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Mietrecht | 05.11.2020

Befristeter Gewerbe­mietvertrag

Kündigung befristeter Gewerbemiet­verträge bei Schriftform­mangel möglich

Kein Sonder­kündigungsr­echt „wegen Corona“

Fachbeitrag von Rechtsanwalt Fabian Bagusche, LL.M.

Aktuell trifft die „zweite Welle“ der Corona-Pandemie Unternehmer wieder hart – mit entsprechenden Umsatz­einbußen in allen Bereichen.

Kein Sonderkündigungsrecht wegen finanziellen Problemen durch Corona

Problematisch ist daran für Mieter bzw. Pächter von Gewerbe­flächen vor allem, dass es so etwas wie ein Sonder­kündigungsr­echt wegen finanziellen Problemen, die durch Schließungs­anordnungen und ausbleibende Kundschaft – kurz „wegen Corona“ – entstehen, nicht gibt. Denn ein Lockdown und auch ein „Lockdown Light“ und alle damit verbundenen negativen finanziellen Folgen sind rechtlich nicht ausreichend für ein Sonder­kündigungsr­echt.

Erst ein Insolvenz­verwalter kann einen Gewerbe­mietvertrag oder Pacht­vertrag mit fester Laufzeit auf Grundlage von § 109 InsO kündigen. Er ist dann allerdings auch an eine Kündigungs­frist gebunden und § 109 InsO gilt nur, wenn Insolvenz angemeldet wurde bzw. das Insolvenz­verfahren bereits eröffnet ist.

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Zahlungen der Miete einstellen - nicht ratsam

Momentan ist es auch nicht ratsam, die Zahlung von Miete oder Pacht einzustellen und wie im 2. Quartal 2020 auf eine Stundung der Zahlungen zu vertrauen, ohne dass das Risiko einer Kündigung durch den Vermieter bzw. Verpächter droht. Zwar gab es im 2. Quartal 2020 eine solche Regelung. Diese Regelung war allerdings bis zum Ablauf des Monats Juni 2020 befristet und gilt deshalb aktuell nicht. Das kann sich ggfs. in den kommenden Tagen / Wochen ändern. Dafür ist aber eine Erneuerung der alten Regelung oder eine Neuregelung notwendig.

Bei ausbleibenden Miet- und Pachtzahlungen droht Kündigung durch Vermieter / Verpächter

Eine Kündigung durch den Vermieter / Verpächter wegen ausbleibender Miet- und Pacht­zahlungen zu provozieren, ist allerdings ebenfalls keine gangbare Lösung: solange die Gewerbe­einheit nicht neu vermietet wird, hat der Vermieter in dieser Situation Anspruch auf monatliche Nutzungs­entschädigung bis zum Zeitpunkt einer Neu­vermietung. Diese Ent­schädigung entspricht der orts­üblichen Miete.

Grund­sätzlich wird seit dem Frühjahr 2020 für Gewerbemiet­verträge auch diskutiert, ob Mieter / Pächter einen Anspruch auf Anpassung des Miet­vertrages bzw. Pacht­vertrages haben (z.B. auf Anpassung der Miet­zahlungen etc.). Rechts­grundlage dafür ist § 313 BGB – beschränkt auf die Zeit eines Lockdowns bzw. partiellen Lockdowns – wie aktuell – für bestimmte Unternehmen (Gastronomie, Kosmetik­studios, Tattoo­studios etc.) und für die Zeit, in der der Lockdown Auswirkungen hat.

Sich auf diese Möglichkeit zu verlassen, ist allerdings nicht ganz risikofrei. Denn bereits im Frühjahr 2020 war dieser rechtliche Ansatz nicht unumstritten und ist es nun für die zweite Welle umso weniger.

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Ordentliche Kündigung wegen Schriftform-Fehler möglich

Das BGB kennt jedoch eine Regelung, die Mietern / Pächtern von Gewerbe­immobilien eine Möglichkeit für eine ordentliche Kündigung gibt, auch wenn der Gewerbe­mietvertrag bzw. Pacht­vertrag Grund­sätzlich für eine feste Vertrags­laufzeit geschlossen wurde und damit eigentlich unkündbar ist. Denn ein Gewerbe­mietvertrag, der fest für mehr als 12 Monate geschlossen wird, muss schriftlich geschlossen werden. Geschieht das nicht, gilt der Vertrag als „auf unbestimmte Zeit geschlossen“ und kann deshalb unter Einhaltung einer Frist (bis zu 6 Monate) „normal“ gekündigt werden (§ 550 BGB).

Diese Regelung gilt immer und damit unabhängig von der aktuellen Pandemie. Natürlich ist sie aber gerade in der aktuellen Situation ein legales rechtliches Schlupfloch, das von der Pandemie gebeutelten Unter­nehmern sinnvoll zugutekommen kann.

Wann liegt ein Schriftformfehler vor?

Dieser Fehler in der Schriftform kann nicht nur beim Vertrags­schluss passieren. Auch wenn ein zeitlich befristeter Pacht­vertrag oder Mietvertrag über eine Gewerbe­fläche angepasst wird (z.B. Miethöhe, Mietfläche oder Vertrags­parteien geändert) oder der befristete Vertrag vor Laufzeit­ende verlängert wird, muss das schriftlich passieren. Geschieht das nicht, kann das dazu führen, dass der gesamte Vertrag dann als unbefristet geschlossen gilt und ordentlich gekündigt werden kann.

Dabei ist zu beachten: eine E-Mail mit einer entsprechenden Vereinbarung im E-Mail-Text (anders: eingescannte unterschriebene Vereinbarung) oder z.B. eine Whats-App-Nachricht genügt nicht den Anforderungen an die gesetzliche Schriftform und führt dazu, dass der Vertrag unter einem Schriftform­fehler leidet.

Wird die Abänderungs­vereinbarung/ Vertrags­ergänzung nicht (oder nicht nur) zwischen den Parteien des Ursprungs­vertrages geschlossen, bedarf die Erfüllung der Schriftform zusätzlich der festen körperlichen Verbindung beider Urkunden (ursprüng­liche Mietvertrags­urkunde und Vertrags­ergänzung). Denn angesichts der Änderung der Vertrags­parteien kann nur auf diese Weise dokumentiert werden, dass das gesamte Vertrags­werk von dem rechts­geschäftlichen Willen der neuen Parteien getragen wird. Der bloße Verweisungs­vermerks auf der ursprünglichen Urkunde reicht deshalb nicht, weil die dortigen Unter­schriften nicht von dem nunmehrigen Vertrags­partner herrühren.

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Ein Fachbeitrag von [Anbieter­kenn­zeichnung]

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