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Gewerbemietrecht | 09.09.2020

Gewerbe­mietvertrag und Pacht­vertrag

Corona-Krise: Sonder­kündigungsr­echt für Gewerbemiet- und Pacht­vertrag?

Keine Sonder­kündigungsr­echt „wegen Corona“

Fachbeitrag von Rechtsanwalt Fabian Bagusche, LL.M.

In der Corona-Krise haben Gewerbe­mieter und Pächter in erster Linie das Recht (gehabt), Miet- bzw. Pacht­zahlungen zu stunden. Das bedeutet: Mieter dürfen Miete oder Pacht später zahlen. Eine Miet­minderung wegen „Mietmangel Corona“ ist allerdings nicht möglich. Deshalb müssen die gestundeten Beträge vollständig nachbezahlt werden. Das entsprechende Gesetz aus dem April 2020 verhindert lediglich, dass der Vermieter / Verpächter wegen offener Miet- oder Pacht­zahlungen außer­ordentlich kündigen kann.

Ist zwischen den Parteien des befristeten Miet­vertrages oder Pacht­vertrages keine umsatz­abhängige Miete vereinbart, kann ein Mieter / Pächter wegen der Corona-Umsatz­einbrüche nachträglich wegen Störung der Geschäfts­grundlage gem. § 313 BGB allerdings die Anpassung seines Vertrages im Hinblick auf Miete oder Pacht verlangen. Das gilt allerdings auch „nur“ für die Zeit des Lockdowns und die Folgen der „ersten Welle“.

Kein Sonderkündigungsrecht „wegen Corona“

Ein Sonder­kündigungsr­echt wegen der Auswirkungen der Corona-Pandemie und ihrer Folgen gibt es allerdings – für viele Mieter und Pächter leider – nicht. Mit § 313 BGB hat sich der Gesetzgeber entschieden, die Parteien dazu zu verpflichten am Vertrag an sich fest­zuhalten. Er hat den Vertrags­parteien exakt für eine solche Situation die Möglichkeit der Vertrags­anpassung nach § 313 BGB an die Hand gegeben. Sämtliche negativen Auswirkungen – fast unabhängig davon wie schwer sie sind – sind damit rechtlich betrachtet kein Grund, einen befristeten Vertrag außer­ordentlich zu kündigen.

Befristeter Mietvertrag kann durch Insolvenzverwalter gekündigt werden

Die Kündigung eines befristeten Gewerbemiet­vertrages oder eines befristeten Pacht­vertrages ist deswegen tatsächlich erst möglich, wenn das Insolvenz­verfahren über das Vermögen des Mieter- bzw. Pächter-Unternehmen eröffnet wurde. In diesem Fall darf der Insolvenz­verwalter befristete Verträge gem. nach § 109 InsO mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Wird Eigen­verwaltung in der Insolvenz angeordnet steht dieses Recht dem Geschäfts­inhaber zu – er darf in dieser speziellen Situation den Vertrag mit einer Frist von drei Monaten kündigen.

Vorzeitige Kündigung wegen Schriftformmangel möglich

Und doch gibt es ggfs. eine Möglichkeit, sich aus einem befristeten Gewerbe­mietvertrag zu lösen und das vollkommen von „Corona“ losgelöst.

Grundlage für diesen Ansatz ist, dass befristete Gewerbemiet­verträge oder Pacht­verträge schriftlich geschlossen werden müssen, wenn der Vertrag für mehr als ein Jahr geschlossen wird. So will es § 550 Abs. 1 BGB. Halten sich die Vertrags­parteien nicht an dieses Schriftform­erfordernis, gilt der Vertrag als „auf unbestimmte Zeit“ geschlossen. Das kann z. B. der Fall sein, wenn der Vertrag bereits z.B. nur per E-Mail oder mündlich zustande kam oder der Vertrag später nur in dieser Form verlängert oder im Hinblick auf die Miete / Pacht ergänzt wurde.

Das wiederum hat zur Folge, dass der (nun) unbefristeten Gewerbe­mietvertrag mit der gesetzlichen Kündigungs­frist – bei Gewerbe­räumen zwischen sechs und neun Monaten – vom Mieter und Vermieter ordentlich gekündigt werden kann.

Vertrag auf Schriftformmängel prüfen lassen

Wer sich als Gewerbe­mieter oder Pächter eines Lokals wegen der Umsatz­einbußen durch Corona von seinem befristeten Mietvertrag lösen will, aber nicht auf eine ein­vernehmliche Vertrags­aufhebung mit dem Vermieter / Pächter setzen kann, sollte seinen Miet- bzw. Pacht­vertrag inkl. möglicher Ergänzungen auf Schriftform­fehler prüfen lassen.

Dafür bin ich gerne Ihr Ansprech­partner. Liegt ein Schriftform­mangel vor, helfe ich Ihnen außerdem dabei, den Mietvertrag wirksam mit der kürzest möglichen Frist zu kündigen.

Ein Fachbeitrag von [Anbieter­kenn­zeichnung]

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