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Immobilienrecht und Kaufrecht | 17.01.2017

Immobilien­kauf

Albtraum­immobilie: Beim Immobilien­kauf nicht auf auf­gehübschte Immobilien reinfallen

Neue Masche: Immobilien „auf­hübschen“ und dann zu hohen Preisen verkaufen

Fachbeitrag von Rechtsanwalt Norbert Hache

Die Immobilien­preise sind in den letzten Jahren gestiegen wie nie zuvor und die vergleichsweise günstigen Zinsen für Kredite sowie die ständig steigenden Mieten tun ihr Übriges dazu – der Immobilien­boom in Deutschland nimmt weiter extreme Ausmaße an.

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Auch oder gerade deshalb sollten Kauf­interessenten – trotz aller Freude über eine gefundene Immobilie – jedoch auch Vorsicht walten lassen, denn die Situation am Immobilien­markt machen sich leider auch unseriöse Verkäufer und Makler zunutze und die Traum­immobilie kann sich auch als Albtraum entpuppen.

Vorsicht ist angebracht

Die neueste Masche ist nämlich, Immobilien, die sogar schwere Mängel wie z.B. Schimmel­pilzbefall, verbaute Asbest­platten, stark verschmutzte Decken und Wände oder auch veraltete Fliesen aufweisen, mit einfachsten und günstigsten Methoden „aufzuhübschen“ und dann zu hohen Preisen zu verkaufen. Unlängst hatte hierüber auch das Verbraucher­magazin der ARD „Vorsicht, Verbraucher­falle“ berichtet und aufgezeigt, wie einfach Kauf­interessenten getäuscht werden können.

Asbest, Schimmel, Schmutz und keiner hat etwas gemerkt

In dem dortigen Beitrag wurde eine mit diversen Mängeln behaftete Wohnung z.B. dadurch optisch aufgewertet, dass die verschmutze Decke mittels groben Spanholz­platten, die noch schnell einen sauberen Weiß­ßnstrich erhielten, versteckt wurde. Eine Wand mit Schimmel­befall wurde kurzerhand übers­pachtelt und weiß angestrichen. Die alten und abgenutzten Fliesen im Bad ließen sich mittels einer Neu­lackierung wunderbar verstecken. Ein Bau­sach­verständiger hatte den Wohnungs­wert im alten Zustand auf ca. € 75.000,00 geschätzt und für eine fachgerechte Sanierung mind. € 100.000,00 angesetzt.

In dem Versuch des Verbraucher­magazins bemerkte keiner der 70 Kauf­interessenten die getarnten Mängel und alle hätten vermutlich auch den inserierten Kaufpreis von € 185.000,00 bezahlt.

Kauf­interessierte sollten sich also im Klaren darüber sein, dass Mängel am Objekt mit einfachsten Mitteln versteckt werden können – Schimmel kann über­strichen oder mittels Vorbringens von Rigips­platten versteckt werden; hinter der Tapete oder unter dem Fußboden können Altlasten wie z.B. Asbest vorhanden sein.

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Das Problem mit dem Beweis

Verschweigt ein Verkäufer beim Verkauf Mängel, haftet er dafür – allerdings muss der Käufer dem Verkäufer nachweisen, dass der Verkäufer ihn bewusst über die Mängel getäuscht hat – sofern, wie üblich, ein Gewährl­eistungsa­usschluss vereinbart ist. Dass sich Verkäufer hier leicht aus der Affäre ziehen können, dürfte jedem klar sein. Gelingt der Nachweis der Absicht oder Kenntnis des Mangels nicht, bleibt der Käufer auf dem Schaden sitzen und hat oftmals nicht nur eine mangelhafte Immobilie gekauft, sondern muss auch nochmals Geld in die Hand nehmen, um fachgerecht sanieren zu lassen und den für den Kauf und die Sanierung aufgenommenen Kredit zurück­zahlen.

Begutachtung durch Bausachverständigen: ja, aber erneut ist Vorsicht geboten

Auch wenn die Kosten zunächst unnötig erscheinen – die Begutachtung und Begehung durch einen Bau­gutachter bzw. Bau­sach­verständigen ist sinnvoll. Allerdings gibt es auch hier schwarze Schafe am Markt, so dass sich Kauf­interessenten die Fachkunde bzw. Sachkunde und auch die Unabhängigkeit des Gutachters besser nachweisen lassen sollten.

Zu guter Letzt – die juristische Prüfung

Steht dem Kauf der Immobilie dann nichts mehr im Wege, kann die juristische Über­prüfung des Kauf­vertrages vor seiner Unter­zeichnung letzte Fallstricke aus dem Weg räumen und der notarielle Kaufvertrag kann unter­zeichnet werden.

Wichtig ist unter anderem die Prüfung der Regelungen zu

  • Rechts- und Sach­mängeln
  • Gewährl­eistung und Haftung
  • Besitz­übergang, Nutzen, Lasten
  • Eintritt in die Eigentümerg­emeinschaft bei Wohnungs­eigentums­gemeinschaften (WEG)
  • Erschließungs- und Anlieger­beiträgen
  • Rücktritt und Vertrags­strafe.

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