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Immobilienrecht und Mietrecht | 15.03.2016

Schimmel

Mietmindung wegen gefährlichen Schimmels: Was muss der Mieter beweisen, damit das Gericht eine Miet­minderung feststellt? Wie ist die Beweis­last­verteilung vor Gericht?

Anwalt für Mietrecht beantwortet häufige Fragen zu Thema Schimmel­befall und Miet­minderung (Teil 6)

Fachbeitrag von Rechtsanwalt Alexander Bredereck

Der Mieter muss nachweisen, dass die Mietsache nach den geltenden Regeln des BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) einen Mangel hat. Die Mietsache ist dann mangel­behaftet, wenn Schimmel in der Wohnung den Gebrauchs­wert der Wohnung verringert. Dies liegt grund­sätzlich vor bei Gesundheits­gefährdung (beachte hier die uneinheitliche Rechtsprechung, die zum Teil bereits in der Gefährdung eine Beeinträchtigung des Gebrauchs sieht und die Gegen­meinung, die eine bloße Gefahr ohne Schädigung nicht als ausreichend ansieht), jedenfalls bei einer Gesundheits­beeinträchtigung der Mieter, bei optischen Beeinträchtigungen und bei Geruchs­belästigung.

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Mieter muss Gesundheitsgefahr durch Gutachten nachweisen

Der Mieter muss im Fall der Gesundheits­gefahr gutachterlich beweisen, dass Schimmel­pilzarten der Kategorien 2-4 in einer gesundheits­gefährdenden Menge in der Raumluft vorhanden sind. Hierfür ist ein Raum­luft­gutachten erforderlich. Wenn Mieter durch den Schimmel krank geworden sind, muss der Mieter beweisen, dass der Schimmel die Mieter krank gemacht hat. Hierfür ist ein ärztliches Gutachten erforderlich. Wenn es um Geruch oder Schimmel­flecken geht, muss der Mieter den Geruch und die Flecken beweisen. Bei der Geruchs­beeinträchtigung wird oft ein Geruchs­gutachten erforderlich sein. Bei optischen Mängeln reichten Fotos und Zeugen oder ein Besuch des Richters in der Wohnung, um die Mängel in Augenschein zu nehmen.

Wenn der Mieter diese Nachweise geführt hat, kommt es darauf an, ob die Ursache für die Schimmel­bildung im Verantwortungs­bereich des Mieters oder im Verantwortungs­bereich des Vermieters liegt.

Ist der Vermieter für den Schimmelbefall verantwortlich, kann die Miete gemindert werden

Liegt die Ursache für die Schimmel­bildung im Verantwortungs­bereich des Vermieters, weil etwa schlechte Wärme­dämmung oder Wärme­brücken zu kalten Wänden geführt haben, auf denen sich wegen der durch die kalten Stellen verursachte Luftfeuchtigkeit Schimmel­pilze bilden, liegt ein Mangel der Mietsache vor. Die Miete ist dann deswegen gemindert.

Liegt die Ursache im Verantwortungs­bereich des Mieters, weil dieser etwa falsch gelüftet oder kaum geheizt hat oder seine Wäsche im Winter ohne zu lüften im Zimmer aufhängt, dann liegt ein Mangel der Mietsache nicht vor. Die Miete ist dann nicht gemindert.

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Bei nicht eindeutig geklärt Schuldfrage ist der Vermieter in der Beweispflicht

Ist zwischen den Parteien – wie meistens – strittig, ob der Schimmel wegen Wärme­brücken oder wegen falschen Heiz- und Lüftungs­verhaltens entstanden ist, gilt nach der in der Rechtsprechung herrschenden Sphären­theorie, dass dann der Vermieter beweisen muss, dass der Schimmel nicht aufgrund von Baumängeln entstanden ist. Dies kann er etwa dadurch machen, dass er durch Gutachter nachweist, dass keine Wärme­brücken vorhanden sind und dass die Wohnung ordnungs­gemäß Wärme­isoliert ist.

Erst wenn dem Vermieter dieser Beweis gelingt, muss der Mieter nachweisen, dass der Schimmel nicht aufgrund einer Ursache aus seinem Verantwortungs­bereich entstanden ist. Der Mieter muss dann nachweisen, dass er ordnungs­gemäß gelüftet oder die Wohnung nicht hat unter­kühlen lassen.

Auch eine Mitschuld des Mieters ist denkbar

Wenn der Vermieter nachweist, dass der Mieter nicht richtig geheizt oder gelüftet hat, kann auch eine Mitschuld des Mieters am Schimmel gegeben sein. Auch wenn etwa Wärme­brücken vorhanden sind, wäre eine Mitschuld des Mieters gegeben, wenn er immer wieder nachweislich Wäsche in der Wohnung aufhängt, ohne danach gelüftet zu haben. Um dem Mieter eine Mitschuld vorwerfen zu können, muss der Vermieter grund­sätzlich über das richtige Heizungs- und Lüftungs­verhalten aufklärt haben. Dieser Auffassung ist das Landgericht Frankfurt (Oder) in einer Entscheidung vom 14.9.2010 (Akten­zeichen: 19 S 22/09). Andere Gerichte sind dagegen der Auffassung, dass die Kenntnis über das richtige Heiz- und Lüftungs­verhalten allgemein bekannt ist und es einer gesonderten Information des Vermieters nicht bedarf (etwa: Amtsgericht Nürtingen, Urteil vom 9.6.2010, Akten­zeichen: 42 C 1905/09).

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