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Mietrecht | 26.03.2021

Miet­minderung

Staatliche Corona- Auflagen für Gewerberaum­mieter berechtigen zu einer Minderung der Miete

LG: Corona-bedingte Schließung ist Mietmangel

Fachbeitrag von Rechtsanwalt Fabian Bagusche, LL.M.

Bereits währen des Lockdowns wurde diskutiert, ob Gewerbe­mieter und Pächter neben der Stundungs­möglichkeit ein Recht zur Minderung der Miet­zahlungen bzw. Pacht­zahlungen nach § 536 BGB haben. Das würde dazu führen, dass gestundete Mieten nicht in voller Höhe nachbezahlt werden müssten. Im Falle voll bezahlter Mieten würde ein Recht zur Minderung einen Erstattungs­anspruch des Mieters / Pächters auf Zahlung von zu viel bezahlter Miete / Pacht bedeuten.

Dieser Auffassung traten jedoch zwei Land­gerichte klar entgegen. Das Landgericht Heidelberg (Urteil v. 30.07.2020, Az.: 5 O 66/20) und das Landgericht Zweibrücken (Urteil v. 11.09.2020, Az.: HK O 17/20) erkannten kein Recht zur Miet­minderung wegen „Corona als Mangel“. Bei behördlichen Schließungs­anordnungen und daraus resultierenden Umsatz­einbrüchen von bis zu 100 % würde schlichtweg kein Mangel der Mietsache vorliegen. Mehr dazu lesen hier im Beitrag „Corona ist kein Mangel“

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LG München: Folgen von Corona stellen Mietmangel dar

Verbreiteter ist hingegen die Auffassung, dass § 313 BGB („Störung der Geschäfts­grundlage“) zur Anwendung kommt. Dem trat das LG München mit seiner Ent­scheidung vom 22.09.2020 entgegen. Nach Auffassung des LG München stellen die Folgen von Corona einen Mietmangel i.S.d. § 536 BGB dar.

Nunmehr konstatierte auch das LG Kempten in seiner Ent­scheidung vom 07.12.2020, dass die corona- bedinget Schließung eines Laden­geschäfts einen Mangel der Mietsache darstellt.

LG Kempten: Auch öffentlich-rechtliche Beschränkungen können einen Mietmangel darstellen

Der Ent­scheidung des LG Kempten lag ein Rechts­streit wegen Zahlungs­verzugs der Gewerbe­raummiete zu Grunde. Im Mietvertrag wurde als Mietzweck der Einzel­handel mit Bekleidung und Textilien aller Art vereinbart. Der Mieter musste aufgrund des staatlich angeordneten Corona-Lockdowns sein Laden­geschäft im Frühjahr 2020 für den Publikums­verkehr schließen. Aus diesem Grund zahlte er die Miete für die Monate April und Mai 2020 nicht. Der Vermieter verlangt mit der Klage die vollständige Zahlung der Miete - auch für die Monate, in denen das Laden­geschäft corona-bedingt schließen musste.

Das Landgericht Kempten entschied zu Gunsten des Gewerberaum­mieters. Nach Auffassung des Gericht können auch öffentlich- rechtliche Beschränkungen einen Mietmangel darstellen, wenn sie sich auf die Beschaffenheit oder Lage der Mietsache beziehen.

Dies war nach Auffassung des Gerichts hier der Fall. Die Höhe der Miet­minderung richtet sich nach Auffassung des Gerichts danach, welche Partei das Risiko der corona-bedingten Schließung zu tragen hat.

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Hälftige Risikoverteilung zwischen Vermieter und Mieter

Das Gericht kam zu dem Ergebnis, dass eine hälftige Risiko­verteilung interessen­gerecht ist. Der Mieter trägt zwar grund­sätzlich das Risiko, die Mietsache zum vorgesehenen Zweck verwenden zu können (Verwendungs­risiko), anderer­seits muss der Vermieter die Räume zum vertraglich vereinbarten Zweck überlassen. Demnach hat sich mit der Corona-Pandemie ein Risiko ver­wirklicht, das weder dem Mieter noch dem Vermieter vollständig aufzubürden ist, so das LG Kempten.

Daneben stützte das Gericht seine Ent­scheidung auch auf die Regelungen zur Störung der Geschäfts­grundlage. Da beide Parteien bei Vertrags­abschluss nicht bedacht haben, dass es zu einer Pandemie mit Geschäfts­schließungen kommen könnte, liegt eine Störung der Geschäfts­grundlage vor. Auch vor diesem Hintergrund hielt das Gericht eine Anpassung der Miete auf die Hälfte für angemessen.

Einordnung dieser Entscheidung

Die wohl überwiegende Anzahl der Gerichte vertritt bisher jedoch den Standpunkt, dass die Miet­zahlungs­pflicht während corona-bedingter Schließungen grund­sätzlich bestehen bleibt. Mittlerweile hat der Gesetzgeber in § 7 des Art. 240 EGBGB geregelt, dass eine Änderung der Geschäfts­grundlage vermutet wird, wenn Gewerbe­räume aufgrund von Corona-Auflagen nicht mehr zum vertraglich bestimmten Zweck genutzt werden können.

Ausweislich der Gesetzes­begründung wollte der Gesetzgeber mit dieser Regelung die Verhandlungs­position der Gewerberaum­mieter stärken. Ob er das auch tatsächlich getan hat, ist jedoch bislang fraglich. Denn die Gesetzes­änderung dürfte auch als Fingerzeig dahingehend zu verstehen sein, dass Miet­minderungen wegen Corona-Auflagen nunmehr vorrangig im Rahmen einer Störung der Geschäfts­grundlage zu prüfen sind. Dort ist aber - anders als bei einer Minderung gem. § 536 BGB - stets zu prüfen, ob dem Mieter das Festhalten am un­veränderten Vertrag unzumutbar ist. Nach der Rechtsprechung des BGH setzt das voraus, dass ein Festhalten an der vereinbarten Regelung für die betroffene Partei zu einem nicht mehr tragbaren Ergebnis führt. In diesem Zusammenhang sind insbesondere den Mietern gewährte staatliche Hilfen zu berücksichtigen.

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