauf möglichst die Mit­eigentümer anschauen. So kann man abschätzen, ob ein künftiges Zusammen­leben unter einem Dach harmonisch verlaufen wird - oder eher nicht.

Quelle: dpa/DAWR/ab
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