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Steuerrecht und Verwaltungsrecht | 16.12.2022

Grundsteuer

Noch einmal: Grundsteuer

Vorsorglich Einspruch und Widerspruch eingelegen

Fachbeitrag von Rechtsanwalt Jürgen Feick

Inzwischen mehren sich auch die verfassungs­rechtlichen Zweifel an der Reform des Grundsteuer- und Bewertungs­rechts. Allein um die Feststellungs­bescheide der Finanz­ämter und die Steuer­bescheide der Gemeinden offen zu halten, soll gegen die Feststellungs­bescheide Einspruch eingelegt und gegen die Steuer­bescheide Widerspruch erhoben werden.

Die Steuerlast soll zum Teil dramatisch steigen, obwohl die Gesetzes­begründung zum Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungs­rechts als Ziel eine „verfassungs­konforme, rechts­sichere und zeit­gemäße Fort­entwicklung der Grundsteuer und der damit verbundenen Bewertung der Grundsteuer­objekte, um die Grundsteuer als verlässliche Einnahme­quelle der Kommunen zu erhalten“, formuliert hat (Deutscher Bundestag, Drucksache 19/11085). „Nicht beabsichtigt ist eine strukturelle Erhöhung des Grundsteuer­aufkommens“. Es bestehen zumindest Zweifel an einer gerechten und aufkommens­neutralen Grundsteuer­reform.

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BVerfG-Entscheidung: Bemessung der Grundsteuer verfassungswidrig

Die Ent­scheidung des Bundes­verfassungs­gerichts (BVerfG) zur Verfassungs­widrigkeit der Einheits­bewertung zur Bemessung der Grundsteuer beruhte im Wesentlichen auf zwischen­zeitlichen Wert­verzerrungen bei der Einheits­bewertung des Grund­vermögens, die zu entsprechenden Ungleich­behandlungen bei der Erhebung der Grundsteuer geführt haben (BVerfG, Urt. v. 10.04.2018 - 1 BvL 11/14). Es bestehen demnach wohl auch Zweifel an einer gerechten und aufkommens­neutralen Grundsteuer und deren Vereinbar­keit mit Art. 3 Abs. 1 GG im Einzelfall (Gleichheits­satz).

Bisherige Normen sollen auch nach Verkündung der Neuregelung noch begrenzt fortgelten

Allerdings führte die Unvereinbarkeit der Vorschriften der Einheits­bewertung mit Art. 3 Abs. 1 GG in den Verfassungs­beschwerde­verfahren (nur) zu der Feststellung, dass die Beschwerde­führer in diesem Grundrecht verletzt werden, weil und soweit die zulässig angegriffenen Behörden- und Gerichts­entscheidungen darauf beruhen. Der Gesetzgeber wurde (nur) verpflichtet, eine Neuregelung spätestens bis zum 31.12.2019 zu treffen. Bis zu diesem Zeitpunkt dürfen die als unvereinbar mit Art. 3 Abs. 1 GG festgestellten Regeln über die Einheits­bewertung weiter und nach Verkündung einer Neuregelung für weitere fünf Jahre ab der Verkündung, längstens aber bis zum 31.12.2024 angewandt werden.

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Einspruch gegen Feststellungsbescheid und Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid

Weil die Finanz­ämter an geltendes Recht gebunden sind, werden sie die Einsprüche regelmäßig zurück­weisen, solange keine Ent­scheidung des Bundes­verfassungs­gerichts vorliegt, dass die Normen verfassungs­widrig sind, oder nicht wenigstens ein Muster­verfahren zur Verfassungs­mäßigkeit des neuen Bewertungs­verfahrens anhängig ist und ein Ruhen des Einspruchs­verfahrens in Betracht kommt. Nichts anderes gilt für Wider­sprüche gegen die Grundsteuer­bescheide der Gemeinden.

Gleichwohl könnte gegen die Feststellungs­bescheide der Finanz­ämter Einspruch eingelegt und ggf. auch gegen die Grundsteuer­bescheide der Gemeinden Widerspruch erhoben werden. Ggf. könnte auch von der Möglichkeit des Bewertungs­gesetzes (BewG) Gebrauch gemacht werden, den niedrigeren gemeinen Wert nach­zuweisen.

Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts

Weist der Steuer­pflichtige nämlich nach, dass der gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit am Bewertungs­stichtag niedriger ist als der nach den §§ 179, 182 bis 196 ermittelte Wert, so ist dieser Wert anzusetzen. Für den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts gelten grund­sätzlich die aufgrund des § 199 Abs. 1 des Bau­gesetzbuchs erlassenen Vorschriften (§ 198 Abs. 1 BewG).

Als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts kann regelmäßig ein Gutachten des zuständigen Gutachter­ausschusses im Sinne der §§ 192 ff. des Bau­gesetzbuchs oder von Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/EC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wert­ermittlung von Grund­stücken bestellt oder zertifiziert worden sind, dienen. (§ 198 Abs. 2 BewG).

Als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts kann auch ein im gewöhnlichen Geschäfts­verkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungs­stichtag zustande gekommener Kaufpreis über das zu bewertende Grundstück dienen, wenn die maßgeblichen Verhältnisse hierfür gegenüber den Verhältnissen am Bewertungs­stichtag un­verändert sind (§ 198 Abs. 3 BewG).

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Teilerlass der Grundsteuer möglich

Unbeschadet dessen ermöglicht das Grundsteuer­gesetz (GrStG) auch einen Teilerlass der Grundsteuer für Kulturgut und Grün­anlagen (§ 32 GrStG), wegen wesentlicher Reinertrags­minderung bei Betrieben der Land- und Forst­wirtschaft (§ 33 GrStG) und wegen wesentlicher Ertrags­minderung bei bebauten Grund­stücken (§ 34 GrStG), also etwa bei bebauten Grund­stücken, die zur Vermietung bestimmt sind und ganz bzw. teilweise leer stehen oder die einen substantiellen Mietausfall zu verzeichnen hatten (Corona).

Ein Fachbeitrag von [Anbieter­kenn­zeichnung]

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