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Mietrecht | 27.08.2018

Info Studentenwohnung

Mietrecht für Studenten: Was müssen Studenten bei Abschluss eines Mietvertrags über Wohnung, WG-Zimmer oder Platz im Studentenwohnheim beachten?

Informationen zum Mietrecht für Studenten

Fachbeitrag von Rechtsanwalt Thilo Seelbach, LL.M.

Mit dem Studium zieht es viele Studenten in die erste eigene Bleibe. Mit dem ersten Mietvertrag kommt eine Reihe von Rechten und Pflichten auf sie zu, über die es sich lohnt, Bescheid zu wissen, damit es im Nachhinein keine böse Überraschung gibt. Ob Wohnung, WG-Zimmer oder Studentenwohnheim: Wir klären die wichtigsten Mieterrechte für Studenten und was bei Abschluss des Mietvertrags zu beachten ist.

So viel vorweg: Ein spezielles Mietrecht für Studenten gibt es nicht, sondern es gelten die allgemeinen Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs zum Wohnraummietrecht – allerdings mit einigen Besonderheiten je nach Art der Unterkunft.

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Die eigene Wohnung

Wer als Student in den Luxus einer eigenen Mietwohnung kommt, für den gelten die normalen Mieterrechte und –Pflichten der §§ 549 ff. BGB. Ist das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit geschlossen, so ist die Kündigung der Wohnung durch den Vermieter nur in bestimmten, gesetzlich geregelten Fällen wie Eigenbedarf oder Pflichtverletzung des Mieters (insbesondere Verzug von Mietzahlungen) möglich. Ansonsten läuft das Mietverhältnis auch nach Beendigung des Studiums unverändert weiter.

Für die Mietkaution gelten die Regelungen des allgemeinen Mietrechts, wonach höchstens drei Monatskaltmieten als Kaution verlangt werden darf. Die Haltung von Tieren kann im Mietvertrag verboten werden – mit Ausnahme von Kleintieren (z.B. Hamster oder Zierfische), so lange mit der Tierhaltung keine nach außen wahrnehmbaren Störungen verbunden sind.

Die Untervermietung: Zustimmung des Vermieters erforderlich

Wollen Studenten einen Mitbewohner als Untermieter in ihre Wohnung aufnehmen, so müssen sie sich dies vom Vermieter genehmigen lassen. Anders als Besucher, die sich nur vorübergehend in der Wohnung aufhalten, kann der Vermieter grundsätzlich die dauerhafte Aufnahme von Mitbewohnern untersagen. Mieter haben keinen Anspruch darauf, ihre zur alleinigen Nutzung gemietete Wohnung in eine Wohngemeinschaft umwandeln zu dürfen.

Allerdings kann der Vermieter bei berechtigtem Interesse des Mieters dazu verpflichtet sein, der Untervermietung zuzustimmen. Dies ist etwa bei Aufnahme des Lebenspartners in die Wohnung der Fall, oder wenn der Mieter aus wirtschaftlichen Gründen wie z.B. Arbeitslosigkeit auf die Einnahmen aus der Untervermietung angewiesen ist. Eine Überbelegung der Wohnung oder Störung des Hausfriedens braucht der Vermieter hingegen nicht hinzunehmen.

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Die Studenten-WG

Eine beliebte Form des Studentenlebens ist die Wohngemeinschaft (WG). Dabei teilen sich mehrere Personen eine Wohnung. Wer mit dem Gedanken spielt, eine WG zu gründen, sollte dies schon vor Abschluss des Mietvertrags mit dem Vermieter klären, da dieser andernfalls die Untervermietung verweigern kann. Auch sollte sich der Hauptmieter der Wohnung darüber im Klaren sein, dass die Aufnahme von WG-Mitbewohnern einige rechtliche Risiken mit sich bringt.

Der Hauptmieter haftet für die gesamte WG

Denn ihn allein treffen alle mietvertraglichen Pflichten gegenüber dem Vermieter. Er haftet also allein für die gesamte Wohnungsmiete und die Nebenkosten einschließlich fällig werdender Nebenkostennachzahlungen. Sollte einer seiner Mitbewohner in Zahlungsverzug mit seinem Mietanteil kommen, muss der Hauptmieter trotzdem die volle Miete an den Vermieter bezahlen und muss selbst sehen, wie er an den Anteil seines WG-Genossen kommt.

Auch für Schäden, die die Untermieter in der Wohnung verursachen, haftet der Hauptmieter gegenüber dem Vermieter. Bei Beendigung des Mietvertrags ist es ebenfalls allein der Hauptmieter, der für etwaige Schäden in der Wohnung haftet sowie für die Ausführung bzw. Bezahlung der erforderlichen Schönheitsreparaturen wie dem Streichen der Wände.

Mitbewohner sind rechtlich von Hauptmieter abhängig

Andererseits sind alle Untermieter von einer rechtmäßigen Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter betroffen, ohne dass sie eigene Ansprüche auf Beibehaltung des Mietvertrags geltend machen können. Zieht der Hauptmieter aus, haben sie auch keinen automatischen Anspruch auf Übertragung des Mietvertrags. Allerdings akzeptieren viele Vermieter die bisherigen WG-Mitbewohner als neue Hauptmieter.

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Vermietung einzelner WG-Zimmer durch Vermieter

Manche Vermieter verwalten die WG hingegen selbst, indem sie jeweils nur die Zimmer der Wohnung einzeln an Studenten vermieten. Dann ist jeder WG-Mitbewohner Hauptmieter seines Zimmers, verbunden mit Mitnutzungsrechten an Küche, Bad und sonstigen Gemeinschaftsräumen.

Die Wohngemeinschafts-GbR

Eine andere Möglichkeit ist der Abschluss des Mietvertrags mit allen WG-Mitbewohnern als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Dann sind alle Mitbewohner zusammen Hauptmieter und haften gemeinsam für alle mietvertraglichen Pflichten. Allerdings sollte dann schon im Mietvertrag der Wechsel von einzelnen WG-Mitbewohnern geregelt werden, da andernfalls mit jedem Mitbewohner-Auszug der gesamte Vertrag von allen gekündigt und ein neuer Mietvertrag abgeschlossen werden muss, was nicht praktikabel ist.

Miete im Studentenwohnheim

Beliebt sind auch Zimmer bzw. Wohneinheiten im Studentenwohnheim. Dort sind die Mietverträge allerdings meist zeitlich befristet – wobei Befristungen von einem Semester bis zur Dauer des Studiums zulässig sind. Der Mietrechtskündigungsschutz gilt für Wohnraum im Studentenwohnheim nicht. Auch für Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis gelten nicht die Grenzen im übrigen Wohnraummietrecht. Abweichend vom sonstigen Mietrecht braucht der Vermieter auch die Mietkaution nicht zu verzinsen. Eine weitere Besonderheit: In Studentenwohnheimen wird oft zu Brutto- oder Inklusivmieten vermietet, so dass Betriebs- und Heizkosten nicht extra abgerechnet werden.

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