wichtiger technischer Hinweis:
Sie sehen diese Hinweismeldung, weil Sie entweder die Darstellung von Cascading Style Sheets (CSS) in Ihrem Browser unterbunden haben, Ihr Browser nicht vollstndig mit dem Standard HTML 5 kompatibel ist oder ihr Browsercache die Stylesheet-Angaben 'verschluckt' hat. Lesen Sie mehr zu diesem Thema und weitere Informationen zum Design dieser Homepage unter folgender Adresse:   ->  weitere Hinweise und Informationen
Suche

Gewerbemietrecht | 11.08.2020

Gewerbe­miete

Corona-Pandemie & Gewerbe-Miete Teil II: Störung der Geschäfts­grundlage?

Wichtig - bestehende Gewerbemiet­verträge für die Zukunft anpassen

Fachbeitrag von Rechtsanwalt Fabian Bagusche, LL.M.

Grund­sätzlich könnte man rechtlich betrachtet meinen, dass die Corona-Pandemie und damit verbundene Einschränkungen (Ausgangs­beschränkungen, Schließungs­anordnungen etc.) einen Mangel der Mietsache – also z.B. des Laden­geschäfts etc. – darstellen. Wäre das der Fall, wäre es für Mieter möglich, die Miete wegen eines Mietmangels zu kürzen.

Allerdings überzeugt die Einordnung der Auswirkungen der Corona-Pandemie als „Mietmangel“ nicht. Die Zuordnung der rechtlichen und finanziellen Verantwortung für die Folgen der Pandemie an den Vermieter – wegen einer potenziellen Miet­minderung wegen Mangel­haftigkeit – ist nicht haltbar. Eine Mietminderung wegen Mietmangels scheidet also aus.

Werbung

Mietmangel scheidet aus - greift stattdessen die Störung der Geschäftsgrundlage?

Da ein Mietmangel ausscheidet stellt sich die Frage, ob das rechtliche Instrument der sog. „Störung der Geschäfts­grundlage“ nach § 313 BGB greifen könnte. Dieses Rechts­instrument existiert um unvorherseh­bare rechtliche und wirtschaftliche Risiken für Verträge aller Art justiziabel zu machen. § 313 I BGB schafft die Basis dafür, dass Vertrags­parteien in unvorhersehbaren Situationen Rechte und Pflichten der neuen, nicht bedachten Situation anpassen können.

§ 313 I BGB besagt:

„Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertrags­schluss schwer­wiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Ver­änderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risiko­verteilung, das Festhalten am un­veränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.“

Damit ist § 313 I BGB eine Regelung, die Ausnahmen vom Grundsatz „pacta sunt servanda“ (= Verträge sind einzuhalten) zulässt – für seltene Ausnahme­fälle.

Corona-Pandemie als Umstand führt zur Störung der GG

Um da Ergebnis vorweg­zunehmen: meines Erachtens ist die Corona-Pandemie im Frühjahr 2020 ein Umstand, der zu einer Störung der Geschäfts­grundlage führt. Denn Geschäfts­grundlage eines Gewerbemiet­vertrages ist, dass Geschäfts­tätigkeit mit für Personen betretbaren Laden­lokalen in Deutschland generell überhaupt möglich ist.

Exakt diese – nicht bewusste, aber in der Vorstellung der Parteien vorhandene – Geschäfts­grundlage wurde durch die Pandemie und damit verbundene Maßnahmen erheblich gestört. Der Betrieb Einzelhandels­flächen, Fitness­studios, Frisör­salons etc. war ab Mitte März teils vollkommen untersagt – eine bisher nie dagewesene unvorherseh­bare Situation, die das Betriebs­risiko über die geltenden Miet­verträge allein auf den Mieter abwälzt, da der Mieter ungemindert Miete zahlen muss und nicht wegen Mietmangel mindern konnte.

Werbung

Störung der GG als Grundlage für Anspruch auf Vertragsanpassung

Wären Mieter und Vermieter davon ausgegangen, dass eine solche Situation eintreten kann, hätten Sie sicherlich in einem Gewerbe­mietvertrag eine Regelung für eine derartige Situation getroffen. Insofern liegt auch eine weiter Anforderung vor, die § 313 I BGB aufstellt:

„…. und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Ver­änderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden“

Insofern kann ein Mieter, dem ein Festhalten an der bisherigen Risiko­verteilung (100 % Mietzahlung, bei Nutzungs­einschränkung bis zu 100%) nicht zuzumuten ist, vom Vermieter die Anpassung des Gewerbemiet­vertrages in puncto Miete nach § 313 I BGB wegen der Corona-Pandemie verlangen. Denkbar ist z.B. eine Reduzierung der an sich nur gestundeten Mieten aus dem Frühjahr und Sommer 2020 – abhängig von wann die Einbrüche im Einzelfall wie stark waren.

Wichtig: Mietvertrag für die Zukunft anpassen!

Für Gewerbe­mieter bedeutet das aktuell, dass es wichtig ist, bestehende Gewerbemiet­verträge für die Zukunft anzupassen. Denn werden bestehende Gewerbemiet­verträge oder neue Gewerbemiet­verträge nicht mit entsprechenden „Pandemie-Risiko-Klauseln“ versehene, riskieren Mieter, dass sie bei künftigen Pandemien und damit verbundenen Einschränkungen nicht die Anpassung des Miet­vertrages nach § 313 I BGB verlangen können. Das hätte zur Folge, dass diese Gewerbe­mieter ihren Gewerbe­mietvertrag „wie er ist“ erfüllen müssen, auch wenn Umsätze bis auf Null einbrechen.

Benötigen Sie Unterstützung bei der Anpassung eines Gewerbemietvertrages?

Sie haben weitere Fragen zum Thema Mietrecht & Corona? Sprechen Sie mich gerne an, telefonisch in Köln unter 0221- 1680 65 60 oder per E-Mail an kanzlei@mietrechtkoeln.de

Werbung

Ein Fachbeitrag von [Anbieter­kenn­zeichnung]

BewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertung: 5 (max. 5)  -  1 Abstimmungsergebnis Bitte bewerten Sie diesen Artikel.0
       Sie sind Anwalt?! Werden Sie ein Teil vom Deutschen Anwaltsregister (DAWR) und stellen Sie sich und Ihre Kanzlei ausführlich vor!Profitieren Sie von der großen Reichweite des DAWR und seiner Partnerportale.Klicken Sie hier und nutzen Sie jetzt Ihre Gelegenheit
auf mehr Mandate aus dem Internet!

#7631

URL dieses Artikels: https://www.dawr/d7631
 für RechtsanwälteEin Kanzleiprofil beim DAWR kann auch Ihnen helfen!