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Mietrecht | 27.04.2020

Miet­minderung

Miet­minderung auf Grund der Corona-Krise möglich?

Corona-Krise allein reicht als Grund für Miet­minderung nicht aus

Fachbeitrag von Rechtsanwalt Fabian Bagusche, LL.M.

Eine Miet­minderung in der Corona-Krise allein wegen der Krise ist nicht möglich. Das gilt auch wenn man als Mieter wegen der Pandemie in finanzielle Schwierig­keiten gerät, da man z.B. in Kurzarbeit geschickt wurde oder Einnahmen aus selbst­ständiger Tätigkeit innerhalb kürzester Zeit eingebrochen sind. Als Mieter ist man nur zur Minderung der Miete berechtigt, wenn die Mietwohnung mangelhaft und der Mietmangel aus dem Verantwortungs­bereich des Vermieters stammt. Die Auswirkungen der Corona-Krise sind jedoch kein Mietmangel im Sinne des BGB.

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Ungenügender Internetanschluss begründet keine Mietminderung

Aber gilt das auch, falls man als Mieter im Homeoffice arbeiten muss, die Internet­verbindung jedoch zu Hause nicht gut genug ist, um im Homeoffice arbeiten zu können? Ja, auch in diesem Fall kann ein Mieter die Miete deswegen nicht mindern.

Internetanschluss ist Mietersache

Denn grund­sätzlich muss sich der Mieter selbst um einen Internet­anschluss kümmern, der seinen Anforderungen gerecht wird. Nur für die Funktions­fähigkeit des Internet­anschlusses trägt der Vermieter die Verantwortung. Funktioniert das Internet im Haus / in der Wohnung generell nicht, muss der Vermieter für notwendige Reparaturen aufkommen. Andernfalls kann man als Mieter die Miete mindern. Das gilt jedoch grund­sätzlich - nicht nur in Zeiten der Corona-Krise.

Unberechtigte Mietminderung kann zu Kündigung führen

Miet­zahlungen auszusetzen oder weniger Miete zu bezahlen will in Deutschland gut überlegt sein. Denn ohne schrift­liche Zustimmung des Vermieters kann Zahlungs­verzug bei Miet­zahlungen erhebliche rechtliche Folgen haben, unabhängig von der Corona-Krise: Gerät man mit Miet­zahlungen ganz oder teilweise in Zahlungs­verzug, droht eine Kündigung der Wohnung durch den Vermieter. Eine Abmahnung vor der Kündigung des Miet­vertrages ist dabei oftmals nicht notwendig. Mieter kann die Kündigung des Miet­vertrages bei Zahlungs­verzug damit auch ohne Vorwarnung treffen.

Eine Kündigung wegen Miet­rückständen kann dann als ordentliche Kündigung mit Kündigungs­frist ausgesprochen werden, § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Die Kündigung wegen Zahlungs­verzug ist allerdings nur möglich, wenn der ausstehende Mietbetrag erheblich und die Zahlungs­frist deutlich überschritten ist. Der Mieter muss mit einer Monatsmiete im Rückstand, die Zahlungs­frist muss mindestens einen Monat verstrichen sein. Nicht zuletzt muss der Mieter den Zahlungs­verzug zu vertreten haben. Das ist der Fall, wenn die Miete vorsätzlich oder fahrlässig nicht bezahlt wurde.

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Finanzielle Schwierigkeit schützt nicht vor Kündigung wegen Zahlungsverzug

Zu vertreten hat man als Mieter Zahlungs­verzug selbst dann, wenn man unvorhersehbar in eine finanzielle Not­situation gerät. Gerät man in der Corona-Krise also in finanzielle Schwierig­keiten, weil man seinen Arbeits­platz verliert, in Kurzarbeit geschickt wurde oder als selbst­ständiger nichts mehr verdient, kommt man trotz alldem in Zahlungs­verzug, wenn man seine Miete nicht (rechtzeitig) bezahlt, weil man sie nicht kann.

Dabei ist es sogar möglich, dass die Kündigung gem. § 543 BGB ohne Einhaltung einer Frist erfolgt (fristlose Kündigung), beispiels­weise wenn zwei Monat­smieten nacheinander offen­bleiben oder bei zwei aufeinander folgenden Mieten erhebliche Anteile (zusammen mehr als eine Monatsmiete!) nicht (rechtzeitig) bezahlt werden. Und auch häufig verspätete – aber vollständige - Miet­zahlungen können durchaus zu einer fristlosen Kündigung der Wohnung führen.

Mein Tipp! - Vorsicht mit Mietminderungen

grund­sätzlich sollten Mieter auch mit berechtigten mit Miet­minderungen vorsichtig umgehen bzw. die Miete nicht zu stark mindern! Überzogene Miet­minderungen über einen längeren Zeitraum können ebenfalls eine Vermieter­kündigung nach sich ziehen.

Kündigung wegen Zahlungsverzug von April bis Juni 2020 unzulässig

Die Bundes­regierung hat jedoch sehr kurzfristig reagiert, als sich abzeichnete, dass die Corona-Krise viele Mieter finanziell hart treffen wird. So wurde zeitnah das „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie“ erlassen. Es regelt unter anderem, dass eine Vermieter­kündigung nicht möglich ist, wenn Mieter von Wohnraum – aber auch Gewerbe­mieter – die vertraglich geschuldete Miete im April, Mai und Juni 2020 verspätetet oder gar nicht bezahlen.

Mieter müssen sich aber klar vor Augen halten: dieser Kündigungs­ausschluss durch das „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie“ führt NICHT dazu, dass die Pflicht zur Zahlung der Miete für diesen Zeitraum entfällt. Das Gesetz verhindert nur Vermieter­kündigungen wegen Zahlungs­verzug im Zeitraum April bis inkl. Juni 2020. Der Mieter ist aufgrund dieses Gesetzes nur berechtigt, die Miete in voller Höhe später – spätestens bis 30.06.2022 – an den Vermieter zu bezahlen. Die Miet­zahlungs­pflicht ist aufgeschoben, nicht aufgehoben. Deshalb man von dieser Stundung nur Gebrauch machen sollte, wenn es wirklich notwendig ist. Andernfalls verschiebt man ggf. das finanzielle Problem nur zeitlich nach hinten.

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In Bezug auf Ihre Wohnung in Köln oder vielleicht in Bezug auf ein Laden­geschäft, Büro oder Restaurant, das Sie gemietet haben? Ich beantworte Ihre Fragen gerne - auch ohne Termin in der Kanzlei! Sie erreichen mich telefonisch unter 0221 / 1680 65 60 oder per E-Mail an kanzlei@mietrechtkoeln.de

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