wichtiger technischer Hinweis:
Sie sehen diese Hinweismeldung, weil Sie entweder die Darstellung von Cascading Style Sheets (CSS) in Ihrem Browser unterbunden haben, Ihr Browser nicht vollständig mit dem Standard HTML 5 kompatibel ist oder ihr Browsercache die Stylesheet-Angaben 'verschluckt' hat. Lesen Sie mehr zu diesem Thema und weitere Informationen zum Design dieser Homepage unter folgender Adresse:   ->  weitere Hinweise und Informationen
Suche
Anwalt gesucht?
Anwalt gefunden!
Sie haben ein rechtliches Problem? Eine individuelle Rechtsfrage? Streit mit dem Nachbarn, Chef oder Ämtern?Gehen Sie auf Nummer sicher und holen Sie sich den fachkundigen Rat eines Rechtsanwalts.Hier im Deutschen Anwaltsregister finden Sie immer den passenden Rechtsanwalt in Ihrer Nähe.Nutzen Síe Ihr Recht!

Mietrecht | 20.01.2016

Nebenkostenabrechnung

Die korrekte Betriebskostenabrechnung - Was Vermieter beachten sollten

5 Grundregeln für eine wirksame Betriebskostenabrechnung

Nur mit einer „ordnungsgemäßen“ Betriebskostenabrechnung wahren Vermieter die vom Gesetz geforderte 1-jährige Abrechnungsfrist, mit der sie auch eine Nachzahlung durchsetzen können. Sofern die nachfolgenden 5 Grundregeln beachtet werden, kann jeder Vermieter eine wirksame Betriebskostenabrechnung erstellen.

Werbung

Wurde im Mietvertrag eine Pauschale, Inklusivmiete oder eine Bruttomiete vereinbart, muss der Vermieter nicht abrechnen. Hat er Vorauszahlungen vereinbart, ist er nach Ablauf des vereinbarten Abrechnungszeitraums zur Abrechnung verpflichtet. Eine rechtlich unanfechtbare Betriebskostenabrechnung zu erstellen, steht nicht im Gesetz sondern wurde durch die höchstrichterliche Rechtsprechung des BGH geregelt. Sie muss zwingend enthalten:

  • Geordnete Zusammenstellung aller Gesamtkosten
  • Angabe des Verteilungsschlüssels
  • Ausweisung des Anteils Ihres Mieters
  • Abzug aller Vorauszahlungen

1. GrundregelWelche Betriebskosten wurden tatsächlich vereinbart?

Bevor der Vermieter mit der tatsächlichen Aufschlüsselung der Kosten beginnt, muss im Mietvertrag bereits festgelegt worden sein, welche Kosten von den Mieter zu tragen sind. Sämtliche Betriebskosten, die auf den Mieter umgelegt werden können, müssen sich aus dem vereinbarten Mietvertrag ergeben. Was hier nicht vereinbart wurde, muss der Mieter auch nicht tragen. Die umlegbaren Kosten müssen eindeutig bezeichnet sein; es darf kein Zweifel aufkommen, da sonst die Vereinbarung unwirksam ist und der Vermieter diese Kosten trägt (BGH, Urteil vom 02.05.2012, Az. XII ZR 88/10). Wurden im Mietvertrag die „Betriebskosten gemäß der Betriebskostenverordnungen“ oder „Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu § 27 Abs. 2 BV“ vereinbart, ist der Vermieter auf der sicheren Seite. Schwierig in diesem Zusammenhang ist nur, was unter Ziffer 17 der Betriebskostenverordnung zu verstehen ist. Jedenfalls müssen auch die „sonstigen Kosten“ ausdrücklich im Mietvertrag angegeben sein (Bundesgerichtshof, Urteil vom 07.04.2004, Az. VIII ZR 167/03).

Ausnahmsweise können auch sonstige später entstehende Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden, wenn die Wohnung z.B. modernisiert wurde - wie beispielsweise regelmäßige Kosten eines später eingerichteten Breitbandkabelanschlusses (Bundesgerichtshof, Urteil vom 27.06.2007, Az. VIII ZR 202/06) oder (Bundesgerichtshof, Urteil vom 27.09.2006, Az. VIII ZR 80/06).

Als Vermieter ist zu beachten, dass einmalig anfallende Kosten für etwaige Reparaturen etc. keine Betriebskosten sind und daher nicht von den Mietern zu tragen sind. Nur wiederkehrende und immer wieder anfallende Kosten im Zusammenhang mit dem Mietobjekt sind auf den Mieter umlegbar.

