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Mietrecht | 17.09.2018

Eigen­bedarfs­kündigung

Kündigung wegen Eigen­bedarfs: Für Vermieter nicht so einfach, wie gedacht

Bei Eigen­bedarfskündigung sind sowohl Interessen des Vermieters als auch die des Mieters zu berücksichtigen

Fachbeitrag von Rechtsanwalt Guido Lenné

Ein Miet­verhältnis wegen Eigenbedarf zu kündigen, ist oft nicht so einfach, wie Vermieter es sich vorstellen. Es gilt dabei, einiges zu beachten

Ein Vermieter darf Eigenbedarf anmelden, wenn er seine Wohnung bzw. sein Haus zu Wohnzwecken für sich selbst, ein Familien­mitglied oder einen Angehörigen seines Haushalts (z. B. Pflege­personal) benötigt. Dabei muss der Vermieter den Eigenbedarf in der Kündigung genau erläutern und die Gründe dafür müssen nachvollziehbar sein. Besitzt er noch weitere Immobilien, muss er darüber hinaus darlegen, warum gerade dieses Objekt benötigt wird.

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Voraussetzungen und Fristen für eine Eigenbedarfskündigung

Liegt eine Eigen­bedarfs­kündigung vor, bedeutet das nicht, dass der Mieter sofort ausziehen muss. Es gilt, die gesetzlich geregelte Kündigungs­frist einzuhalten. Diese richtet sich nach der Dauer des Miet­verhältnisses und ist in § 573c Abs. 1 BGB geregelt.

Dauert das Miet­verhältnis weniger als 5 Jahre an, wird die Kündigung zum Ende des übernächsten Monats wirksam. Voraussetzung ist, dass die Kündigung dem Mieter spätestens am 3. Werktag des laufenden Monats zugegangen ist. Besteht das Miet­verhältnis mehr als 5 Jahre (jedoch weniger als 8 Jahre), dann verlängert sich die Frist um weitere 3 Monate. Bei einem Miet­verhältnis von über 8 Jahren kommen nochmals 3 Monate hinzu.

Darüber hinaus gibt es eine Sperrfrist, wenn die Wohnung erst nach dem Einzug des Mieters in Wohn­eigentum umgewandelt wurde. In dem Fall kann das Miet­verhältnis gemäß § 577a BGB mindestens 3 Jahre lang nicht wegen Eigen­bedarfs gekündigt werden.

Härtefälle können Eigenbedarfskündigung kippen

Gemäß § 574 Abs. 1 BGB kann der Mieter der Kündigung widersprechen, wenn die Beendigung des Miet­verhältnisses für ihn eine besondere Härte darstellt. Mögliche Gründe für einen Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung können beispiels­weise fehlender Ersatz, hohes Alter, Krankheit, Behinderung oder eine Schwangerschaft sein. Auch eine tiefe Verwurzelung im Wohnumfeld bzw. eine lange Wohndauer können als Gründe angeführt werden.

In der Regel ist eine Kombination der genannten Gründe erforderlich, damit eine besondere Härte besteht. Die Gründe müssen dabei individuell gegen die Interessen des Vermieters abgewogen werden. Überwiegen sie, muss das Miet­verhältnis auf bestimmte Zeit, in Ausnahme­fällen auch auf unbestimmte Zeit, fortgesetzt werden.

Was viele Mieter auch nicht wissen: Wird die angemietete Immobilie verkauft, übernimmt der Käufer laut § 566 BGB sämtliche Rechte und Pflichten vom vorherigen Eigentümer. Das trifft auch auf das Miet­verhältnis zu.

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So reagieren Sie richtig

Für Mieter gilt also im Falle einer Eigen­bedarfs­kündigung, von einem Anwalt genau prüfen zu lassen, ob sämtliche Voraus­setzungen für die Rechts­wirksamkeit erfüllt sind. Ist dies nicht der Fall, können sie gegen die Eigen­bedarfs­kündigung vorgehen.

Sie sind betroffen? In einem kostenlosen Erst­gespräch beraten wir Sie gerne und prüfen die Kündigung auf mögliche Fehler und Lücken.

Ein Fachbeitrag von [Anbieter­kenn­zeichnung]

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