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Mietrecht | 14.06.2017

Mietpreis­bremse

Anwalt zur Frage: Ist die Mietpreis­bremse in Wirklichkeit ein Gaspedal?

Trotz Einführung der Mietpreis­bremse liegen die Miet­verträge in vielen Städten deutlich über dem Niveau

Fachbeitrag von Rechtsanwalt Guido Lenné

Wohnungs­suche, gerade in den Ballungs­gebieten, ist ein zweifelhaftes Abenteuer. Viel zu vielen Bewerbern steht viel zu wenig bezahlbarer Wohnraum gegenüber. Gemäß den Markt­gesetzen von Angebot und Nachfrage stiegen dadurch in so manchen Städten die Preise bei Neu­vermietungen um bis zu einem Drittel an. Dieser Entwicklung sollte die sogenannte Mietpreis­bremse Einhalt gebieten. In elf Bundes­ländern wurde sie bereits durch entsprechende Verordnungen umgesetzt.

Viele Schlupflöcher im neuen Gesetz

Mietpreis­bremse bedeutet, dass der Preis bei einem neuen Mietvertrag nur noch 10 Prozent über der orts­üblichen Vergleichs­miete liegen darf. Hört sich einfach an, ist es aber nicht. Das liegt an den vielen Schlupf­löchern, die der Gesetzgeber bei dem neuen Gesetz zuließ. Hinzu kommt auch, dass es Vermieter gibt, die sich schlichtweg nicht an das neue Gesetz halten. Zudem können sich Wohnungs­suchende in der Bewerbungs­phase nicht effektiv auf die Regelungen zur Mietpreis­bremse berufen, da dieses Recht erst nach Abschluss des Miet­vertrages wirksam wird.

Gesetzeslücken wirken sich in einigen Regionen ungünstig auf Mietpreisbremse aus

Da sich in einigen Regionen auf Grund der angedeuteten Gesetzes­lücken sogar die Mietpreis­entwicklung nach dem Inkraft­treten des Gesetzes ungünstiger entwickelte als vorher, ist dort aus dem Instrument der Bremse ein Gaspedal geworden. Als eines der ersten Bundes­länder hat das Land Berlin bereits nach knapp einem Jahr nach Inkraft­treten einen Reform­vorschlag zur Mietpreis­bremse im Bundesrat eingereicht.

Die wichtigsten Zielsetzungen der Mietpreisbremse im Überblick

  • Vermieter müssen sich in mehr als 300 deutschen Städten an der Mietpreis­bremse orientieren.
  • Bei einer Neu­vermietung darf der Mietpreis nur noch 10 Prozent über der orts­üblichen Miete liegen.
  • Welche Miete ortsüblich ist, richtet sich nach dem Mietspiegel der jeweiligen Stadt.
  • Hat jedoch der Vormieter mehr als ortsüblich gezahlt, kann der Vermieter diesen Preis auch weiterhin verlangen.
  • Neubauten und umfassend sanierte Wohnungen sind von der Mietpreis­bremse ausgenommen. Die Definition, was eine „umfassend sanierte“ Wohnung ist, wird von Vermieter­seite oftmals sehr „großzügig“ ausgelegt und ist deshalb ein strittiges Thema.
  • Wird dennoch zu viel Miete verlangt, dann kann der Mieter nach einer Rüge die Miete auf die zulässige Höhe senken und die zu viel gezahlte Miete zurück­verlangen.

Überprüfung der Miethöhe kann sich lohnen

Eine Über­prüfung der Miethöhe und ein entsprechendes Vorgehen gegen zu viel Miete lohnt sich, wie die ersten Urteile zur Mietpreis­bremse belegen:

Amtsgericht Lichtenberg, Urteil vom 28.09.2016, Az. 2 C 202/16; hier wurde monatlich rund 32 Euro eingespart.

Amtsgericht Berlin-Neukölln, Urteil vom 08.09.2016, Az. 11 C 414/15; Einsparung monatlich ca. 220 Euro.

Amtsgericht München, Urteil vom 08.09.2016, Az. 422 C 6013/16; Einsparung monatlich rund 150 Euro.

Und so wehren Sie sich gegen eine überhöhte Miete

Sie haben Ihren Mietvertrag nach Inkraft­treten der Mietpreis­bremse unter­schrieben?

Dann sollten Sie Ihre Miete auf Grundlage des für Ihre Stadt geltenden Miet­spiegels überprüfen (lassen).

Sie zahlen zu viel Miete?

Dann rügen Sie schriftlich Ihren Vermieter bezüglich der Miethöhe - am besten per Einschreiben.

Ihr Vermieter sieht das anders und hält die Miethöhe für gerechtfertigt?

In diesem Fall ist der Vermieter Ihnen gegenüber auskunfts­pflichtig. So muss er den Mietvertrag des Vormieters vorlegen oder die umfassende Sanierung nachweisen.

Anwaltskanzlei Lenné bietet kostenfreie Erstberatung an

Wenn Sie aber von Anfang an auf der sicheren Seite stehen möchten, dann wenden Sie sich an einen Anwalt, der sich im Mietrecht auskennt. Wir helfen Ihnen gerne zu Ihrem Recht zu kommen. Rufen Sie uns an, unter der Nummer 0214 – 90 98 400 und vereinbaren Sie einen Termin für eine kostenfreie Erst­beratung.

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