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Mietrecht | 14.11.2016

Mietrecht

Anwalt zum Thema Kündigung und Räumungs­klage im Wohnraum­mietrecht

Mieter können grund­sätzlich nur bei Vorliegen eines berechtigten Interesses ordentlich gekündigt werden

Fachbeitrag von Rechtsanwalt Achim Böth

Mieter von Wohnraum können grund­sätzlich nur bei Vorliegen eines berechtigten Interesses i.S.d. § 573 Abs. 2 BGB ordentlich gekündigt werden. Oftmals wird die ordentliche Kündigung des Vermieters mit Eigenbedarf begründet.

Die Eigenbedarfskündigung

Bereits an die Begründung einer solchen Kündigung sind von der Rechtsprechung hohe Anforderungen gestellt worden, die grund­sätzlich auch nicht mehr später im Rahmen eines Räumungs­prozesses geheilt werden können. Der Begründungs­mangel in der ursprünglichen Kündigung wegen Eigen­bedarfs führt dann zum Unterliegen im Räumungs­prozess bzw. zumindest dazu, dass der Mieter erst wesentlich später räumen muss. Für Mieter, die auf eine Eigen­bedarfs­kündigung räumen, ist es wichtig zu wissen, dass sie begründete Ansprüche auf Schaden­ersatz haben, sofern sich später heraus­stellt, dass der Eigenbedarf des Vermieters nur vor­getäuscht war. Im Rahmen der ordentlichen Kündigung kann zudem die Vorschrift des § 574 BGB (Sozial­widerspruch) von Bedeutung sein. Im Hinblick auf den Räumungs­prozess und insbesondere sich daraus ergebende Räumungs­fristen ist auf Mieterseite stets auf die Anträge nach § 721 ZPO und die dortigen Fristen zu achten.

Bei jedweder Kündigung ist zudem die (drohende) still­schweigende Fortsetzung des Miet­verhältnisses nach § 545 BGB zu beachten, was allerdings in der Praxis kaum noch Bedeutung ist, da dies in den allermeisten Fällen bereits im Mietvertrag ausgeschlossen wurde. Allerdings sollte vorsorglich in jeder Kündigung „einer still­schweigenden Ver­längerung des Miet­verhältnisses durch etwaige Gebrauchs­fortsetzung bereits jetzt gem. § 545 Abs. S. 1 BGB ausdrücklich wider­sprochen“ werden.

Im Hinblick auf die Gefahr einer außerordentlichen Kündigung sollten Mieter unbedingt beachten, dass auch die unerlaubte Gebrauchs­überlassung, d.h. Unter­vermietung einen wichtigen Grund nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB darstellt. Dies kann bzw. wird dann bei Fortsetzung der Unter­vermietung nach erfolgter Abmahnung die Wirksamkeit der Kündigung zur Folge.

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Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges

Der Vermieter kann seinem Mieter unter den Voraus­setzungen der §§ 543 Abs. 2 Nr. 3, 569 Abs. 3 BGB fristlos wegen Zahlungs­verzuges kündigen. Das Gesetz unter­scheidet dabei folgende Fälle: Der Mieter ist für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht un­erheblichen Teiles der Miete, d.h. grund­sätzlich mit mehr als einer Monatsmiete, in Verzug. Der Mieter ist in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Zahlungs­termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug, der die Miete für zwei Monate erreicht. In diesen Fällen ist die außer­ordentliche Kündigung grund­sätzlich auch ohne vorherige Kündigungs­androhung oder Mahnung des Vermieters wirksam!

Das Gesetz räumt dem Mieter von Wohnraum einmalig die Möglichkeit ein, noch bis zu zwei Monate nach Zustellung einer Räumungs­klage die fristlose Kündigung abzuwenden, indem sämtliche Miet­rückstände beglichen werden oder Befriedigungs­erklärung einer öffentlichen Stelle gem. § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB abgegeben wird. Die fristlose Kündigung wird dann grund­sätzlich „automatisch“ unwirksam (s. aber: § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 2 BGB). Dies gilt jedoch nicht für eine mit der fristlosen Kündigung zugleich ausgesprochene vorsorgliche bzw. hilfsweise ordentliche Kündigung. In diesem Falle findet dann eine gesonderte Einzelfall­überprüfung des mieter­seitigen Verschuldens am Zahlungs­verzug statt.

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Außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzuges

In diesem Zusammenhang ist weiterhin zu beachten, dass im Hinblick auf die außer­ordentliche Kündigung wegen Zahlungs­verzuges nur der reine Miet­rückstand von Bedeutung ist. So können bspw. rück­ständige Betriebs­kosten­nachforderungen (nach erfolgter Betriebs­kosten­abrechnung) nicht zur Begründung einer solchen außerordentlichen Kündigung wegen Zahlungs­verzuges herangezogen gezogen. Dies dann sehr wohl aber - bei wirksamer Nach­forderung aufgrund richtiger Betriebs­kosten­abrechnung - zur Begründung einer ordentlichen Kündigung wegen Zahlungs­rückstandes und damit schuldhafter Pflicht­verletzung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB.

Die im Mietrecht tätigen Anwälte wissen um solche „Feinheiten“ und können daher im Falle des Tätigwerdens bereits im Vorfeld einer auszusprechenden Kündigung beratend tätig werden, damit dann die Kündigung das Miet­verhältnis auch tatsächlich wirksam beendet. Ein weiteres Beispiel: Hat der Mieter beispiels­weise die Miete in der Vergangenheit unpünktlich bezahlt und wurde aus diesem Grunde bereits durch den Vermieter abgemahnt, so kann die fristlose Kündigung ergänzend auf die wiederholt unpünktliche Mietzahlung gestützt werden. Der Mieter kann dann zwar durch Zahlung der rückständigen Miete den Kündigungs­grund des § 543 Abs. 2 BGB beseitigen, nicht jedoch den des § 543 Abs. 1 BGB.

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Form einer fristlosen Kündigung

Ferner muss der Vermieter beachten, dass an die Form einer fristlosen Kündigung mehrere qualifizierte Anforderungen gestellt werden und unbedingt darauf geachtet werden muss, dass auch der Zugang der Kündigung nachgewiesen werden kann. Dies ist z.B. nicht der Fall bei einem nicht zugestellten und dann auch nicht von dem Mieter bei der Post abgeholten „Einschreiben mit Rückschein“! Umgekehrt kann der auf Mieterseite tätige Anwalt allein unter Berufung auf formelle Gesichts­punkte oftmals die Unwirksamkeit einer an sich begründeten Kündigung herbei­führen bzw. jedenfalls deren Wirkungs­zeitpunkt hinaus­zögern. Als Beispiel sei hier die Zurück­weisung der Kündigung nur wegen mangelnder Bevoll­mächtigung gem. § 174 S.1 BGB genannt. Dies ist z.B. schon dann der Fall, wenn der von Vermieter­seite beauftragte Rechtsanwalt seinem Kündigungs­schreiben keine Original­vollmacht beilegt. Allerdings muss diese Zurück­weisung unverzüglich, d.h. bis allerlängstenfalls 1 Woche nach Erhalt der Kündigung erfolgen.

All dies zeigt, dass die möglichst frühzeitige Prüfung des Sach­verhaltes durch einen Rechtsanwalt sowohl vor Ausspruch als auch nach Erhalt einer Kündigung von großer Bedeutung sein kann.

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