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Gesellschaftsrecht, Immobilienrecht und Steuerrecht | 19.09.2017

Grundstücks­verwaltung

Die grundstücks­verwaltende Familien­gesellschaft - GbR oder KG?

Ein Überblick über die Vor- und Nachteile der jeweiligen Gesellschaften

Fachbeitrag von Rechtsanwalt Dr. Ronny Jänig

Dass das Halten von Grund­stücken mittels einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) rechtliche und steuerliche Vorteile haben kann, spricht sich mittlerweile herum. Nicht ganz so viel Aufmerksamkeit erhält die Kommandit­gesellschaft (KG), obwohl sie im Einzelfall der GbR überlegen sein kann.

Nachfolgend finden Sie eine Gegen­überstellung der GbR und der KG, jeweils mit Blick auf Ihre Eignung als grundstücks­verwaltende Gesellschaft (für Familien). Dabei spielt nicht nur das Immobilien­recht sondern vor allem das Gesellschafts­recht und das Steuerrecht eine entscheidende Rolle.

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Nachteile der GbR

Nach dem Gesetz wird die GbR gemeinschaftlich durch alle Gesellschafter vertreten. Natürlich ist es möglich, einem oder mehreren Gesellschaftern Vollmacht zu erteilen. Jedoch besteht dann das Risiko, dass der Bevollmächtigte nachteilige Verträge zu Lasten der GbR abschließt und sämtliche Gesellschafter mit ihrem vollen Privat­vermögen haften.

Hier ließe sich mit inhaltlich und haftungs­mäßig auf das Gesellschafts­vermögen begrenzten Vollmachten arbeiten, was im Einzelfall aber auch unpraktisch sein kann. Weiter könnte der Gesellschafts­zweck im Gesellschafts­vertrag so eng gefasst werden, dass der Bevollmächtigte – dessen Vollmacht auf Grundlage des Gesellschafts­vertrags erteilt wird – effektiv nur in engen Grenzen handeln kann (Bsp.: Gesellschafts­zweck ist die laufende Verwaltung des Grundstücks in Musterstr. 1 und 11111 Musterstadt).

Vorteile der KG

Familien sollten auch erwägen, eine Kommandit­gesellschaft (KG) zur Vermögensv­erwaltung zu gründen. Eine KG besteht aus mindestens einem voll haftenden Gesellschafter (Komplementär) und mindestens einem beschränkt auf seine Einlage haftenden Gesellschafter (Kommanditist). Die KG wird im Handels­register eingetragen, der Gesellschafts­vertrag der KG hingegen wird nicht im Handels­register hinterlegt.

Zwar ist eine KG nominell eine Handels­gesellschaft, so dass grund­sätzlich nach § 6 i.V.m. § 238 HGB die Buchführungs­pflicht gilt. Jedoch betreibt die vermögens­verwaltende Gesellschaft gerade keinen Gewerbe­betrieb. Daher genügt im Ergebnis auch eine einfache Einnahmen-Überschuss­rechnung.

Eine KG ist zwar nominell eine Handels­gesellschaft, dennoch ist sie befreit von der Beitrags­pflicht bei den Industrie- und Handels­kammern

Ein großer Vorteil der KG ist, dass es zwei „Klassen“ von Gesellschaftern gibt und dadurch zum einen eine glasklare Vertretungs­regelung (sichtbar im Handels­register) und zum anderen eine Haftungs­begrenzung bei besonders schutz­würdigen Gesellschaftern erreicht wird.

Die KG wird vertreten durch den Komplementär. Mittels eines (beglaubigten) aktuellen Handels­register­auszugs kann der Komplementär mühelos seine Vertretungs­berechtigung nachweisen. So könnten in einer Familien-KG beide Eltern Komplementäre sein und die Zügel in der Hand halten während die Kinder als Kommanditisten keine Mitsprache­rechte und/oder Vertretungs­befugnisse haben. Die Eltern hätten also sowohl im Innen­verhältnis als auch nach außen hin das Sagen. Mittels eines Nießb­rauchs ließe an den Kommandit­anteilen ließen sich auch der Zufluss der Erträge aus der Verwaltung bei den Eltern absichern.

Die Kommanditisten haften, wie bereits angedeutet, nicht persönlich für Verbindlichkeiten der Gesellschaft. Das Haftungs­risiko mag bei einer vermögens­verwaltenden Gesellschaft für Immobilien tendenziell überschaubar sein. Dennoch sollte dieser Aspekt, auch um des Familien­friedens willen, nicht vernachlässigt werden

Übrigens: eine grundstücks­verwaltende GbR kann relativ einfach in eine KG umgewandelt werden

Es ist deutlich geworden, dass bei der Gründung einer vermögens­verwaltenden Gesellschaft durchaus auch die KG mitberücksichtigt werden sollte; im Einzelfall kann sie der GbR überlegen sein. Der beratende Rechtsanwalt darf dabei nicht den Überblick verlieren und muss Aspekte aus dem Immobilienrecht, Gesellschafts­recht und Steuerrecht berücksichtigen.

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