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Immobilienrecht, Maklerrecht und Mietrecht | 27.03.2015

Mietpreisbremse

Fragen und Antworten zu Mietpreisbremse und Bestellerprinzip: Wo und wann gilt die Mietpreisbremse, welche Wohnungen sind von der Mietpreisbremse ausgenommen und wie berechnet sich der Mietpreis?

Mietpreisbremse wurde am 27. März auch vom Bundesrat verabschiedet / Inkrafttreten wahrscheinlich am 1. Juni 2015

Fachbeitrag von Rechtsanwalt Stephan Imm

In vielen Großstädten ist der Wohnungsmarkt aufgeheizt. Teilweise stehen Wohnungsinteressenten Schlange, wenn es eine Wohnung zu besichtigten gibt. Wer dann seine Traumwohnung ergattert hat, muss oft auch noch die Maklergebühren zahlen. Die Mietpreisbremse soll Auswüchsen auf dem Wohnungsmarkt Einhalt gebieten. Aber was genau ist die Mietpreisbremse? Ab wann gilt die Mietpreisbremse? Wo gilt die Mietpreisbremse? Wie hoch darf die Miete nach der Mietpreisbremse sein?

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Wie funktioniert die Mietpreisbremse?

Viele Eigentümer haben in der Vergangenheit, wenn eine Wohnung frei geworden war, bei der Neuvermietung kräftig den Mietpreis erhöht. Hier setzt die Mietpreisbremse an. Bei der Wiedervermietung kann der Vermieter nicht mehr beliebig den Mietpreis erhöhen. Die neue Miete darf nach der Mietpreisbremse nur noch 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Beispiel: Der Vormieter, der die Wohnung verlassen hat, zahlte zuletzt 4,50 Euro kalt pro Quadratmeter. Teilweise zahlen Mieter für ähnliche Wohnungen im Viertel bereits 9,00 und 10,00 Euro pro Quadratmeter kalt. Die ortsübliche Vergleichsmiete (laut Mietspiegel) der Wohnung liegt aber nur bei 6,00 Euro. Der Vermieter darf die neue Miete bis zu 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete ansetzen. Er kann also bei der Neuvermietung höchstens 6,60 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter verlangen. Das gilt auch, wenn andere Mieter im Viertel bereits 9,00 oder 10,00 Euro pro Quadratmeter zahlen. Hier greift die Mietpreisbremse also voll durch.

Wo gilt die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse soll da wirken, wo der Wohnungsmarkt angespannt ist. Das ist er nicht überall. In kleinen Gemeinden ist der Wohnungsmarkt meist sehr entspannt. Das sieht in Großstädten oder Universitätsstädten aber anders aus. Hier werden erschwingliche Wohnungen oft knapp. Hier soll die Mietpreisbremse die Mieten bremsen. Daher werden die einzelnen Bundesländer festlegen, in welchen Gebieten die Mietpreisbremse zum Zuge kommt. Wichtig zu wissen ist also, dass die Mietpreisbremse nicht flächendeckend und überall gilt. Die Mietpreisbremse gilt nur in den Städten, wo diese festgelegt wird.

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Gibt es Ausnahmen von der Mietpreisbremse?

Selbst wenn die Mietpreisbremse in einer bestimmten Stadt gilt – so soll die Mietpreisbremse von Anfang an in Berlin gelten – dann ist die Mietpreisbremse nicht für alle Wohnungen wirksam. Bestimmte Wohnungen sind von der Mietpreisbremse ausgenommen. Drei wichtige Ausnahmen gibt es:

  • Neu gebaute Wohnungen. Von der Mietpreisbremse ausgenommen sind z.B. alle neu gebauten Wohnungen und zwar alle neu gebauten Wohnungen, die erstmals nach dem 1. Oktober 2014 vermietet werden.
  • Umfassend modernisierte Wohnungen. Die Mietpreisbremse gilt auch nicht, wenn die Wohnung nach einer Rundum-Modernisierung erstmals wieder vermietet werden soll. Die Modernisierung muss dabei ca. ein Drittel so teuer gewesen sein, wie ein vergleichbarer Neubau.
  • Keine Mietsenkung. Bei der Neuvermietung muss der Vermieter nicht unter den Preis gehen, den der Vormieter gezahlt halt. Hat also der Vormieter eine zu hohe Miete gezahlt, dann muss der Vermieter die Miete nicht wegen der Mietpreisbremse senken.

Wann gilt die Mietpreisbremse?

Die Länder haben sich am 7. November 2014 erstmals mit der Mietpreisbremse im Bundesrat befasst. Der Bundesrat hatte danach seine Stellungnahme an die Bundesregierung geleitet und forderte einige Änderungen an dem Gesetz. Nach kleineren Änderungen wurde der Gesetzentwurf am 5. März 2015 vom Bundestag verabschiedet. Nach der Beschlussfassung des Parlaments ist das – nicht zustimmungsbedürftige – Gesetz nun dem Bundesrat erneut zur Billigung vorzulegen, bevor es Bundespräsident Joachim Gauck ausfertigen und verkünden kann. Der Bundesrat hat das Gesetz am 27. März im sogenannten Zweiten Durchgang abschließend beraten. Die Mietpreisbremse soll bereits einen Tag nach der Verkündung des Gesetzes in Kraft treten. Voraussichtlich wird die Mietpreisbremse am 1. Juni 2015 in Kraft treten.

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Was ändert sich bei den Maklergebühren und was ist das Bestellerprinzip?

Künftig soll bei den Maklergebühren das marktwirtschaftliche Prinzip „wer bestellt, der bezahlt“ gelten. Diese Regelung soll einen gerechten Ausgleich zwischen den Interessen von Vermietern und Mietern schaffen. Bislang war es oft so, dass Vermieter Makler einschalteten, um ihre Wohnungen neu zu vergeben. Die Kosten für den Makler mussten dabei meist die Mieter tragen. Nach dem Prinzip „wer bestellt, der zahlt“, muss in Zukunft derjenige die Kosten für den Makler übernehmen, der ihn beauftragt hat.

Auch künftig können aber sowohl Mieter als auch Vermieter Auftraggeber von Wohnungsvermittlern sein.

Wieviel Geld werden Mieter durch die Mietpreisbremse sparen?

Die Bundesregierung erhofft sich durch die Gesamtmaßnahmen eine Entlastung der Mieter um jährlich insgesamt mehr als 850 Millionen Euro. Über 570 Millionen Euro sollen allein auf der eingesparten Maklercourtage beruhen.

Wo stehen eigentlich die Mietpreisbremse und das Bestellerprinzip im Gesetz?

Allgemein wird immer von „Mietpreisbremse“ und „Bestellerprinzip“ gesprochen. Das Gesetz, das diese neuen Regelungen einführen soll nennt sich „Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsnovellierungsgesetz – MietNovG)“. Das vorgenannte Gesetz enthält dann entsprechende Änderungen, die in bereits bestehende Gesetze eingefügt werden. Die mietrechtlichen Änderungen zur Mietpreisbremse werden im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) eingefügt. Die Änderungen hinsichtlich der Maklergebühren werden im ( Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermG) zu finden sein.

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