Nachfolgend finden Sie eine Gegenüberstellung der GbR und der KG, jeweils mit Blick auf Ihre Eignung als grundstücksverwaltende Gesellschaft (für Familien). Dabei spielt nicht nur das Immobilienrecht sondern vor allem das Gesellschaftsrecht und das Steuerrecht eine entscheidende Rolle.
Nachteile der GbR
Nach dem Gesetz wird die GbR gemeinschaftlich durch alle Gesellschafter vertreten. Natürlich ist es möglich, einem oder mehreren Gesellschaftern Vollmacht zu erteilen. Jedoch besteht dann das Risiko, dass der Bevollmächtigte nachteilige Verträge zu Lasten der GbR abschließt und sämtliche Gesellschafter mit ihrem vollen Privatvermögen haften.
Hier ließe sich mit inhaltlich und haftungsmäßig auf das Gesellschaftsvermögen begrenzten Vollmachten arbeiten, was im Einzelfall aber auch unpraktisch sein kann. Weiter könnte der Gesellschaftszweck im Gesellschaftsvertrag so eng gefasst werden, dass der Bevollmächtigte – dessen Vollmacht auf Grundlage des Gesellschaftsvertrags erteilt wird – effektiv nur in engen Grenzen handeln kann (Bsp.: Gesellschaftszweck ist die laufende Verwaltung des Grundstücks in Musterstr. 1 und 11111 Musterstadt).
Vorteile der KG
Familien sollten auch erwägen, eine Kommanditgesellschaft (KG) zur Vermögensverwaltung zu gründen. Eine KG besteht aus mindestens einem voll haftenden Gesellschafter (Komplementär) und mindestens einem beschränkt auf seine Einlage haftenden Gesellschafter (Kommanditist). Die KG wird im Handelsregister eingetragen, der Gesellschaftsvertrag der KG hingegen wird nicht im Handelsregister hinterlegt.
Zwar ist eine KG nominell eine Handelsgesellschaft, so dass grundsätzlich nach § 6 i.V.m. § 238 HGB die Buchführungspflicht gilt. Jedoch betreibt die vermögensverwaltende Gesellschaft gerade keinen Gewerbebetrieb. Daher genügt im Ergebnis auch eine einfache Einnahmen-Überschussrechnung.
Eine KG ist zwar nominell eine Handelsgesellschaft, dennoch ist sie befreit von der Beitragspflicht bei den Industrie- und Handelskammern
Ein großer Vorteil der KG ist, dass es zwei „Klassen“ von Gesellschaftern gibt und dadurch zum einen eine glasklare Vertretungsregelung (sichtbar im Handelsregister) und zum anderen eine Haftungsbegrenzung bei besonders schutzwürdigen Gesellschaftern erreicht wird.
Die KG wird vertreten durch den Komplementär. Mittels eines (beglaubigten) aktuellen Handelsregisterauszugs kann der Komplementär mühelos seine Vertretungsberechtigung nachweisen. So könnten in einer Familien-KG beide Eltern Komplementäre sein und die Zügel in der Hand halten während die Kinder als Kommanditisten keine Mitspracherechte und/oder Vertretungsbefugnisse haben. Die Eltern hätten also sowohl im Innenverhältnis als auch nach außen hin das Sagen. Mittels eines Nießbrauchs ließe an den Kommanditanteilen ließen sich auch der Zufluss der Erträge aus der Verwaltung bei den Eltern absichern.
Die Kommanditisten haften, wie bereits angedeutet, nicht persönlich für Verbindlichkeiten der Gesellschaft. Das Haftungsrisiko mag bei einer vermögensverwaltenden Gesellschaft für Immobilien tendenziell überschaubar sein. Dennoch sollte dieser Aspekt, auch um des Familienfriedens willen, nicht vernachlässigt werden
Übrigens: eine grundstücksverwaltende GbR kann relativ einfach in eine KG umgewandelt werden
Es ist deutlich geworden, dass bei der Gründung einer vermögensverwaltenden Gesellschaft durchaus auch die KG mitberücksichtigt werden sollte; im Einzelfall kann sie der GbR überlegen sein. Der beratende Rechtsanwalt darf dabei nicht den Überblick verlieren und muss Aspekte aus dem Immobilienrecht, Gesellschaftsrecht und Steuerrecht berücksichtigen.
