Nach noch geltendem Recht hat der Grundstückseigentümer dem Nutzer nach Beendigung des Vertragsverhältnisses eine Entschädigung zu leisten, wenn das Bauwerk entsprechend den Rechtsvorschriften der DDR errichtet worden ist (§ 12 Abs. 1 Satz 1 SchuldRAnpG).
BGH verneint Anspruch auf Entschädigung
Nach einer höchstrichterlichen Entscheidung kann nach der Beendigung des Nutzungsverhältnisses über ein Erholungsgrundstück auf dem Gebiet der ehemaligen DDR eine über den Bereicherungsausgleich hinausgehende Entschädigung grundsätzlich nur für solche Baulichkeiten verlangt werden, die mit zivilrechtlicher Zustimmung des Grundstückseigentümers bzw. staatlichen Verwalters errichtet worden sind. Ansonsten muss das errichtete Bauwerk der öffentlich-rechtlich erteilten Bauzustimmung entsprechen (BGH, Urt. v. 11.09.2019 - XII ZR 12/19). Im wie vorstehend entschiedenen Fall stimmte das errichtete Bauwerk in wesentlichen Punkten nicht mit der erteilten Bauzustimmung überein (Vollunterkellerung, Ausbau des Dachgeschosses). Die Klage wegen Entschädigung wurde rechtskräftig abgewiesen.
Investitionsschutzfrist endet zum 03.10.2022
Mit dem Ablauf des 03.10.2022 endet für einen Bungalow aus DDR-Zeiten die sogenannte Investitionsschutzfrist; der Grundstückseigentümer kann kündigen und bei einem Abriss die hälftigen Abrisskosten vom Nutzer fordern. Diese Regelung läuft wiederum zum 31.12.2022 aus. Der Grundstückseigentümer könnte dann sogar einen Anspruch auf Ersatz der vollen Abrisskosten haben.
Es spricht viel dafür, dass der Grundstückseigentümer die vollständige Räumung, also auch den Abriss des Gebäudes verlangen kann (§ 546 BGB analog). Wird das Gebäude nicht abgerissen und weitergenutzt, könnte der (ehemalige) Nutzer aber einen Anspruch auf Wertersatz haben (§ 996 BGB).
Anwalt hilft
Vieles ist rechtlich umstritten und hängt von den Umständen des Einzelfalls ab, etwa auch von den zwischenzeitlich getroffenen (abweichenden) Vereinbarungen. Wer kündigen will (oder vielleicht kündigen sollte), muss rechtlichen Rat einholen. Das gilt auch für den, der einen Bungalow aus DDR-Zeiten kaufen will. Ein solcher Kaufvertrag macht nur unter Einbeziehung des Grundstückseigentümers und dann Sinn, wenn dem Käufer eine längere Pachtgarantie gewährt wird (dreiseitiger Vertrag).
