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Pachtrecht | 08.06.2021

Kündigung

Corona-Pandemie: Fristlose Kündigung eines Gaststätten­pacht­vertrags wegen Corona möglich?

Schließung wegen Corona-Pandemie recht­fertigt fristlose Kündigung

Fachbeitrag von Rechtsanwalt Fabian Bagusche, LL.M.

Im hier vorliegenden Fall stritten der Verpächter und der Pächter einer Gaststätte u.a. um vermeintlich ausstehende Pacht­zahlungen aus den Jahren 2020 und 2021.

Der befristete Pacht­vertrag aus den Jahr 2000 wurde mit Schreiben vom 07.04.2020 außer­ordentlich fristlos gekündigt. Gleich­zeitig stellte der Pächter die Zahlung der Pacht ein und gab dem Verpächter die Schlüssel zur Gaststätte Anfang Juni 2020 zurück. Als Grund für die außer­ordentliche fristlose Kündigung nannte der Pächter eine Erkrankung, in erster Linie aber die Auswirkungen der Corona-Pandemie-bedingten Einschränkungen für den Gaststätten­betrieb.

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Verpächter forderte vor Gericht ausstehende Pachtzahlungen

Der Verpächter wollte die Kündigung der Gaststätte allerdings nicht akzeptieren. Die behördlichen Beschränkungen für den Gaststätten­betrieb seien kein Mangel, der die Kündigung des Pacht­vertrages recht­fertigen würde. Deshalb forderte der Verpächter vor Gericht ausstehende Pacht­zahlungen – der Vertrag sei schlichtweg nicht durch die Kündigung beendet worden.

Nach Auffassung des ehemaligen Gaststättenb­etreiber sei Vertrag wirksam mit Schreiben vom 07.04.2020 beendet worden, Pacht­zahlungen wären deshalb seit diesem Zeitpunkt nicht mehr zu entrichten gewesen.

Ist die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund „wegen Corona“ wirksam?

Und der Pächter der Gaststätte sollte mit einer Auffassung Recht bekommen. Die Richter des Landgericht Kaiserslautern kamen zu dem Ergebnis, dass die Kündigung des Pächters aus wichtigem Grund vom 07.04.2020 den Pacht­vertrag wirksam beendet hatte.

Eine Erkrankung des Pächters bzw. der Pächterin sei zwar kein relevanter Kündigungs­grund. Das Risiko einer schweren Erkrankung müsse der Pächter tragen. Auch eine schwere Erkrankung des Pächters würde nicht ausreichend sein, den Pacht­vertrag vorzeitig auf Grundlage von § 543 Abs. 1 BGB zu beenden.

LG: „Pandemiebedingte Untersagung des Gaststättenbetriebs“ wichtiger Grund für Kündigung

In der „pandemie­bedingten Untersagung des Gaststätten­betriebs“ hingegen sah das Gericht einen wichtigen Grund iSd §§ 581 Abs. 1, 543 Abs.2 Nr. 1, Abs. 3 BGB für die fristlose Kündigung des Pacht­vertrages. Denn auch behördliche Gebrauchs­hindernisse können den vertragsgemäßen Gebrauch der Pacht­fläche aufheben und damit ein relevanter Mangel der Pachtsache sein.

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Unsicherheit über vertragliche Gebrauchstauglichkeit stellt wichtigen Grund dar

Auch könnte eine lange­währende Unsicherheit über die vertragliche Gebrauchs­tauglich­keit einen relevanten wichtigen Grund darstellen. Und eben eine solche Unsicherheit habe im Falle der Schließungs­anordnungen vorgelegen und sich mit einem Wechsel aus Schließung, Öffnung unter Einschränkungen und mit der erneuten dauerhaften Schließung seit Anfang November 2020 bis in den Mai 20201 bestätigt. Die Tatsache, dass die Möglichkeit zu „To-Go-Verkauf“ durchgehend bestand, ändert nach Auffassung des Gerichts nichts daran, dass die gepachtete Gaststätte „mangelhaft“ iSd § 536 BGB war, weil der vertragsgemäße Gebraucht teilweise aufgehoben war.

Nicht zuletzt würde auch die Argumentation des Verpächters nicht verfangen, dass die Kündigung nicht möglich sei, weil der Pächter „Corona-Hilfen“ hätte in Anspruch nehmen können. Das Gericht stellte im Urteil klar, dass diese finanzielle Unterstützung der Absicherung der Existenz von Wirtinnen und Wirten dienen solle, aber nicht zugleich zur Beschränkung ihrer gesetzlichen Rechte führen dürfe.

Urteil ein Ausnahmefall und noch nicht rechtskräftig!

Dieses Urteil des LG Kaiserslautern ist in seiner Klarheit einerseits begrüßens­wert. Allerdings stellt es aktuell wohl nicht die überwiegende Auffassung der Gerichte zu diesem Thema dar – ist also in gewisser Weise (noch?) ein Ausnahmefall. Und es sei ausdrücklich nochmals gesagt: zum Zeitpunkt der Veröffentlichung dieses Beitrags ist das Urteil noch nicht rechts­kräftig.

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