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Maklerrecht und Vertragsrecht | 09.10.2020

Makler­vertrag

Ist eine Ver­längerung eines Makler­vertrags rechtens?

Verlängerungs­klausel hier nicht wirksamer Vertrags­bestand­teil

Fachbeitrag von Rechtsanwalt Fabian Bagusche, LL.M.

Die Eigentümerin einer Eigentums­wohnung beauftragt eine Maklerin, für ihre Wohnung eine(n) geeignete(n) Käufer*in zu finden. Der vorformulierte Vertrag für diesen Auftrag mit einer Laufzeit von sechs Monaten war als „Allein­verkaufs­auftrag“ betitelt und mit vorformulierten Anlagen versehen. Im Haupt­vertrag wurde um Beachtung der Vertrags­anlagen gebeten, in der sich u. a. der nach­stehende Satz fand:

„Der Vertrag verlängert sich automatisch, wenn er nicht von einer Partei unter Einhaltung einer Frist von vier Wochen gekündigt wird …“

Der Vertrag sollte sich laut dieser Klausel um drei zusätzliche Monate Vertrags­laufzeit verlängern, wenn er nicht rechtzeitig (4 Wochen vor Ende der eigentlichen Vertrags­laufzeit) gekündigt wird.

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Vertrag wurde nicht wie vereinbart gekündigt

Die Kundin kündigte den Makler­allein­auftrag – im Vertrauen darauf, dass der Vertrag nach sechs Monaten automatisch endet – nicht. Da die Immobilie kurz vor Ende des Vertrages nach wie vor nicht verkauft war, beauftragte sie kurz vor Vertrags­ende des Allein­verkaufs­vertrag einen anderen Makler, der mehr Erfolg hatte, einen Käufer fand und dementsprechend Provision erhielt.

Erste Maklerin begehrte Schadensersatz in Höhe der entgangenen Provision

Die erste Maklerin war allerdings der Meinung, dass sich der Makler­vertrag automatisch verlängert hatte – einen weiteren Makler zu beauftragen sei eine Verletzung des Allein­verkaufs­vertrages. Deshalb verlangte sie Schadens­ersatz in Höhe der entgangenen Provision von ihrer ehemaligen Auftrag­geberin – erfolglos. Der Makler­allein­auftrag habe sich nicht automatisch verlängert, da die Verlängerungs­klausel nicht wirksam in den Vertrag einbezogen worden wäre. Davon war die Eigentümerin überzeugt.

Uneinigkeit bei den Vorinstanzen

Der Streit endete vor Gericht. Die Maklerin bekam vor dem Landgericht recht, vor dem Oberlandes­gericht hingegen nicht. Die Klausel über die automatische Ver­längerung des Makler­vertrages sei als Allgemeine Geschäfts­bedingungen (AGB-Klausel) unwirksam gem. § 307 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Denn sie würde die Eigentümerin der Wohnung – Verbraucherin! – unangemessen benachteiligen, so die OLG-Richter.

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BHG: Verlängerungsklausel grundsätzlich wirksam

Der BGH gab der Eigentümerin ebenfalls recht, allerdings aus anderen rechtlichen Gründen. grund­sätzlich sei eine solche Verlängerungs­klausel auch bei Verbrauchern wirksam, wenn sie denn wirksam in den Vertrag einbezogen werde. Eben daran würde es in diesem Fall aber fehlen.

Anforderungen an Formulierung hier jedoch nicht erfüllt

Die Richter waren der Auffassung die Formulierung, dass die Information für Verbraucher zu beachten ist, sei nicht ausreichend gewesen, die Anlagen wirksam in den Vertrag einzubeziehen. Die Anforderungen von § 305 Abs. 2 BGB wären mit dieser Formulierung nicht erfüllt gewesen. Im Hinweis wäre nicht klar genug zu erkennen gewesen, dass diese Anlagen wesentliche Regelungen zum Vertrags­gegenstand enthalten.

Kein Anspruch auf Schadensersatz

So kamen die Richter zu dem Ergebnis, dass die Verlängerungs­klausel nicht wirksam Vertrags­bestand­teil wurde und sich damit der Vertrag nicht automatisch verlängerte. Damit wiederum hatte die Eigentümerin den Allein­verkaufs­vertrag nicht verletzt, als sie einen neuen Makler beauftragte. Letztlich hatte die Maklerin deshalb keinen Anspruch auf Schadens­ersatz.

Auswirkungen der Entscheidung

Sollen AGB als rechtlich wirksamer Bestandteil in einen Vertrag (z. B. als Anlage zum Vertrag) einbezogen werden, muss das eindeutig und klar sein – ein reiner Hinweis im Sinne von „ist zu beachten“ oder „beachten Sie auch“ ist ggf. nicht ausreichend. In diesem Fall können Vertrags-Anlagen auch nicht Vertrags­bestand­teil werden. Entsteht Streit über Regelungen aus AGB, sollte man deshalb zuerst immer genau prüfen, ob die Regelung gem. § 305 Abs. 2 BGB überhaupt Teil des Vertrages wurde – oder nicht.

Sie haben Fragen zu AGB eines Maklervertrages?

Sprechen Sie mich gerne an! Sie erreichen mich in Köln unter 0221 / 16806560 oder per E-Mail an kanzlei@mietrechtkoeln.de

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