Der Fall
Eine „ältere“ Immobilie wurde über einen Immobilienmakler zum Verkauf angeboten. Der Erwerber fragte den Makler, ob das Objekt unter Denkmalsschutz steht. Wahrheitsgemäß verneinte der Makler die Frage, wobei er aber verschwieg, dass die Denkmalschutzbehörde bereits einen Besichtigungstermin angekündigt hatte, um die Denkmalschutzeigenschaft der Immobilie zu prüfen. Nach dem Erwerb wurde das Haus unter Denkmalschutz gestellt.
Der Erwerber verweigerte die Zahlung der Maklerprovision, worauf er von dem Immobilienmakler verklagt wurde.
Die Entscheidung
Das OLG Oldenburg lehnte den Anspruch auf Zahlung der Maklerprovision ab. Das Gericht wies darauf hin, dass ein Immobilienmakler dem Interessenten einer Immobilie alle wichtigen Informationen erteilen müsse, die seine Kaufentscheidung für ein Objekt beeinflussen könnten. Hierzu gehöre auch die Aufklärung über ein formell eingeleitetes Verfahren der Denkmalschutzbehörde. Diese wichtigen Informationen hat der Makler dem Erwerber verschwiegen, sodass er den Anspruch auf die Maklerprovision verwirkt hat.
Die Auswirkungen für die Praxis
Die Rechtsprechung des OLG Oldenburg bestätigt noch einmal, die seit Jahren herrschende Rechtsprechung der Obergerichte zu den Aufklärungs-/informationspflichten eines Immobilienmaklers und zur Verwirkung des Provisionsanspruch im Rahmen des § 654 BGB. Der Anspruch auf den Mäklerlohn und den Ersatz von Aufwendungen ist ausgeschlossen, wenn der Mäkler dem Inhalt des Vertrags zuwider auch für den anderen Teil tätig gewesen ist. Immobilienmakler haben (ähnlich dem Verkäufer einer gebrauchten Immobilie) dem Erwerber alle Informationen zu erteilen, die für die Kaufentscheidung des Erwerbers von Bedeutung sein können. Es kommt demnach nicht darauf an, ob der Erwerber den Makler konkrete Fragen stellt, die Informationspflicht besteht auch ungefragt. Die Einleitung eines Denkmalschutzverfahrens gehört hierzu, weil mit der Unterschutzstellung für den Erwerber erhebliche Nachteile eintreten können. Um-, Erweiterungsbauten sowie Instandhaltungs-/Instandsetzungsarbeiten sind nur noch in Abstimmung mit der Denkmalbehörde zulässig. Der Wiederverkaufswert kann sich, wegen der drohenden Auflagen durch die Denkmalschutzbehörden, erheblich verschlechtern.
Selbst wenn der Erwerber die Maklerprovision bereits gezahlt hat, kann er diese von dem Immobilienmakler unter dem rechtlichen Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung nach § 812 BGB zurückzufordern.
Für den Immobilienmakler kann demnach nur der Grundsatz gelten, dass er den potentiellen Erwerber eher zu viel, als zu wenige Informationen erteilt.
