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Mietrecht | 07.01.2021

Gewerbe­raummiete

Corona-Pandemie: Gewerberaum­miet­anpassung beim Lockdown?

Vollständiges Nutzungs­verbot recht­fertigt Vertrags­anpassung wegen Störung der Geschäfts­grundlage

Fachbeitrag von Rechtsanwalt Fabian Bagusche, LL.M.

Das Landgericht Möncheng­ladbach hatte Anfang November 2020 über einen Fall zu entscheiden, in dem ein Gewerbe­mieter für die Zeit der behördlichen Schließungs­anordnung seine Miet­zahlungen einstellte. Der Mieter hatte vom klagenden Vermieter Gewerbe­räumlichkeiten zum Betrieb eines Einzel­handels­geschäfts angemietet. Nachdem behördlich die Weiter­nutzung aufgrund der Corona-Pandemie untersagt wurde, stellte der Mieter die Zahlungen ein und begehrte zudem eine Änderung des Miet­vertrags gem. § 313 BGB. Daraufhin klagte der Vermieter die fehlenden Miet­zahlungen ein.

Das Gericht sah die Klage des Vermieters jedoch nur als teilweise begründet an. Zwar verneinte das Landgericht zunächst das behördliche Nutzungs­verbot als Sachmangel zu kategorisieren, und somit auch die Möglichkeit des Mieters sich auf ein etwaiges Miet­minderungs­recht nach § 536 BGB zu berufen, jedoch gelangte das Landgericht in seiner Ent­scheidung zu dem Ergebnis, dass der Mieter gegenüber dem Vermieter ein Anpassungs­recht gem. § 313 BGB habe.

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LG: Pandemie führt zu einer nachträgliche schwer wiegende und unzumutbare Störung des Vertragsverhältnisses

Das Landgericht sieht in der Pandemie eine nach­trägliche schwer wiegende und unzumutbare Störung des Vertrags­verhältnisses. Da dieses Risiko in gleichem Maße außerhalb der Sphären von Vermieter und Mieter liegt, ist es daher nach Auffassung des Gerichts gerechtfertigt, das Risiko gleichermaßen zu verteilen, so dass der Anpassungs­anspruch nach § 313 BGB dazu führt, dass der Miet­zahlungs­anspruch auf 50 % reduziert wird. Der Anspruch aus § 313 BGB wirkt nach Auffassung des Land­gerichts grund­sätzlich auf den Zeitpunkt des Eintretens der Störung der Geschäfts­grundlage zurück. Die Reduzierung der Miete auf 50 % beginnt demnach mit der Anordnung der Schließung der Geschäfts­räume.

Einordnung dieser Entscheidung

Die Lösung des Problems über § 313 BGB und der damit verbundene Anspruch auf Anpassung des Miet­vertrags hinsichtlich der Miethöhe für den Zeitraum der Beschränkungen, wurde zwar bereits durch das LG München bejaht. Mehr dazu lesen Sie hier im Beitrag „LG München: Corona-Pandemie als Mietmangel für Gewerbe“. Die Entscheidungs­begründung für eine Vertrags­anpassung erfolgte durch das Landgericht München jedoch sehr lapidar.

Intensiver mit der Frage der Vertrags­anpassung befasste sich nunmehr das Landgericht Möncheng­ladbach. Nach Auffassung des Land­gerichts Möncheng­ladbach hat der Mieter bei einem vollständigen Nutzungs­verbot einen Anspruch auf Vertrags­anpassung wegen Störung der Geschäfts­grundlage. Die Begründung des Land­gerichts ist auch durchaus überzeugend, denn die Pandemie­risiken alleine dem Mieter aufzuerlegen, erscheint nicht angemessen. Mithin ist nach Auffassung des Landgericht München I und des Landgericht Möncheng­ladbach § 313 BGB grund­sätzlich anwendbar und erlaubt eine Anpassung der Miete- soweit nicht das Pandemie­risiko durch den Mietvertrag einer Seite zugewiesen ist.

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Praxishinweis

Gewerberaum­mieter sollten bei dieser Vorgehensweise Vorsicht walten lassen, da eine ab­schließende Klärung seitens des BGH noch nicht erfolgt ist. Auch müssen Mieter zur Begründung ihres Kürzungs­anspruchs konkret darlegen, worin die Beschränkungen des vertragsgemäßen Gebrauchs liegen. Hinzu kommen muss konkreter Vortrag des Mieters zur Ein- und Ausgabe­situation, möglichen Alternativen oder Ergänzungen des Geschäfts­betriebs (online- Handel, Liefer­dienste etc.), staatlichen Entschädigungsl­eistungen und tatsächlichen betrieblichen Nutzungen.

Ein Fachbeitrag von [Anbieter­kenn­zeichnung]

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