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Mietrecht | 26.10.2015

Mietminderung

Braucht man für eine Mietminderung einen Anwalt?

Warum sich Mieter im Fall einer beabsichtigten Mietminderung anwaltlich beraten lassen sollten

Wer als Wohnungsmieter die Minderung der monatlich zu zahlenden Miete wegen eines Mietmangels erwägt, kann viel falsch machen. Besonders gefährlich sind überzogene Vorstellungen über die Höhe der Mietminderung. Dabei gefährdet, wer ohne juristisch fundierte Prüfung Mietzahlungen zurückbehält, sein Mietverhältnis. Solche Unsicherheiten kann der Gang zum Rechtsanwalt beheben.

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Denn auch wenn Vorsicht vor Schnellschüssen mit zu hohen Mietminderungen geboten ist: Ein Mietmangel kann den Wohnwert empfindlich beeinträchtigen. Mieter haben das Recht und die Pflicht, dem Vermieter einen Mangel unverzüglich zu melden und die Behebung des Mangels zu verlangen.

Mietminderung erst nach Mangelanzeige möglich

Denn damit, die Sache auszusitzen, ist es in vielen Fällen auch nicht getan. Verschlimmert sich der Mangel, weil er aufgrund unterbliebener Mangelanzeige nicht behoben wird, so kann der Mieter schadenersatzpflichtig werden (z.B. bei sich ausbreitendem Schimmel).

Bestimmung der Minderungshöhe ist schwierig

Für die Zeit, in der der Mangel besteht, hat der Mieter das Recht, einen angemessenen Teil der Miete zurückzubehalten. Und an dieser Stelle ist der Streit programmiert, denn darüber, wie hoch die Minderung ausfallen darf, gehen die Meinungen zwischen Mieter und Vermieter meist auseinander. Hier kann ein Rechtsanwalt helfen. Denn bei der Frage der Mietminderung kann auf einen riesigen Fundus an bereits entschiedenen Gerichtsverfahren zurückgegriffen werden. Dabei bedarf es eines sicheren Gespürs für das Mietrecht, da jeder Fall seine Besonderheiten mit sich bringt und ein Vergleich mit Urteilen in anderen Fällen schwierig ist. Dabei können Nuancen den Unterschied machen und den Fall entscheiden.

Sich auf die eigene Internetrecherche zu verlassen und auf einen im Internet gegoogelten Vergleichsfall zu vertrauen, kann deshalb nach hinten losgehen. Ob die Fälle wirklich vergleichbar sind, kann meist nur der Fachmann erkennen.

Rechtsanwalt kann auch Streit schlichten

Ein Rechtsanwalt kann auch, wenn der Streit mit dem Vermieter noch nicht eskaliert ist, auf eine gütliche Einigung hinwirken, so dass beispielsweise die Mangelbehebung in einem konkreten Zeitfenster sowie bis dahin eine bestimmte Mietminderung vereinbart wird.

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Klageverfahren mit Rechtsanwalt

Wenn der Streit bereits vor Gericht ausgefochten wird, sollte der Mieter ebenfalls ernsthaft erwägen, einen Rechtsanwalt zu beauftragen. Denn egal ob er den Vermieter verklagt (auf Feststellung der Höhe der Mietminderung) oder ob er als Mieter der Beklagte ist (auf Zahlung des zurückbehaltenen Teils der Miete oder auf Räumung der Wohnung bei vorangegangener Kündigung wegen Zahlungsverzugs): Der Mieter ist vor Gericht in einer schwierigen Ausgangssituation.

Prozessführung durch Anwalt

Denn es ist der Mieter, der den von ihm behaupteten Mangel beweisen muss. Ihm obliegt diesbezüglich die volle Darlegungs- und Beweislast. Er muss dezidiert vortragen, worin der Mangel besteht, und dies – sofern der Vermieter bestreitet – unter Beweis stellen. Im Zivilrecht (wozu das Mietrecht zählt) ist es so, dass der Richter nicht von sich aus ermittelt, sondern nur das verwerten darf, was die Parteien im Prozess vortragen. Das ist der sogenannte „Parteiprozess“.

Wer ein solches Klageverfahren für sich entscheiden will, muss eine Reihe von formalen Anforderungen erfüllen. Bei alledem können sich Mieter von einem Rechtsanwalt vertreten lassen – genauso wie Vermieter, die in aller Regel auch auf einen Anwalt zurückgreifen. Die Anwaltskosten für das Gerichtsverfahren muss am Ende übrigens derjenige bezahlen, der die Klage verliert.

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