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Baurecht | 06.06.2017

Faktisches Wochenend­hausgebiet

Wer baut, hat Ärger: Bauplanungs­rechtliche Zulässigkeit für den Umbau und Erweiterung eines Wochenend­hauses

Kläger legte Widerspruch gegen die Aufhebung einer erteilten Bau­genehmigung ein

Fachbeitrag von Rechtsanwalt Jürgen Feick

Nach einer Entscheidung des Sächsischen Ober­verwaltungs­gerichts (SächsOVG) beurteilt sich die Bauplanungs­rechtliche Zulässigkeit für den Umbau und die Erweiterung eines Wochenend­hauses in einem - vielfach vorzufindenden - faktischen Wochenend­hausgebiet nach § 35 BauGB (Bauen im Außenb­ereich). Der Bauherr wandte sich vergeblich gegen einen Wider­spruchs­bescheid, der die ihm erteilte Bau­genehmigung aufgehoben hat (SächsOVG, Urteil vom 12.05.2014 - 1 A 795/12).

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Kläger wollte Wochenendhaus umbauen und erweitern

Im vorliegenden Fall beurteilte sich die Bauplanungs­rechtliche Zulässigkeit des klägerischen Vorhabens (Umbau und Erweiterung eines Wochenend­hauses) deswegen nach § 35 BauGB, weil ein Bebauungs­plan nicht bestand und das Vorhaben sich nicht innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils (§ 34 BauGB) befand (Innen­bereich). Die Wochenend­häuser des belegenen Gebiets vermochten zwar aus­nahmsweise einen Bebauungs­zusammenhang im Sinne von § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB her­zustellen, an dem das in diesem Gebiet belegende Vorhaben­grundstück auch teilnahm. Bei dem belegenden Gebiet handelte es sich aber nicht um einen Ortsteil der Gemeinde. Weil das faktische Wochenend­hausgebiet keinen Ortsteil der Gemeinde im Sinne von § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB darstellte, beurteilte sich die Bauplanungs­rechtliche Zulässigkeit des klägerischen Vorhabens nach § 35 BauGB.

Vorhaben stand im Widerspruch zu einer gültigen Landschaftsschutzverordnung

Das Vorhaben des Klägers war als sonstiges Vorhaben im Außenb­ereich (§ 35 Abs. 2 BauGB) bauplanungs­rechtlich unzulässig, weil es sowohl den öffentlichen Belang aus § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 5 BauGB (Belange des Natur­schutzes und der Landschafts­pflege) als auch den öffentlichen Belang aus § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 (Verfestigung einer Splitter­siedlung) beeinträchtigte. Das Vorhaben stand im Widerspruch zu einer gültigen Landschafts­schutz­verordnung. Eine Verfestigung der Splitter­siedlung sah das Gericht auch im Falle der Vergrößerung von Wochenend­häusern als gegeben an, da auch hierin ein unerwünschter und zu missbilligender Vorgang der Zersiedlung zu sehen ist.

Selbst im Innen­bereich (§ 34 BauGB) kann ein Wochenend­haus bauplanungs­rechtlich unzulässig sein, wenn es sich nicht nach dem Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücks­fläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Nach einer Entscheidung des Verwaltungs­gerichts Leipzig (VG Leipzig) sind in Wochenend­haus­gebieten Wochenend­häuser als Einzel­häuser zulässig. Wochenend­häuser sind aber Gebäude, die nur für einen vorüberg­ehenden Aufenthalt von Menschen bestimmt sind. Sie dienen nicht dem ständigen Aufenthalt, sondern für eine begrenzte Personen­zahl auf begrenztem Raum für nur vorübergehende Aufenthalte zu Freizeit­zwecken (VG Leipzig, Urteil vom 07.07.2010 - 4 K 265/09). Wenn das Wochenend­haus dem nicht entspricht, droht eine Rückbau­verfügung oder eine Nutzungs­untersagung.

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Auch Nutzungsänderung vom Wochenendhaus ist genehmigungspflichtig

Auch eine Nutzungs­änderung vom Wochenend­haus zum Wohnhaus ist genehmigungs­pflichtig. Nach der Sächsischen Bauordnung (SächsBO) kann die Nutzung baulicher Anlagen untersagt werden, wenn diese im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt werden (§ 80 Satz 2 SächsBO). Ein Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften liegt bereits dann vor, wenn die Nutzungs­änderung ohne die erforderliche Genehmigung vollzogen wurde (formelle Illegalität).

Nutzungsänderung eines Wochenendhauses kann gegen bauplanungsrechtliche Grundsätze verstoßen

Verstößt die Nutzungs­änderung vom Wochenend­haus zum Wohnhaus auch gegen bauplanungs­rechtliche Grundsätze ist sie auch materiell illegal. Im Geltungs­bereich eines qualifizierten Bebauungs­planes (Wohngebiet) dürfte sie dessen Festsetzungen nicht widersprechen und müsste die Erschließung gesichert sein. Selbst ein Bebauungs­plan - für ein faktisches Wochenend­hausgebiet - recht­fertigt also nicht ohne weiteres die Nutzung eines Wochenend­hauses als Wohnhaus, wenn es den Festsetzungen des Bebauungs­plans nicht entspricht oder die Erschließung nicht gesichert ist.

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