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Mietrecht | 23.03.2012

Schimmel

Mietminderung: Was tun wenn es in der Wohnung schimmelt oder ein anderer Mietmangel vorliegt?

Wie man bei einer Mietminderung am besten vorgehen sollte

Die Baustelle von nebenan raubt einem den Schlaf, die Ecken im Wohnzimmer sind von Schimmel befallen und das Badewasser ist nur lauwarm - wenn Ihnen diese Zustände bekannt vorkommen, dann ist es Zeit darüber nachzudenken, ob Sie die Miete kürzen könne. Immonet gibt Tipps, was bei einer Mietminderung beachtet werden sollte.

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Nur für eine schadensfreie Wohnung muss die volle Miete gezahlt werden.

Was sind Mängel?

Grundsätzlich müssen sich alle Räume in einem vertragsgemäßen Zustand befinden. Dazu gehören: die Wohnung, Treppen, Flure, Speicher, Keller und Zugänge. Auch technische Anlagen wie Heizung, Fahrstuhl oder Durchlauferhitzer müssen funktionieren. Auftretende Mängel muss der Vermieter umgehend beseitigen. Bleibt er untätig oder verzögert die Beseitigung, kann man die Miete kürzen. Dafür muss zunächst festgestellt werden, ob die Mängel zu einer Mietminderung berechtigen. Juristisch gesehen ist das der Fall, wenn der Gebrauch der Wohnung eingeschränkt oder der Nutzung unmöglich ist.

Die häufigsten Gründe für Mietminderungen sind: Schimmelflecken, Wasserschäden, kaputte Heizungen, Lärm aus Nachbarwohnungen, Einrüstung des Hauses, Plastikfolie vor dem Fenster, Unbenutzbarkeit des Balkons und undichte Fenster. Auch eine Baustelle vor der Haustür ist ein Mietminderungsgrund (vgl. DAWR Mietminderungstabelle).

Was sind keine Mängel?

Sie können die Miete nicht kürzen, wenn beispielsweise im Hausflur eine Glühbirne defekt ist, der Nachbar nach 22 Uhr die Wasserspülung benutzt oder die Fenster öffnet bzw. schließt. Auch müssen Sie mit gesprungenen Fliesen, Haarrissen an den Wänden oder einem unüberdachten Balkon leben.

Wer selbst an Mängeln schuld ist oder eine Mitschuld trägt, darf die Miete ebenfalls nicht kürzen. Sie müssen also im Zweifelsfall beweisen, dass Sie genug gelüftet haben und Baumängel an den Schimmelflecken schuld sind.

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Wie viel Miete darf man einbehalten?

Allein das ist eine kniffelige Frage. Im Gesetz heißt es dazu lediglich, dass man eine „angemessene herabgesetzte Miete zu entrichten“ hat. Es gibt keine allgemeingültige Tabelle, in der Schaden und Höhe der Mietminderung abzulesen sind. Sie müssen sich daher an Gerichtsurteilen orientieren, denn Mietminderungen sind immer Einzelfallentscheidungen. Fragen Sie im Zweifelsfall bei Mieterverbänden nach und verlassen Sie sich nicht blind auf Angaben aus dem Internet. Gekürzt wird grundsätzlich von der Bruttomiete, also Miete inklusive Nebenkosten.

Die folgende Auflistung gibt Anhaltspunkte, um wie viel Prozent die Miete gemindert werden kann:

  • Einrüstung der Fassade, Plastikfolien am Fenster: 15 Prozent
  • Schimmelpilzbefall, der die Nutzung eines Zimmers unmöglich macht: 20 bis 30 Prozent
  • Heizungsdefekt (die Raumtemperatur beträgt im Winter nur noch bis zu 15 Grad): 25 Prozent
  • Baulärm: 25 Prozent
  • Wasserschaden: 30 Prozent
  • Es tropft durch die Decke oder Toilette und Küche sind nicht nutzbar: 50 Prozent
  • Die Heizung fällt im Winter komplett aus, die Elektronik/Warmwasseranlage funktioniert nicht: 100 Prozent

Weitere Mietmängel und Nachweise über wichtige Urteile finden Sie in der DAWR Mietminderungstabelle.

Mietminderung durchsetzen

Wenn Sie einen Schaden feststellen, melden Sie ihn sofort dem Vermieter. Am besten hält man den Schaden schriftlich fest und schickt den Brief per Einschreiben mit Rückschein (Muster für ein Mietmindungsschreiben). So kann man im Streitfall nachweisen, dass die Mängel tatsächlich dem Vermieter gemeldet wurden. Setzen Sie dem Vermieter eine ausreichende Frist, zu der Schaden behoben werden soll. Die Miete kürzen kann man ab dem Tag, an dem der Mangel festgestellt wurde.

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Unter Vorbehalt kürzen

Kürzen Sie die Miete unter Vorbehalt. Das heißt, man zahlt die volle Summe und vermerkt auf dem Überweisungsschein, dass man die Miete rückwirkend kürzt, wenn der Mangel nicht behoben wird. So bewahren Sie sich ihr Recht auf Mietminderung bis geklärt ist, wie hoch diese ausfällt.

Deutsches Anwaltsregister (ra-online GmbH)

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