Werbung

2. GrundregelGesamtkosten

In der Betriebskostenabrechnung müssen sämtliche Kosten für jede einzelne Betriebskostenrechnung als Gesamtkosten angegeben werden. Hierbei können Vermieter sämtliche Kosten angeben, die während der Abrechnungsperiode angefallen sind; sogenanntes „Abflussprinzip“. Vermieter dürfen die Kosten auf verschiedene Abrechnungsräume nur dann verteilen - sogenanntes „Leistungs- oder Zeitabgrenzungsprinzip“ - wenn diese Abrechnungsmethode mit dem Mieter vereinbart wurde, oder wenn es sich hierbei um Heiz- oder Warmwasserkosten handelt.

Bei Mischmietverhältnissen müssen Vermieter ebenfalls die Gesamtkosten zunächst angeben, (BGH, Urteil vom 01.08.2010, Az. VIII ZR 45/10). Hier können gleichartige Kosten zusammengefasst werden, so z.B. Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, für Frisch- und Schmutzwasser soweit diese einheitlich von einem Frischwasserzähler erfasst werden (BGH, Urteil vom 15.07.2009, AZ: VIII ZR 340/08).

3. GrundregelVerteilungsschlüssel

Wenn im Mietvertrag keine Vereinbarung für den Kostenverteilungsschlüssel vorgenommen wurde, gilt die Wohnfläche als Verteilungsschlüssel. Wenn vom Vermieter einen Bruchteil oder einen Prozentsatz vereinbart wurde, muss er in der Abrechnung jedenfalls die (Gesamt-) Bezugsgröße angeben aus dem sich der Prozentsatz errechnet. Kann der Mieter dies nicht nachvollziehen/nachrechnen ist die Abrechnung formell fehlerhaft und damit rechtlich unwirksam.

Im Grundsatz fordert die Rechtsprechung, dass die Abrechnung verständlich und nachvollziehbar ist.

Das gilt ebenfalls bei Personenschlüsseln. Und auch hier muss der Vermieter grundsätzlich die Zahl der Nutzer des Gebäudes nennen. Hierbei soll es nach der Rechtsprechung nicht genügen, dass sich der Vermieter auf eine Melderegisterauskunft beruft und damit die gesamte Personenanzahl angibt. Der Vermieter muss sich vielmehr vor Ort erkundigen, ob und wie viele Personen das Haus bewohnen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 23.01.2008, Az. VIII ZR 82/07).

Stellt sich im Laufe des Mietverhältnisses heraus, dass der Berechnung eine falsche Wohnfläche zu Grunde gelegt wurde, ist dies unschädlich, wenn die Abweichung nicht mehr als 10 % ausmacht (Bundesgerichtshof, Urteil vom 31.10.2007, Az. VIII ZR 261/06). Bei Leerstand gilt der Grundsatz, dass das Leerstandrisiko vom Vermieter zu tragen ist und er dadurch für sämtliche Kosten alleine einsteht (BGH, Urteil vom 08.01.2013, Az. VIII ZR 180/12).

Werbung

4. GrundregelAnteil des Mieters berechnen

Anhand der Gesamtkosten und eines Verteilerschlüssels kann der Vermieter nun die auf den Mieter anfallenden Kosten berechnen und in der Abrechnung angeben.

5. GrundregelVorauszahlungen abziehen

Der Vermieter muss alle Vorauszahlungen des Mieters von diesen Kosten abziehen. Wird hierbei möglicherweise nicht die richtige Höhe angeben, weil z.B. eine Mietminderung geltend gemacht wurde o.ä., ist die Abrechnung jedenfalls nicht formell unwirksam. Ein solcher Fehler kann jederzeit innerhalb der Verjährungsfrist nachberechnet werden.

TIPP:

Der Vermieter muss außerdem dafür sorgen, dass die Abrechnung den Mieter auch erreicht. Wenn der Mieter den Zugang der Abrechnung innerhalb der Abrechnungsfrist bestreitet, muss der Vermieter nachweisen, dass die Abrechnung den Mieter erreicht hat. Wurde die Wohnung an mehrere Mieter vermietet und die Abrechnung richtet sich nur gegen einen Mieter, dann muss auch nur der eine Mieter die Nachzahlung tragen. Der Vermieter hat keinen Anspruch gegen den anderen Mieter, der in der Abrechnung nicht genannt wurde.

BewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertung: 3.3 (max. 5)  -  6 Abstimmungsergebnisse Bitte bewerten Sie diesen Artikel.0





       Sie sind Anwalt?! Werden Sie ein Teil vom Deutschen Anwaltsregister (DAWR) und stellen Sie sich und Ihre Kanzlei ausführlich vor!Profitieren Sie von der großen Reichweite des DAWR und seiner Partnerportale.Klicken Sie hier und nutzen Sie jetzt Ihre Gelegenheit
auf mehr Mandate aus dem Internet!

