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Mietrecht | 26.01.2016

Mietminderung

Mietmängel nicht in Kauf nehmen - Zum Recht auf Miet­minderung

Das Recht auf Miet­minderung ist in § 536 BGB gesetzlich verankert

Seit Wochen versperrt ein Gerüst den Balkon, der Fahrstuhl wird nicht repariert und die Nachbarn bauen am Feierabend ihr Badezimmer um.

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Wenn der Mieter sich in den eigenen vier Wänden nicht mehr wohl fühlt, ist das kein Ärgernis, das er hinnehmen muss. Wenn die Wohnung sich nicht uneingeschränkt nutzen lässt und der so genannte „vertrags­gemäße Gebrauch der Mietsache“ nicht gegeben ist, kann die Mietzahlung angemessen reduziert oder, bei besonders gravierenden Mängeln, nach § 536 des Bürgerlichen Gesetz­buches sogar ganz eingestellt werden. Auf ein besonderes Verschulden des Vermieters kommt es nicht an. Die Minderung der Miete kann so lange erfolgen, bis der Mangel behoben ist.

Mietminderung: Was bei einer Mietminderung zu beachten ist

Wenn die Miete erfolgreich gemindert werden soll, müssen folgende Dinge unbedingt beachtet werden:

  • Der Mieter ist verpflichtet, den Mangel unverzüglich schriftlich seinem Vermieter mitzuteilen.
  • In dem Schreiben muss eine Frist gesetzt werden, bis wann die Mängel zu beheben sind.
  • Es muss vermerkt werden, dass die Miete künftig unter Vorbehalt der Miet­minderung gezahlt wird.

Ein Muster für ein Mietminderungsschreiben finden Sie hier.

Keine rückwirkende Mietminderung

Wichtig ist, dass man sich schnell beim Vermieter meldet. Wenn man länger mit den Problemen lebt, die volle Miete zahlt und sich nicht schriftlich beschwert, ist es nicht möglich, rück­wirkend die Miete zu mindern. Der Mieter kann aber für den Zeitraum ab Feststellung des Mangels gegenüber dem Vermieter mindern oder, wenn sich durch den Mangel zunehmende Beeinträchtigungen im laufenden Miet­verhältnis ergeben.

War der Mangel zu Beginn des Mietverhältnisses bereits vorhanden?

Der Mieter verliert jedoch jegliche Gewähr­leistungsrechte, wenn die Mietsache bereits zu Beginn des Miet­verhältnisses mangelhaft war und er den Mangel kannte. Es sei denn, die Miete wurde nur unter Vorbehalt gezahlt.

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Höhe der Mietminderung

Die Höhe der Minderung entscheidet sich im Einzelfall. Dabei spielt z.B. eine Rolle, auf welchen Teil der Wohnung sich die Störung auswirkt und wie stark diese Räumlich­keiten genutzt werden. Nach einem Bundesgerichtshof, Urteil vom 06.04.2005, Az. XII ZR 225/03 ist die Bemessungs­grundlage der Minderung die Bruttomiete, unabhängig davon, ob die Nebenkosten als Voraus­zahlung oder Pauschale gezahlt werden.

Mietminderungsbeispiele

Einige Beispiele (ohne Bindungs­wirkung für andere Streitig­keiten):

Weitere Gründe und Quoten für Miet­minderungen finden Sie in der DAWR Mietminderungstabelle.

Probleme bei der Mietminderung?

Hilfe finden Sie in unserer „Anwaltsliste zum Thema Mietminderung“ oder suchen Sie hier im Deutschen Anwaltsregister (DAWR) nach einem Rechtsanwalt für Mietrecht.

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Quelle: RAK Koblenz/DAWR/pt
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