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Erbrecht | 11.05.2021

Nachlass­immobilie

Haus geerbt: Verkauf einer Nachlass­immobilie durch Testaments­voll­strecker

Voll­strecker muss sich das Wissen Dritter zurechnen lassen

Fachbeitrag von Rechtsanwalt Dr. Ronny Jänig

Der Bundes­gerichts­hof (BGH) hat mit Urteil vom 19. März 2021 (-V ZR 158/19-) erneut klargestellt, dass die Denkmal­eigenschaft eines verkauften Gebäudes grund­sätzlich einen Sachmangel darstellen kann. Insbesondere kommt der BGH zu dem Ergebnis, dass sich der Testamentsvollstrecker das ausschließlich bei einem Erben oder einer Haus­verwaltung vorhandene Wissen über wesentliche Eigen­schaften einer Immobile nicht zurechnen lassen muss.

Im Jahr 2009 verkaufte der Beklagte in seiner Eigenschaft als Testaments­voll­strecker über den Nachlass seines Vaters dem Kläger ein Wohnhaus in einer der begehrtesten Lagen in Hamburg für 5 Millionen Euro. Der Beklagte ist neben seiner Eigenschaft als Testaments­voll­strecker zudem Miterbe neben seiner Schwester und seinem Bruder.

Der Kaufvertrag wurde im Jahr 2011 vollzogen und enthielt u.a. den Hinweis, dass das Objekt nicht in der Denkmal­liste verzeichnet war, jedoch aus Sicht des Denkmal­pflegers erhaltens­werte Bauelemente enthielt. Zudem wurde ein Haftungs­ausschluss für Sachmängel vereinbart.

Der Kläger beabsichtigte, das Gebäude umfangreich zu sanieren und umzubauen und erhielt im Februar 2012 zunächst eine Bau­genehmigung. Jedoch wurde das Haus Anfang 2013 in die Denkmal­liste eingetragen und das Denkmal­schutzamt erließ einen Baustopp.

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BGH: Denkmalschutz als Mangel

Der Kläger verlangte von dem Beklagten u.a. ca. EUR 2.800.000 als Ersatz des Minderwerts und vergeblicher Aufwendungen, da ihm ein wesentlicher Mangel arglistig verschwiegen worden sei.

Das Landgericht wies die Klage ab, das Hanseatische Oberlandes­gericht erklärte die Klage dem Grunde nach für gerechtfertigt. Auf die Revision des Beklagten stellte der BGH das erstinstanzliche Urteil wieder her und wies die Klage somit rechts­kräftig ab.

grund­sätzlich teilte der BGH die Ansicht des OLG, dass die Denkmal­eigenschaft eines verkauften Gebäudes grund­sätzlich als öffentlich-rechtlichen Bau­beschränkung angesehen und mithin einen offenbarungs­pflichtigen Sachmangel § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB darstellen kann.

Immobilie erst nach Verkauf in Hamburger Verzeichnis erkannter Denkmäler überführt

Die Besonderheit dieses Falles lag u.a. darin, dass die Immobilie im Nachlass unstreitig erst nach dem Vollzug des Kaufvertrages in die Denkmal­liste aufgenommen worden war, sich jedoch aufgrund einer hamburgischen Besonderheit bereits 2006 in einem Verzeichnis sog. „erkannter Denkmäler“ befand (§ 7a Abs. 2 Satz 2 Hamburger Denkmal­schutz­gesetz aF). Ohne weiteren Vollzugsakt bzw. Einzel­prüfung wurden in Hamburg im Jahr 2013 sämtliche in diesem Verzeichnis als „erkannte Denkmäler“ in die Denkmal­liste überführt.

Ob bereits die Aufnahme in die in dieses Verzeichnis erkannter Denkmäler ebenso einen Mangel der Kaufsache darstellen kann, ließ das Gericht offen.

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Wissenszurechnung für den Testamentsvollstrecker?

Im Wesentlichen wurde darüber gestritten, ob das seiner­zeitige Informations­schreiben des Denkmal­schutzamts über die Aufnahme in dem Verzeichnis erkannter Denkmäler, das einem der Miterben der Erbengemeinschaft im Mai 2006 zugestellt und im Juli 2006 an die Grundstücks­verwaltung gesandt worden war, zu einer Zurechnung des Wissens der Miterbin und der Haus­verwaltung für den Beklagten in seiner Funktion als Testaments­voll­strecker führen konnte.

