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Mietrecht | 03.03.2021

Corona-Pandemie

Neue Vorschrift bringt mehr Klarheit für Gewerbe­mieter und Pächter in der Corona-Pandemie

Von dieser neuen Regelung profitieren Mieter von Gewerbe­flächen

Fachbeitrag von Rechtsanwalt Fabian Bagusche, LL.M.

Sich auf einen Mietmangel für eine Miet­minderung nach § 536 BGB zu berufen, war und ist nicht möglich. Und die Gerichte lehnten überwiegend einen Anspruch auf Anpassung des Miet­vertrages im Hinblick auf Reduzierung der Miete- und Pacht­zahlungen wegen Wegfall der Geschäfts­grundlage (§ 313 BGB) ab. Das verschob das Verwendungs­risiko der Mietsache in einer Pandemie mit entsprechenden behördlichen Maßnahmen auf den Mieter. Und das, obwohl der BGH 2019 – vor Beginn der Pandemie – angemerkt hatte, dass ein Wegfall der Geschäfts­grundlage nach § 313 BGB vorliegen kann, wenn es andernfalls zu einer Existenz­gefährdung komme. So unwahrscheinlich erscheint das in der Situation im Frühjahr 2020 – und auch Anfang 2021 – in vielen Fällen nicht.

Nun hat der Gesetzgeber reagiert und eine neue Vorschrift erlassen, die eine Lösung für diesen Fall bringen soll: Art. 240 § 7 EGBGB

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Was regelt Art. 240 § 7 EGBGB?

Diese Vorschrift lautet wie folgt:

Störung der Geschäfts­grundlage von Miet- und Pacht­verträgen

(1) Sind vermietete Grund­stücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Ein­schränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der zur Grundlage des Miet­vertrags geworden ist, nach Vertrags­schluss schwer­wiegend verändert hat.

(2) Absatz 1 ist auf Pacht­verträge entsprechend anzuwenden.

Die Vorschrift stellt eine gesetzliche Vermutung auf: § 313 Abs. 1 BGB sei grund­sätzlich auf die Situation wie Anfang 2020 anwendbar. Aber die Norm definiert lediglich, dass die Situation in 2020 ein Wegfall der Geschäfts­grundlage sein kann. Ob Ansprüche aus § 313 BGB bestehen ist dann Sache des Einzelfalls, z.B. ist Sache des Einzelfalls, ob es dem Gewerberaum­mieter unzumutbar ist / war, auch unter den vollständig veränderten Umständen wie bisher am Vertrag fest­zuhalten.

Die Folge: Nur wenn alle Anforderungen des § 313 Abs. 1 BGB erfüllt sind, kann man als Gewerberaum­mieter die Anpassung des Vertrages z.B. im Hinblick auf die Höhe der Miet­zahlungen wegen der Folgen von der Pandemie verlangen. Das muss außerdem aktiv geschehen: als Mieter muss man dabei darlegen und beweisen, dass die Voraus­setzungen für einen Anspruch auf Vertrags­anpassung vorliegen.

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Wem nützt die neue Vorschrift?

Von dieser Regelung profitieren Mieter von Gewerbe­flächen (Geschäfts­räume, Pächter von Gastronomie­flächen etc.), die wegen behördlicher Beschränkungen zur Bekämpfung der Corona-Pandemie nicht oder nur sehr eingeschränkt nutzbar sind bzw. waren. Aber nicht nur Unternehmen, die schließen mussten, können sich auf Art. 247 § 7 EGBGB und § 313 BGB berufen: auch Betriebe, die mit stark nach­lassendem Kunden­verkehr und dadurch sinkenden Umsätzen zu tun hatten bzw. haben, können sich – natürlich auch hier abhängig vom Einzelfall! – auf diese Vorschriften berufen.

Nicht erfasst sind hingegen Mieter von Büro­flächen. Denn selbst wenn alle Mitarbeiter nicht im Büro arbeiten, sondern im Homeoffice: weil das Büro überwiegend leer steht, kommt es zu keiner Existenz­gefährdung – es kann ja normal weiter­gearbeitet werden

Gilt die neue Regelung für aktuellen Lockdown bzw. den Lockdown im Frühjahr 2020?

