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Maklerrecht | 26.03.2019

Haftung im Maklerrecht

BGH zur Aufklärungsp­flicht eines Maklers: Ein Makler ist kein Steuer­berater

Makler muss nur in Ausnahme­fällen oder bei besonderer Vereinbarung hinsichtlich steuerlicher Fragen beraten

Fachbeitrag von Rechtsanwalt Dr. Ronny Jänig

Versierte Immobilien­makler kennen die steuerlichen Rahmen­bedingungen bei Immobilien­käufen. Makler­kunden, die sich die Kosten für einen Steuer­berater sparen wollen, könnten auf die Idee kommen, sich allein auf den Makler zu verlassen. Dieser wird schon auf steuerliches Ungemach hinweisen (müssen), oder?

Der Bundes­gerichts­hof hatte sich kürzlich mit dieser Frage des Makler­rechts beschäftigt (BGH, Urt. v. 12.7.2018 – I ZR 152/17). Hier hatte ein Makler, der für sich in Anspruch nahm, eine qualifizierte Immobilien­vermarktung aufgrund lang­jähriger Markt­erfahrung zu betreiben, die Verkäuferin einer vermieteten Immobilie nicht auf die Besonderheit der Zehnjahres­frist für die steuerliche Belastung des Verkaufs­erlöses für nicht eigen­genutzte Immobilien hingewiesen. Das Mietshaus wurde veräußert. Erst nach Eingehen des Steuer­bescheids, merkte die Verkäuferin, dass ihre Rendite durch die Steuern merklich reduziert wurde.

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Verkäuferin verlangt Schadensersatz

Die Verkäuferin verlangte sodann von dem Makler Schaden­ersatz. Der Vorwurf: der Makler habe die Verkäuferin vor Abschluss des Immobilien­kauf­vertrags auf ihre Pflichten aus § 22 Nr. 2, § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG hinweisen müssen. Danach unterliegt der durch den Verkauf einer Immobilie erzielte Gewinn dem Einkommens­steuer­gesetz, sofern zwischen Erwerb und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Der Makler habe durch einen kurzen Blick in das Grundbuch erkennen können, dass die Zehnjahres­frist noch laufe, hier hätte zumindest ein warnender Hinweis erfolgen müssen.

BGH zu Pflichten des Maklers

Der Bundesgerichtshof fasste zunächst zusammen, dass sich die Pflichten des Maklers nicht im Weiterreichen eines Exposés erschöpfen. Im Gegenteil, die besondere Vertrauens­stellung die ein Makler genieße, gehe regelmäßig mit Haftungs­risiken einher. Einen Makler träfen durchaus bestimmte Aufklärungs- und Beratungs­pflichten gegenüber seinem Kunden. Der Makler müsse den Kunden über alles aufklären, was potentiell zu einem Schaden führen könnte, insbesondere über alle dem Makler bekannten Umstände, die für den Kunden relevant sein könnten. Wie weit diese Unterrichtungs­pflicht im Einzelnen reicht, hänge von den Umständen des jeweiligen Falles ab.

Makler sind zwar gemäß § 4 Nr. 5 StBerG berechtigt, zu einschlägigen steuerlichen Fragen Auskünfte zu geben und zu beraten, sie sind dazu aber gegenüber dem Kunden nach dem Makler­vertrag grund­sätzlich nicht verpflichtet.

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Steuerrechtliche Beratung nur in Ausnahmefällen

Anders ist es, wenn der Makler offen damit wirbt, er habe steuerliche Expertise und daraufhin beim Auftrag­geber Vertrauen in dessen Fachkunde generiert wird. Auch durch Werbe­aussagen des Maklers könnte im Einzelfall ein Vertrauen des Kunden darauf entstehen, dass der Makler schon an den entscheidenden Punkten Hinweise geben wird. Auch muss ein Makler – wenn der Kunde in der konkreten Situation evident beratungs­bedürftig ist – die Einholung professionellen rechtlichen Rats empfehlen und seinen Kunden vor überstürzten Entscheidungen bewahren.

Keine Pflicht zur steuerrechtlichen Beratung

Im Konkreten Fall habe eine solche Pflicht nach Ansicht des Bundesgerichtshofs aber nicht bestanden, auch wenn der Makler aufgrund der Einsicht­nahme in das Grundbuch habe erkennen müssen, dass die Verkäuferin das Objekt innerhalb der Zehnjahres­frist erworben habe. Der Bundesgerichtshof betonte, dass bei einer anderen Sachverhalts­gestaltung durchaus eine Haftung zu bejahen gewesen wäre. Allerdings sei die Verkäuferin in diesem Fall nicht evident mit der Transaktion überfordert gewesen, weshalb eine Hinweis­pflicht des Maklers nach den oben dargelegten Maßstäben hier nicht bestanden hätte.

Urteil mit Lerneffekt

Das Urteil ist in mehrerlei Hinsicht lehrreich. Zum einen illustriert das Urteil gut, dass der Makler potentiell weitreichenden Haftungs­risiken ausgesetzt ist. Der professionell agierende Makler tut gut daran, rechts­sichere Allgemeine Geschäfts­bedingungen zu verwenden und natürlich seine Tätigkeit stets gewissenhaft auszuüben. So kann das Haftungs­risiko signifikant reduziert werden. Insbesondere muss der Makler auf ihm bekannte Risiken hinweisen, auch wenn die Provision noch so sehr lockt.

Zum anderen zeigt das Urteil, dass es sich oft rächt, auf professionelle rechtliche und steuerliche Beratung zu verzichten. Die aufzuwendenden Berater­kosten wären hier in Relation zum eingetretenen Schaden wirtschaftlich unbedeutend gewesen.

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