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Bankrecht und Kapitalanlagenrecht | 06.07.2020

Immobilien­finanzierung

Scheidung oder Trennung: Trennung ohne Vor­fälligkeits­entschädigung

So können Sie eine Vor­fälligkeits­entschädigung bei Auflösung der Ehe oder Lebens­gemeinschaft verhindern

Fachbeitrag von Rechtsanwalt Guido Lenné

Wer mit dem Lebens­partner eine Immobilie finanziert, sieht sich im Falle des Scheiterns der Lebens­gemeinschaft oftmals mit dem Problem konfrontiert, dass bei der Übernahme des Mit­eigentums­anteils oder Veräußerung der Immobilie, die Bank auf Ablösung des Darlehens­vertrages und Zahlung einer Vor­fälligkeits­entschädigung besteht. Dabei muss nicht in jedem Fall das Darlehen abgelöst und eine teure Vor­fälligkeits­entschädigung gezahlt werden, wenn der Bank stattdessen ein Ersatz­darlehens­nehmer (Schuldner­wechsel) angeboten werden kann.

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Problemfall gemeinsam begonnene Immobilienfinanzierung

Viele Paare haben die Niedrig­zinsen der vergangenen Jahre genutzt und gemeinsames Wohn­eigentum angeschafft. Nicht selten scheitert jedoch die Ehe oder Lebens­gemeinschaft und die gemeinsam begonnene Immobilien­finanzierung wird nun zum Problem. Ein vorzeitiger Ausstieg aus der Finanzierung geht mit der Zahlung einer hohen Vor­fälligkeits­entschädigung einher.

Dies ist insbesondere ärgerlich, wenn eine der Parteien in der gemeinsamen Immobilie wohnen bleiben möchte, z.B. mit dem neuen Lebens­partner. Auch wenn die andere Partei damit einverstanden ist, bleibt das Problem, dass beide Parteien aus den gemeinsam abgeschlossenen Darlehens­verträgen haften. Die Partei, die ausziehen möchte, wird aus der Schuldhaft entlassen werden, gegen Über­schreibung des hälftigen Eigentums­anteils.

Für eine Ablösung der bestehenden Finanzierung und gleich­zeitigen Gewährung einer neuen Finanzierung mit dem neuen Lebens­partner, verlangen die Banken jedoch regelmäßig eine Vor­fälligkeits­entschädigung.

Lösung: Schuldnerwechsel

Eine Lösung kann hier ein einfacher Schuldner­wechsel sein. Der neue Lebens­partner tritt dabei an die Stelle des vorherigen in der Immobilien­finanzierung.

Es wird also nur der Schuldner aus­gewechselt und sonst laufen die Verträge ganz normal weiter. Der neue Lebens­partner bekommt den Mit­eigentums­anteil des alten Lebens­partners und übernimmt im Gegenzug dessen Darlehens­verpflichtungen. Ein Schuldner­wechsel stellt also eine einfache und praktikable Lösung dar.

Ein Schuldner­wechsel kommt auch bei der Veräußerung der Immobilie in Betracht. Die Käufer könnten die alten bestehenden Darlehens­verbindlichkeiten übernehmen. Der Kaufpreis wird auf diesem Wege nicht unnötig durch eine Vor­fälligkeits­entschädigung aufgeblasen und die neuen Darlehens­nehmer müssten sich nicht einmal eine eigene Finanzierung suchen.

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Trotz klarer Rechtslage - Banken stimmen Schuldnerwechsel oft nicht zu

Das Problem ist nur, dass die Banken oftmals einem solchen Schuldner­wechsel nicht zustimmen. Schuld­haftentlassungen und Schuldner­wechsel werden in der Regel mit einer pauschalen Begründung durch die Banken abgelehnt und auf die Zahlung der Vor­fälligkeits­entschädigung gepocht.

Eine Bank kann jedoch nicht einfach pauschal einen Schuldner­wechsel ablehnen. Ein Ab­lehnungs­recht der Bank besteht nur nach Prüfung des Einzelfalls. Entsteht kein Nachteil für die Bank, muss sie dem Schuldner­wechsel sogar zustimmen, denn der Schuldner­wechsel liegt dann auch in ihrem Interesse. Durch den Schuldner­wechsel werden die Beendigung des Darlehens­verhältnisses und damit ein drohender Zinsverlust vermieden.

Eine Vor­fälligkeits­entschädigung ist ein einfacher Schadens­ersatz­anspruch, den die Bank für den entstehenden Zinsschaden erhält. Einen solchen Schadens­ersatz­anspruch kann die Bank jedoch nur geltend machen, solange sie es nicht unterlassen hat in zumutbarer Weise alles zu unternehmen, um den drohenden Schadens­eintritt abzuwenden.

Dies bedeutet, wenn

  • der angebotene Ersatz­darlehens­nehmer keine schlechtere Bonität aufweist,
  • das Darlehen zu un­veränderten Bedingungen fortgeführt werden soll,
  • sich der Finanzierungs­zweck auch in sonst keiner Weise ändert und
  • die Darlehens­nehmer bereit sind, die entstehenden Verwaltungs­kosten für den Schuldner­wechsel zu tragen,

kann die Bank ihre Zustimmung zum Schuldner­wechsel nicht verweigern. Die Übernahme der Verwaltungs­kosten wird auch um ein Vielfaches geringer ausfallen als eine Vor­fälligkeits­entschädigung.

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Ablösung eines Darlehensvertrages ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung

Würde die Bank dennoch die Zustimmung zum Schuldner­wechsel verweigern, dann können jedenfalls die Darlehens­nehmer die Darlehens­verträge ohne Zahlung einer Vor­fälligkeits­entschädigung ablösen. Die Bank verliert dann ihren Schadens­ersatz­anspruch, da sie den eingetretenen Schaden selber verursacht hat.

Wer sich also für die Ablösung einer Immobilien­finanzierung dem Anspruch auf Zahlung einer Vor­fälligkeits­entschädigung ausgesetzt sieht, sollte prüfen, ob er durch Stellen eines Ersatz­darlehens­nehmers/Schuldner­wechsel dem Anspruch der Bank entgehen kann.

Wir beraten Sie gerne hierzu

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