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Mietrecht | 10.06.2020

Eigen­bedarfs­kündigung

Eigen­bedarfs­kündigung zur Nutzung als Zweit­wohnung muss detailliert begründet werden

Unwirksame Eigen­bedarfs­kündigung wegen unzureichender Angabe der Dauer und Intensität der beabsichtigten Wohnungs­nutzung

Fachbeitrag von Rechtsanwalt Fabian Bagusche, LL.M.

Der Vermieter kündigte eine Wohnung wegen Eigen­bedarfs. Im Kündigungs­schreiben teilt er dem Mieter mit, er lebe bekanntlich in X und benötige die Wohnung für seine notwendigen Aufenthalte in Berlin als Zweit­wohnung.

Der Vermieter berief sich dabei auf den BGH, der einen Eigenbedarf auch dann anerkennt, wenn eine Wohnung vom Vermieter nur als Zweit­wohnung genutzt werden soll. Der Mieter hat den Eigenbedarf bestritten, so dass eine Räumungsk­lage erhoben wurde.

Formell unwirksame Eigenbedarfskündigung

Die Klage hatte keinen Erfolg! Das Gericht sah die formellen Voraus­setzungen für eine wirksame Eigen­bedarfs­kündigung als nicht eingehalten an.

Um dem Mieter zum frühest­möglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechts­position zu verschaffen, ist nach § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB der Kündigungs­grund konkret anzugeben. Der Mieter soll die Möglichkeit erhalten, seine Verteidigung auf den angegebenen Kündigungs­grund auszurichten. Der Vermieter soll keine Möglichkeit haben, den Kündigungs­grund später aus­zuwechseln. Mindestens hat der kündigende Vermieter deshalb die Person, für welche die Wohnung benötigt wird, und das Interesse, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, anzugeben.

Kündigungsinteresse nur schlagwortartig mitgeteilt

Im vorliegenden Fall wurde das Kündigungs­interesse nur schlag­wortartig mitgeteilt. Es fehlte die Angabe eines konkreten Sach­verhalts, die es ermöglicht zu überprüfen, ob vernünftige und nach­vollzieh­bare Gründe vorliegen. Auch fehlte jede Angabe, in welchem zeitlichen Umfang das Objekt als Zweit­wohnsitz genutzt werden soll.

Zwar erfordert die Anerkennung eines hinreichenden Eigen­bedarfs nicht eine bestimmte Mindest­nutzungs­dauer des Objekts. Die Frage der Intensität der geplanten Nutzung ist aber gleichwohl relevant. Bei nur sehr seltener oder kurz­zeitiger Nutzung kann es am „Benötigen“ der Wohnung fehlen, so dass ein Eigenbedarf zu verneinen ist.

Im Ergebnis wurde die Räumungsk­lage des Vermieters abgewiesen.

Kündigung wegen Eigenbedarf unverzüglich überprüfen lassen

Dass auch eine geplante Nutzung als Zweit­wohnung eine Eigen­bedarfs­kündigung recht­fertigen kann, wurde vom BGH bereits im Jahr 2017 klargestellt. Dieses Urteil darf aber nicht zur falschen Annahme verleiten, allein der Hinweis auf die Nutzung als Zweit­wohnung im Kündigungs­schreiben würde schon den formellen Voraus­setzungen für eine Eigen­bedarfs­kündigung genügen.

Auch bei einem „regulären Eigenbedarf“ müssen die individuellen Umstände, die zum Nutzungs­willen des Vermieters oder eines seiner Angehörigen führen, im Detail dargestellt werden. Um Missbrauch zu verhindern, werden die formellen Hürden bei einer geplanten Nutzung des Objekts als Zweit­wohnung eher noch höher liegen. Der kündigende Vermieter sollte es daher im Kündigungs­schreiben nicht an genauen Angaben fehlen lassen, warum er eine Zweit­wohnung benötigt und in welchem Umfang es sie nutzen wird.

Nutzen Sie unsere Kostenlose Erstberatung

Im Rahmen unserer kostenlosen Erst­beratung prüfen wir für betroffene Mieter, ob die Eigen­bedarfs­kündigung wirksam erfolgt ist.

Ein Fachbeitrag von [Anbieter­kenn­zeichnung]

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