Weil der Beklagte das Grundstück in seiner Eigenschaft als Testaments­voll­strecker veräußert hatte und nicht in einer Verkäufer­gemeinschaft, war er damit selbst einziger Vertrags­partner des Klägers. Somit kam es auf seine Person an, soweit die rechtlichen Folgen einer Willens­erklärung durch Willens­mängel oder durch Kenntnis oder das Kennen­müssen dieser Umstände beeinflusst wurden.

Arglist des Testamentsvollstreckers bei Kenntnis nur einzelner Miterben nicht gegeben

Eine Arglist des Beklagten hätte nur dann unterstellt werden können, wenn er selbst Kenntnis von der Eintragung des Hauses in das Verzeichnis der erkannten Denkmäler gehabt hätte oder wenn ihm als Testaments­voll­strecker die Kenntnis eines Wissens­trägers analog § 166 BGB zuzurechnen wäre. Keine dieser Alternativen konnte der BGH erkennen. Für eine Zurechnung hätte der Beklagte sog. „Wissens­vertreter“ sein müssen.

Wissens­vertreter ist jeder, der nach der Arbeits­organisation des Geschäfts­herrn dazu berufen ist, im Rechts­verkehr als dessen Repräsentant bestimmte Aufgaben in eigener Verantwortung zu erledigen und die dabei an­gefallenen Informationen zur Kenntnis zu nehmen und ggf. weiterzuleiten hat.

Eine Wissens­zurechnung schied aus, weil nach dem Sachverhalt nicht davon auszugehen war, dass der Beklagte den Miterben damit betraut hätte, bestimmte Aufgaben in Bezug auf das Grundstück zu erledigen.

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Testamentsvollstrecker ist keine am Rechtsverkehr teilnehmende Organisation

Der BGH hob zudem hervor, dass auch kein Vergleich mit einer am Rechts­verkehr teil­nehmende Organisation, die im Rahmen des ihr Zumutbaren sich zu stellen hat, dass ihr zugehende rechtserhebliche Informationen unverzüglich an die entscheidenden Personen weitergeleitet werden müssen, angenommen werden kann.

Erben sind kraft Erben­stellung weder in eine „Organisation“ des Testaments­voll­streckers eingegliedert noch dessen Mitarbeiter. Die Testaments­voll­streckung beschränkt vielmehr die Erben­stellung an sich und der Testaments­voll­strecker hat die letztwillige Verfügung und den letzten Willen des Erblassers zur Ausführung zu bringen.

Auch eine Wissens­zurechnung im Verhältnis eines Grundstücks­verkäufers zu einer von ihm mit der Verwaltung des Grundstücks beauftragten, rechtlich und organisatorisch selbständigen Haus­verwaltung nach den Grund­sätzen der Organisation eines inner­betrieblichen Informations­austausches lehnte der BGH aus den gleichen Gründen ab.

Testamentsvollstrecker kann auch gegen den Willen der Erben handeln

Mit dieser Ent­scheidung unterstrich der BGH die Bedeutung des Amtes des Testaments­voll­streckers, der den in der letztwilligen Verfügung zum Ausdruck gebrachten letzten Willen des Erblassers zu beachten und umzusetzen hat und dabei nach seinem Ermessen selbständig und unter Umständen auch gegen den Willen der Erben zu entscheiden hat.

Ausgehend vom Datum des Kauf­vertrages bis zur nunmehr vorliegenden Ent­scheidung des BGH sind ca. 12 Jahre vergangen, in denen die Vorinstanzen unterschiedlich geurteilt hatten und nunmehr erst Rechts­klarheit besteht. Da dieser Zeitraum nicht nur erheblich ist, sondern solche Verfahren auch mit großen Kosten­risiken verbunden sind, sollten sich Personen, die im Rahmen ihrer Nachlass­planung eine Testaments­voll­streckung anordnen wollen, rechtlich beraten lassen und auch bei der Wahl des Testaments­voll­streckers sorgfältig vorgehen.

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