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Immobilienrecht und Mietrecht | 08.10.2015

Mietschulden

Mietschulden: Zahlung von Mietschulden macht auch fristgemäße Kündigung unwirksam

Zahlung hebt nicht nur fristlose Kündigung auf

Entscheidungsbesprechung von Rechtsanwalt Roman Zegbaum (Amtsgericht Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 01.07.2015, Az. 10 C 326/14)

Die Zahlung von Mietschulden nach einer erfolgten Kündigung führt nicht nur zur Unwirksamkeit einer fristlosen Kündigung sondern auch zur Unwirksamkeit einer fristgemäßen Kündigung. So sieht es zumindest jüngst eine Abteilung des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg - und stellt sich damit gegen den Bundesgerichtshof (BGH), das höchste deutsche Gericht für derartige Rechtsfragen. Die maßgebliche gesetzliche Regelung ist § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB.

Nach dieser Norm kann unter bestimmten Voraussetzungen eine Kündigung unwirksam werden, wenn die Kündigung auf Mietschulden beruht und der Mieter diese Schulden bezahlt. Allerdings gilt diese Regelung nach dem BGH nur für die fristlose Kündigung (Bundesgerichtshof, Urteil vom 16.02.2005, Az. VIII ZR 6/04).

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Vermieter sprachen gerne erst die fristlose und auch eine fristgemäße Kündigung aus

Dies hatte zufolge, dass der Vermieter in derartigen Fällen gerne die fristlose Kündigung aussprach und hilfsweise die fristgemäße Kündigung zum nächstmöglichen Termin. Da eine nachträgliche Zahlung von Mietschulden nur die fristlose Kündigung beseitigte, während die fristgemäße Kündigung bestand hatte, bedeutete dies letztlich, dass der Mieter nur ein paar Monate Zeit gewonnen hatte.

Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg sah dies im Juli anders und geht davon aus, dass die Regelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auch für die fristgemäße Kündigung gilt.

Urteil bleibt wohl eine Einzelentscheidung

Ich vermute, dass dieses Urteil eine Einzelentscheidung bleiben wird. Die Amtsgerichte urteilen in dieser Frage üblicherweise im Einklang mit dem BGH. Gegen die Entscheidung des AG Tempelhof-Kreuzberg und für den BGH sprechen meines Erachtens u.a. sowohl die Gesetzessystematik als auch der „Grundsatz“, dass eine Kündigung nicht unwirksam wird, wenn der Kündigungsgrund nachträglich beseitigt wird. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB beinhaltet insoweit eine Ausnahmeregelung speziell für die fristlose Kündigung im Wohnungsmietrecht.

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