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Mietrecht | 27.06.2016

Ausbleibende Betriebskostenabrechnung

Vermieter erstellt keine Betriebskostenabrechnung: Was kann man als Mieter tun, wenn der Vermieter über die Betriebskosten nicht abrechnet?

Fachbeitrag von Rechtsanwalt Stephan Imm

Wenn der Mieter verpflichtet ist, die Betriebskosten zu tragen und in diesem Zusammenhang Vorauszahlungen zu leisten, so muss der Vermieter jährlich eine Betriebskostenabrechnung erstellen. Diese muss dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zugegangen sein. In der Regel wird dies der 31.12. eines Jahres ein (vgl. Nebenkostenabrechnung Fristen: Bis wann muss ein Vermieter eine Betriebskostenabrechnung erstellt haben und welche Fristen gelten?). Doch was kann ein Mieter unternehmen, wenn der Vermieter es unterlässt eine Abrechnung zu erstellen? Kann er zum Beispiel seine Vorauszahlungen zurückfordern oder weitere Leistungen einstellen?

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Was können Mieter im Fall einer unterlassenen Betriebskostenabrechnung unternehmen?

Was ein Mieter unternehmen kann, wenn es der Vermieter unterlässt eine Abrechnung über die vorausgezahlten Betriebskosten anzufertigen, bestimmt sich zunächst danach, ob das Mietverhältnis noch läuft (1.) oder bereits beendet (2.) ist.

1. Fortlaufendes Mietverhältnis

Dem Mieter steht bei noch laufenden Mietverhältnissen kein Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Vorauszahlungen zu, sollte der Vermieter die Abrechnung der Betriebskosten unterlassen. Ihm steht aber ein Zurückbehaltungsrecht an künftige Abschlagszahlungen zu. Ferner kann er die Erstellung der Abrechnung klageweise geltend machen.

  • Zurückbehaltungsrecht an künftige Vorschusszahlungen
    Der Mieter kann das Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB ausüben und somit weitere Vorauszahlungen einstellen. Dadurch soll der Vermieter bewegt werden die Nebenkosten abzurechnen. Das Zurückbehaltungsrecht dient somit als Druckmittel und wahrt zugleich die finanziellen Interessen des Mieters (Bundesgerichtshof, Urteil vom 29.03.2006, Az. VIII ZR 191/05).

  • Klage auf Erstellung der Betriebskostenabrechnung
    Der Mieter kann darüber hinaus Klage auf Erstellung der Betriebskostenabrechnung erheben. Der zuerkannte Anspruch wird dann mittels Zwangsgelds oder sogar Zwangshaft durchgesetzt. Dagegen ist die Erstellung der Abrechnung im Wege der Ersatzvornahme durch einen Dritten (z. B. durch einen Sachverständigen) nach Ansicht des Bundesgerichtshofs unzulässig. Denn der Vermieter habe aufgrund seiner besonderen Kenntnisse verbindlich zu erklären, welche Kosten im Einzelnen angefallen seien. Eine solche Rechnungslegung sei nur ihm möglich (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 11.05.2006, Az. I ZB 94/05 ).

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2. Beendetes Mietverhältnis

Ist das Mietverhältnis beendet, geht das Zurückbehaltungsrecht ins Leere. Der ehemalige Mieter kann aber auf anderem Wege seine finanziellen Interessen schützen.

  • Anspruch auf Rückzahlung sämtlicher Vorschusszahlungen
    Dem Mieter steht nach Beendigung des Mietverhältnisses gegen seinen ehemaligen Vermieter ein Anspruch auf Rückzahlung sämtlicher Vorschusszahlungen zu. Er ist nicht verpflichtet zunächst auf Erstellung einer Abrechnung zu klagen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 09.03.2005, Az. VIII ZR 57/04). Zu beachten ist aber, dass der Vermieter die Abrechnung nachholen kann. In diesem Fall ist der Mieter trotz des rechtskräftig zuerkannten Anspruchs auf Rückzahlung der Abschlagszahlungen verpflichtet, diese zu zahlen. Hintergrund dessen ist, dass Betriebskosten unstreitig angefallen sind und es unbillig wäre den Mieter davon zu befreien. Der Vermieter ist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB jedoch daran gehindert etwaige Nachforderungen geltend zu machen.
  • Klage auf Erstellung der Betriebskostenabrechnung
    Möglich ist zudem die Erhebung einer Klage auf Erstellung der Betriebskostenabrechnung.

Warum sollte ein Mieter ein Interesse an der Anfertigung der Nebenkostenabrechnung haben?

Ein Mieter kann insofern ein Interesse an der Betriebskostenabrechnung haben, weil sie unter Umständen ein Guthaben aufweist. Dies lässt sich nur durch eine Abrechnung feststellen. Zwar ist es möglich, dass durch sie eine Nachzahlung fällig wird. Der Vermieter ist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB jedoch daran gehindert etwaige Nachforderungen geltend zu machen, wenn die Nebenkostenabrechnung verspätet dem Mieter zugeht.

Siehe auch:

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