Es kommt darauf an. grund­sätzlich gilt in Deutschland ein sog. Rück­wirkungs­verbot. Das bedeutet, dass Gesetze grund­sätzlich nur für Fälle gelten, die

  • sich zeitlich ab dem Inkraft­treten des Gesetzes ergeben oder
  • zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Gesetzes noch nicht vollständig beendet waren.

Art. 240 § 7 EGBGB trat am 01.01.2021 in Kraft. Damit greift er für alle Beeinträchtigung durch Maßnahmen ab Herbst 2020, die auch am 01.01.2021 noch Bestand hatten. Damit können sich alle Betriebe (z.B. Gaststätten, Restaurants, körpernahe Dienst­leistungen) grund­sätzlich auf diese Regelung berufen, die

  • seit November 2020 von Schließungs­anordnungen betroffen waren und zusätzlich alle Betriebe, die
  • seit Mitte Dezember 2020 (Einzel­handel etc.) geschlossen bleiben mussten.

Das echte Rück­wirkungs­verbot bedeutet damit auch, dass die Neuregelung keine Anwendung findet auf Konstellationen aus dem ersten Lockdown im Frühjahr 2020, vor dem 01.01.2021 vollständig abgeschlossen waren. Das ist allerdings nur der Fall, wenn Mieter bzw. Pächter ihre Miete oder Pacht vorbehaltlos und vollständig bezahlt haben.

Ist das nicht der Fall – hat man also z.B. einen Teil der Miete einbehalten, wurde gestundet etc. – und war das bis zum 01.01.21 noch nicht endgültig zwischen Mieter und Vermieter „geregelt“, greift Art 247 § 7 EGBGB: der „Sachverhalt“ war bei Inkraft­treten von Art 247 § 7 EGBGB schlichtweg noch nicht vollständig abgeschlossen.

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Folgen für Gewerberaummieter & Pächter?

Kann man sich auf Art. 247 § 7 EGBGB berufen hat man für die Zeit der Beeinträchtigung ggf. Anspruch auf Anpassung des Miet- oder Pacht­vertrages im Hinblick auf die Miet- bzw. Pacht­zahlungen.

Ob man diesen Anspruch hat, ist eine Frage des Einzelfalls: es kommt entscheidend darauf an, ob die Miet­reduzierung für den Mieter notwendig ist, weil andernfalls seine Existenz bedroht ist. Es kommt aber auch darauf an, ob dem Vermieter die Miet­reduzierung zugemutet werden kann. Denn stehen dem Minderungs­interesse des Mieters erhebliche Interessen des Vermieters entgegen, kann der Anspruch auf Minderung deswegen deutlich geringer ausfallen oder ganz entfallen.

Ein Beispiel

Vermieter der Laden­fläche mit sehr kleiner Rente bestreitet im Alter seinen Lebens­unterhalt quasi vollständig aus der Vermietung der Gewerbe­fläche. Anders, wenn der Verpächter einer Gaststätte eine große Immobilien-Firma ist.

Darüber wie hoch eine Anpassung der Miete ausfallen könnte, sollten die Vertrags­parteien schlichtweg verhandeln und ein Ergebnis aus Beweis­gründen bestenfalls immer schriftlich und für einen bestimmten Zeitraum festhalten. Nur wenn das nicht zu einem Ergebnis führt sollte man vor Gericht gehen.

Achtung! Bis keine Klarheit darüber erzielt ist (außer­gerichtlich, vor Gericht), darf man nicht selbst­ständig reduzieren, das kann Vermieter ggfs. zur Kündigung wegen aus­stehender Miet­zahlungen berechtigen!

grund­sätzlich ist nach § 313 BGB zwar auch eine (einseitige) Vertrags­auflösung durch den Mieter / Pächter möglich. Das gilt aber nur, wenn das die einzige Möglichkeit ist die Gefahr für die Existenz des Mieters / Pächters zu beenden. Das erscheint vielfach unwahrscheinlich, ist aber angesichts des aktuellen Ausmaßes der Pandemie nicht vollkommen undenkbar.

Ein Fachbeitrag von [Anbieter­kenn­zeichnung]

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