Wenn der Mieter sich in den eigenen vier Wänden nicht mehr wohl fühlt, ist das kein Ärgernis, das er hinnehmen muss. Wenn die Wohnung sich nicht uneingeschränkt nutzen lässt und der so genannte "vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache" nicht gegeben ist, kann die Mietzahlung angemessen reduziert oder, bei besonders gravierenden Mängeln, nach § 536 des Bürgerlichen Gesetzbuches sogar ganz eingestellt werden. Auf ein besonderes Verschulden des Vermieters kommt es nicht an. Die Minderung der Miete kann so lange erfolgen, bis der Mangel behoben ist.
Mietminderung: Was bei einer Mietminderung zu beachten ist
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Wenn die Miete erfolgreich gemindert werden soll, müssen folgende Dinge unbedingt beachtet werden:
- Der Mieter ist verpflichtet, den Mangel unverzüglich schriftlich seinem Vermieter mitzuteilen.
- In dem Schreiben muss eine Frist gesetzt werden, bis wann die Mängel zu beheben sind.
- Es muss vermerkt werden, dass die Miete künftig unter Vorbehalt der Mietminderung gezahlt wird.
Ein Muster für ein Mietmindungsschreiben finden Sie hier.
Keine rückwirkende Mietminderung
Wichtig ist, dass man sich schnell beim Vermieter meldet. Wenn man länger mit den Problemen lebt, die volle Miete zahlt und sich nicht schriftlich beschwert, ist es nicht möglich, rückwirkend die Miete zu mindern. Der Mieter kann aber für den Zeitraum ab Feststellung des Mangels gegenüber dem Vermieter mindern oder, wenn sich durch den Mangel zunehmende Beeinträchtigungen im laufenden Mietverhältnis ergeben.
War der Mangel zu Beginn des Mietverhältnisses bereits vorhanden?
Der Mieter verliert jedoch jegliche Gewährleistungsrechte, wenn die Mietsache bereits zu Beginn des Mietverhältnisses mangelhaft war und er den Mangel kannte. Es sei denn, die Miete wurde nur unter Vorbehalt gezahlt.
Höhe der Mietminderung
Die Höhe der Minderung entscheidet sich im Einzelfall. Dabei spielt z.B. eine Rolle, auf welchen Teil der Wohnung sich die Störung auswirkt und wie stark diese Räumlichkeiten genutzt werden. Nach einem Urteil des BGH vom 6. April 2005 XII ZR 225/03 ist die Bemessungsgrundlage der Minderung die Bruttomiete, unabhängig davon, ob die Nebenkosten als Vorauszahlung oder Pauschale gezahlt werden.
Mietminderungsbeispiele
Einige Beispiele (ohne Bindungswirkung für andere Streitigkeiten):
- Umfassende Bauarbeiten im Haus (AG Hamburg WuM 87, 272) 60%
- Fenster der gesamten Wohnung sind undicht (AG Leverkusen WuM 81, U9) 50 %
- Feuchte Wände, so dass Räume nicht einwandfrei genutzt werden können (LG Berlin, GE 1991, 573) 50 %
- Hochwasser führt zur Unbewohnbarkeit der Wohnung (AG Friedberg WuM 95, 393) 100 %
- Ein Mieter hält Tiere; penetranter Geruch dringt aus der Wohnung (Amtsgericht Köln, Urteil vom 27.09.1988, Az. 201 C 457/87) 33 %
- Lärm durch Gaststätte bis in die Morgenstunden (AG Schöneberg MM 95, 28) 50 %
Weitere Gründe und Quoten für Mietminderungen finden Sie in der DAWR Mietminderungstabelle.
