Sanierungsmaßnahmen in der Wohnung sind für den Mieter zunächst einmal eine lästige Störung seiner Wohnqualität. Jedoch muss er Maßnahmen „dulden, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind (Erhaltungsmaßnahmen)“. Dies regelt § 555 a BGB. Der Vermieter muss die Maßnahmen allerdings rechtzeitig ankündigen, sofern es sich nicht um unaufschiebbare Arbeiten handeln, die sofort ausgeführt werden müssen.
Aufwendungsersatzanspruch des Mieters
Im Gegenzug hat der Mieter gemäß § 555 a Absatz 3 BGB Anspruch auf Ersatz von Aufwendungen, die er infolge der Erhaltungsmaßnahmen machen muss, gegen den Vermieter. Dieser muss die Aufwendungen in angemessenem Umfang erstatten und auf Verlangen des Mieters sogar einen Vorschuss darauf leisten.
Vermieter muss Hotel bei Unbewohnbarkeit der Wohnung zahlen
Zu den notwendigen Aufwendungen gehören die Kosten für ein Hotel oder eine Ersatzwohnung, sofern die Wohnung aufgrund der durch den Vermieter ausgeführten Bauarbeiten unbewohnbar ist. Dies ist dann der Fall, wenn die mit den Arbeiten einhergehenden Beeinträchtigungen so schwerwiegend und für den Mieter unzumutbar sind, dass ihm der Aufenthalt in der Wohnung nicht mehr möglich ist.
Der Mieter muss sich um die Ersatzwohnung bzw. das Hotel selbst kümmern. Der Vermieter braucht ihm entsprechende Räumlichkeiten nicht von sich aus zu beschaffen.
Anspruch auf angemessene Ersatzwohnung
Zum Streit führt dabei regelmäßig die Frage, ab wann der Mieter eine Unbewohnbarkeit der Wohnung mit der Folge des Aufwendungsersatzanspruchs für Hotelkosten für sich reklamieren kann. Häufiger Streitpunkt ist auch die Höhe der Kosten, die der Vermieter zu erstatten hat. Die Ersatzwohnung und damit die Aufwendungen für die Miete müssen immer in angemessenem Verhältnis zur Qualität der Mietwohnung stehen. Luxusunterkünfte sind je nach Art der Mietwohnung in der Regel nicht von dem Ersatzanspruch gedeckt.
Mietminderung statt Aufwendungsersatz
Alternativ zum Hotelaufenthalt auf Kosten des Vermieters kann der Mieter die Miete mindern – je nach Beeinträchtigung des Wohnwerts um bis zu 100 %. Nicht möglich ist es hingegen, die Miete aufgrund der Bauarbeiten vollständig zurückzubehalten und zugleich die Kosten für Ersatzwohnung oder Hotelaufenthalt vom Vermieter zu verlangen.
Anspruch auf Vorschusszahlung
§ 555 a Absatz 3 BGB räumt dem Mieter das Recht ein, einen Vorschuss auf die Hotelkosten vom Vermieter zu verlangen. Verweigert der Vermieter die Bezahlung eines solchen Vorschusses, hat der Mieter sogar das Recht, dem Vermieter und dessen Handwerkern den Zugang zu der Wohnung zu verweigern, so dass die Sanierungsarbeiten nicht ausgeführt werden können. So hat der Mieter ein recht effektives Mittel in der Hand, um den Vermieter zur Bezahlung der ihm entstehenden Aufwendungen zu bewegen. Besteht währenddessen der zu behebende Mietmangel fort, kann der Mieter zusätzlich die Miete mindern, sofern alle Mietminderungsvoraussetzungen erfüllt sind.
