Grunderwerbsteuervermeidung
Jeder Grundstückskaufvertrag löst Grunderwerbsteuer aus. Die resultierende Steuerbelastung hat nach grundsätzlich der Grundstückskäufer zu tragen. Über die Jahre haben zahlreiche Bundesländer von der Möglichkeit gebraucht gemacht, die ursprünglich mit 3,5 % angesetzte Grunderwerbsteuer zu erhöhen. Dies führt zu einer Grunderwerbssteuerbelastung von bis zu 6,5 %.
Investoren haben hier nach Wegen gesucht, um die Zusatzbelastung durch Grunderwerbsteuer zu vermeiden. Dies ist in jüngster Vergangenheit auch in der Öffentlichkeit auf negative Resonanz gestoßen und rief den Gesetzgeber auf den Plan. Es kommt nun eine Grunderwerbsteuerreform, welche die Anforderung für die steuerrechtliche Zulässigkeit eines Share Deal höher legt. Zum Beispiel soll ein steuerfreier Erwerb durch einen Investor und einen „mitgebrachten“ Co-Investor erschwert werden.
Jede Entscheidung für oder gegen einen Immobilienkauf via Share Deal bedarf vor diesem Hintergrund einer gründlichen steuerrechtlichen Beratung, um (kostenmäßige) Überraschungen zu vermeiden.
Kein Share Deal ohne Due Diligence!
Man sollte nicht den Mehraufwand unterschätzen, der dadurch entsteht, dass nicht bloß ein Grundstück, sondern eine Gesellschaft, die theoretisch unendlich viele Rechte und Verbindlichkeiten (Arbeitsverträge; Darlehensverträge, Steuerverbindlichkeiten) eingegangen sein kann, erworben wird. Die entstehenden rechtlichen und steuerlichen Prüfungskosten können erheblich sein. Der Käufer muss sich darüber im Klaren sein, dass er potentiell deutlich höhere Risiken eingeht als bei dem Kauf eines Grundstücks. Daher empfiehlt sich ein Grundstückskauf per Share Deal nur ab einem gewissen Investitionsvolumen und es sollte nicht leichtfertig für den Share Deal optiert werden zum Zwecke eines kurzfristigen Gewinns (Steuerersparnis).
Muss der Immobilien Share Deal immer beurkundet werden?
Notarkosten können bekanntermaßen eine erhebliche Höhe erreichen. Daher lohnt es sich, darüber nachzudenken, ob eine Gestaltung gefunden werden kann, bei der der Immobilien Share Deal ohne Beurkundung abgeschlossen werden kann.
Kapitalgesellschaften
Der Verkauf und die Übertragung von GmbH-Anteilen muss immer notariell beurkundet werden. In der Immobilienwirtschaft stellte sich über viele Jahre die Frage, ob es bei Immobilientransaktionen auch bei der GmbH und den Personengesellschaften in entsprechender Anwendung des § 179 a AktG eines zu beurkundenden Gesellschafterbeschlusses bedurfte.
Es bestand das Risiko, dass ein Kaufvertrag ohne einen solchen Beschluss unwirksam ist, mit der Folge, dass die Eigentumsübertragung (Asset Deal) / der Anteilserwerb (Share Deal) rückgängig gemacht werden kann ist). Es bestand auch ein Haftungsrisiko des handelnden Vertreters der Gesellschaft, zum Beispiel bei einem GmbH-Geschäftsführer, so drohte eine persönliche Inanspruchnahme wegen Handelns ohne Vertretungsmacht (§ 179 BGB) und daraus resultierend eine Schadensersatzpflicht des Geschäftsführers.
Erfreulicherweise hat der BGH im Jahre 2019 klargestellt, dass § 179a AktG nicht analog bei anderen Gesellschaftsformen als der Aktiengesellschaft anzuwenden ist. Dies führt auch zu einer Ersparnis an Beurkundungskosten, da es bislang der gebotene sicherste Weg war, den zustimmenden Gesellschafterbeschluss zu beurkunden. Das Urteil darf aber nicht so verstanden werden, dass ein Gesellschafterbeschluss nicht mehr erforderlich ist. Die Veräußerung des einzigen Vermögenswertes einer Gesellschaft wird nach allgemeinen Grundsätzen immer einen vorherigen Gesellschafterbeschluss erfordern, häufig ist dies auch ausdrücklich im Gesellschaftsvertrag festgehalten.
Personengesellschaften
Nicht selten werden Immobilien durch Kommanditgesellschaften, insbesondere in Form der GmbH & Co. KG, gehalten. Zuweilen trifft man auch eine Immobilien GbR an.
Der Kauf von Anteilen an einer grundbesitzhaltenden GbR ist grundsätzlich nicht beurkundungsbedürftig. Gleiches gilt für die Kommanditgesellschaft, es sei denn die Gesellschafter haben im Gesellschaftsvertrag Abweichendes vereinbart,
Anders sieht es bei einer GmbH & Co. KG aus. Veräußert ein Kommanditist, der zugleich Gesellschafter der Komplementär-GmbH ist, seinen Kommanditanteil und seinen GmbH-Geschäftsanteil, so ist der Kaufvertrag in vollem Umfang zu beurkunden. Wiederum anders sieht es bei der sogenannten „Einheitsgesellschaft“ aus. So wird eine GmbH & Co. KG bezeichnet, bei der die Kommanditgesellschaft einzige Gesellschafterin der Komplementär-GmbH ist. Auf diese Weise können die Kommanditanteile – und damit wirtschaftlich betrachtet das Grundstück – notarkostenfrei verkauft und abgetreten werden.
Vertragliche Gestaltung des Immobilien Share Deal
Die Vertragsgestaltung folgt im Grundsatz den üblichen Regeln des Unternehmenskaufs. Besonderheiten liegen darin, dass der Anteilskaufvertrag detaillierte Angaben zum miterworbenen Grundstück, dessen Zustand, Entwicklungs- und Vermietungsstandes macht. Häufig enthalten, gerade beim Kauf von Gewerbeimmobilien Anteilskaufverträge Bestimmungen bezüglich eines vom Verkäufer garantierten Mindestmietumsatzes oder aufschiebende Bedingungen, die garantieren sollen, dass der Käufer das Objekt in einem bestimmten Entwicklungsstadium / zu einem gewissen Vermietungsgrad kauft.
Anwaltliche Unterstützung beim Immobilien Share Deal
Ein Grundstückskauf per Share Deal sollte niemals ohne spezialisierte anwaltliche Beratung geplant und durchgeführt werden. Aufgrund der aktuellen Maßnahmen des Gesetzgebers muss insbesondere auf eine akribische steuerliche Prüfung geachtet werden, anderenfalls droht trotz hoher Beraterkosten eine erhebliche Belastung durch Grunderwerbsteuer.