#1824

Rechtsanwalt Dr. Ronny Jänig

Über­prüfungs­verfahren „Due Diligence“

Due Diligence: Risikoüberprüfung vor dem Unter­nehmens­kauf

RechtsanwaltDr. Ronny Jänig

[20.11.2017]BewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternIm Vorfeld eines Unternehmens- oder einer Beteiligungs­kaufs erfolgt regelmäßig eine Risiko­überprüfung durch den Käufer. Das Über­prüfungs­verfahren wird im Fachjargon „Due Diligence“ bezeichnet. Im Rahmen der Due Diligence-Prüfung werden diverse Bereiche des Unternehmens von Rechts­anwälten, Steuer­beratern und anderen Fach­beratern bewertet.

Rechtsanwältin Sabine Burges

Bearbeitungs­gebühren in Unternehmer­darlehen

Unternehmer­darlehen: BGH erklärt Bearbeitungs­gebühren in Unternehmer­darlehen für unwirksam

RechtsanwältinSabine Burges

[17.11.2017]BewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternNachdem der Bundesgerichtshof bereits in den beiden Entscheidungen XI 348/13 und XI ZR 17/14 vom jeweils 28. Oktober 2014 Bearbeitungs­gebühren in Verbraucher­darlehen für unzulässig befunden hat, war bislang nicht geklärt, ob Bearbeitungs­gebühren zulässig sind, wenn es sich beim Darlehens­nehmer nicht um einen Verbraucher, sondern einen Unternehmer handelt.

Rechtsanwalt Robert Binder

Branchen­buch­abzocke

www.clever-gefunden.com: deal UP beauftragt EuroT­reuhand Inkasso GmbH

RechtsanwaltRobert Binder

[16.11.2017]BewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternDie vom Unternehmen deal UP beauftragte EuroT­reuhand Inkasso GmbH droht bei nicht frist­gerechter Zahlung des offenen Rechnungsbetrags mit einem negativem SCHUFA-Eintrag.

Rechtsanwalt Peter Hahn

Immobilien-Darlehens­verträge

LG Paderborn: Sparkasse Paderborn-Detmold zur Rück­abwicklung von sieben Immobilien-Darlehens­verträgen verurteilt

RechtsanwaltPeter Hahn

[15.11.2017]BewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternDas Landgericht Paderborn hat mit Urteil vom 18. Oktober 2017 - 4 O 138/17 - die Zwangs­voll­streckung der Sparkasse Paderborn-Detmold aus einer Grundschuld überwiegend für unzulässig erklärt.

Rechtsanwalt Frank Vormbaum

Chronisches Erschöpfungs­syndrom

Berufs­unfähigkeit: CFS und Chronisches Erschöpfungs­syndrom

RechtsanwaltFrank Vormbaum

[14.11.2017]BewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternIn unserem heutigen Beitrag informiere ich Sie über Ansprüche aus einer privaten Berufs­unfähigkeits­versicherung bei CFS oder chronischem Erschöpfungs­syndrom.

Rechtsanwalt Dr. Ronny Jänig

Neues Gesetz

Gesetz zur Verhinderung des Missbrauchs von Vater­schafts­anerkennungen

RechtsanwaltDr. Ronny Jänig

[13.11.2017]BewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternDie Bundes­regierung hat ein neues Gesetz erlassen, um dem Missbrauch von Vater­schafts­anerkennungen den Kampf anzusagen.

Rechtsanwalt Guido Lenné

Raten­schutz­versicherung

„Ewiges“ Widerrufs­recht: Einmal­betrag für Raten­schutz­versicherung kann zurück gefordert werden

RechtsanwaltGuido Lenné

[10.11.2017]BewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternVerbraucher mit einer Raten­schutz­versicherung können diese auch heute noch loswerden. Den Verbrauchern steht das „ewige“ Widerrufs­recht zu, sodass die Versicherungen widerrufen werden können.

Rechtsanwalt Florian Hitzler

Schadens­ersatz

Deutsche S&K Sachwerte: Geschädigte Anleger erhalten Schadens­ersatz

RechtsanwaltFlorian Hitzler

[09.11.2017]BewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternDurch den S&K-Skandal haben etliche Anleger viel Geld verloren. Ein von BRÜLLMANN Rechts­anwälte erstrittenes aktuelles Urteil des Ober­landes­gerichts Hamm dürfte den geschädigten Anlegern wieder Mut machen.

URL dieses Artikels: https://www.dawr/d1824
 für RechtsanwälteEin Kanzleiprofil beim DAWR kann auch Ihnen helfen!