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Immobilienrecht und Mietrecht | 01.03.2016

Eigen­bedarfs­kündigung

Anwalt zur Eigen­bedarfs­kündigung: Voraus­setzungen für die Eigen­bedarfs­kündigung und die Anforderungen an das Kündigungs­schreiben wegen Eigen­bedarfs

Vermieter muss ein berechtigtes Interesse an Beendigung des Miet­verhältnisses haben
Fachbeitrag von Rechtsanwalt Steffen Bußler

Die Eigen­bedarfs­kündigung sorgt immer wieder für Streit zwischen Mieter und Vermieter. In meinem Fachartikel möchte ich erläutern, wann man als Vermieter eine Eigen­bedarfs­kündigung vornehmen kann und in welchen Fällen eine Eigen­bedarfs­kündigung ausgeschlossen ist. Letztlich beleuchte ich die Anforderungen an ein Kündigungs­schreiben wegen Eigen­bedarfs.

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Wann kommt eine Eigen­bedarfs­kündigung in Betracht?

Eine Eigen­bedarfs­kündigung kommt für den Vermieter (Eigentümer) einer Wohnung oder eines Hauses in Betracht, wenn dieser die Wohnung oder das Haus

  • für sich selbst,
  • seine Familien­angehörigen oder
  • Angehörige seines Haushalts

benötigt. In diesem Fall hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Miet­verhältnisses. Ein berechtigtes Interesse liegt nicht vor, wenn der Vermieter die Wohnung z.B. als Büro nutzen möchte oder insgesamt verkaufen will.

In den Kreis der Familien­angehörigen gehören insbesondere der Ehegatte, die Eltern, die Kinder, ein Geschwister, ein Enkelkind oder auch Stiefkinder. Zu den Haushaltsa­ngehörigen zählen die Personen die mit dem Vermieter seit längerer Dauer und nicht nur vorüber­gehend in häuslicher Gemein­schaft leben. Dabei kann es auch um Pflege­kinder, Haushalts­gehilfen oder Pfleger handeln, sofern diese bislang im Haushalt des Vermieters gewohnt haben.

Ausschluss einer Kündigung wegen Eigen­bedarfs

Sofern eine Kündigung wegen Eigen­bedarfs ausgesprochen wurde wäre zu prüfen, ob die Möglichkeit der Kündigung nicht vertraglich ausgeschlossen wurde. Der Kündigungs­ausschluss kann sich ergeben aus dem mit dem Mieter geschlossenen Mietvertrag, aus dem Kaufvertrag selbst (Bedingung beim Verkauf) oder aus dem Umstand, dass nach dem Abschluss des Miet­vertrags Wohn­eigentum begründet und das Wohn­eigentum veräußert wurde. Im letzten Fall wäre eine gesetzliche Frist einzuhalten, in der die Kündigung wegen Eigen­bedarfs ausgeschlossen ist. Diese Frist beträgt mindestens drei Jahre. Diese Frist kann per Verordnung bis zu einer Frist von zehn Jahren verlängert werden.

In Berlin wurde die Kündigungs­schutz­klausel-Verordnung erlassen. In den Bezirken Friedrichshain-Kreuzberg, Charlottenburg-Wilmersdorf, Tempelhof-Schöneberg und Pankow ist eine Kündigung wegen Eigen­bedarfs für die ersten sieben Jahre nach der ersten Veräußerung der Eigentums­wohnung ausgeschlossen. Die Frist beginnt erst zu laufen, wenn das Wohn­eigentum veräußert wurde.

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Das Kündigungs­schreiben

Der Vermieter kann die Kündigung selbst oder durch einen Vertreter (z.B. Rechtsanwalt, Haus­verwaltung) gegenüber dem Mieter aussprechen. Die Kündigung hat schriftlich zu erfolgen. Bei der Erklärung der Kündigung durch einen Vertreter muss dem Kündigungs­schreiben eine Vollmachts­urkunde im Original beigefügt werden. Anderenfalls droht die Gefahr, dass der Mieter wegen fehlenden Nachweises der Vollmacht die Kündigungs­erklärung unverzüglich zurückweist. Es kommt dann zu einer zeitlichen Verzögerung der Kündigung, da diese erneut ausgesprochen werden muss. Es sei denn, der Mieter hatte von der Bevoll­mächtigung schon vorher Kenntnis.

Die Kündigung wegen Eigen­bedarfs muss gegenüber dem gekündigten Mieter begründet werden. Andernfalls ist die Kündigung unwirksam. Die Begründung sollte sorgfältig und ausführlich erfolgen. Es genügt nicht, wenn der Mieter nur kurz darauf hingewiesen wurde, dass die Wohnung selbst benötigt wird. Die Kündigung sollte einer gerichtlichen Über­prüfung standhalten.

In dem Kündigungs­schreiben sollte der Mieter auf die Möglichkeit hingewiesen werden, dass dieser der Kündigung schriftlich widersprechen und die Fortsetzung des Miet­verhältnisses verlangen kann, wenn die Beendigung des Miet­verhältnisses für ihn, für seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine unzumutbare Härte bedeuten würde. Der Widerspruch muss durch den Mieter zwei Monate vor Beendigung des Miet­verhältnisses erfolgen. Andernfalls kann der Vermieter die Fortsetzung des Miet­verhältnisses ablehnen.

Zudem ist in der Kündigung die Kündigungs­frist anzugeben. Die Länge der Kündigungs­frist ist an die Dauer des Miet­verhältnisses geknüpft. Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalender­monats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungs­frist beträgt damit mindestens drei Monate. Die Frist verlängert sich um jeweils drei Monate, wenn seit der Überlassung der Wohnung an den Mieter fünf oder sogar acht Jahre vergangen sind.

Wurde die Wohnung im Wege der Zwangs­versteigerung erworben, kann die Kündigung ausgesprochen werden, ohne dass es zu einer Ver­längerung der Frist wegen der Dauer des übernommenen Miet­verhältnisses ankommt. Allein die Ersteigerung einer Wohnung führt jedoch nicht zu der Möglichkeit der Kündigung des Miet­vertrags. Der Ersteher der Wohnung erlangt lediglich das Recht, den Mietvertrag unter Berücksichtigung einer kürzeren Frist zu kündigen, sog. Sonder­kündigungs­recht. Für die Kündigung benötigt er aber ein berechtigtes Interesse an der Kündigung, wie etwa den Eigenbedarf.

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