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Mietrecht | 16.11.2016

Kündigung Mietwohnung

Die fristlose Kündigung der Mietwohnung: Wann darf der Vermieter fristlos kündigen?

Voraussetzungen für die fristlose Kündigung im Mietrecht

Deutschland ist ein Mieterland. Etwa die Hälfte der Haushalte wohnt zur Miete. Geschützt werden sie von einem recht ausgeprägten Mietrecht. Vermieter können Veränderungen des Mietverhältnisses wie Mieterhöhung oder Kündigung nur in den gesetzlich geregelten Fällen durchsetzen. Insbesondere die fristlose Kündigung ist an strenge Voraussetzungen gebunden.

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Das Recht zur fristlosen Kündigung ist in § 543 BGB geregelt. Danach bedarf es zur außerordentlichen fristlosen Kündigung eines wichtigen Grunds, wonach dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Zahlungsverzug

Wichtigster fristloser Kündigungsgrund ist der Zahlungsverzug gemäß § 543 Absatz 2 Nr. 3 BGB. Danach kann der Vermieter fristlos kündigen, wenn der Mieter

a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder

b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Der Zahlungsverzug in der ersten Variante (zwei aufeinander folgende Termine) muss zusammengenommen mehr als eine Monatsmiete betragen. Bei der zweiten Variante, bei der der Mieter über einen längeren Zeitraum mit jeweils geringeren Beträgen in Verzug gerät, muss der Mietrückstand zwei Monatsmieten erreichen, damit die fristlose Kündigung durch den Vermieter gerechtfertigt ist.

Häufige zu späte Mietzahlungen

Eine schwerwiegende Vertragsverletzung des Mieters kann auch in häufigen zu späten Zahlungen liegen – wenn also die Fristen des § 543 Absatz 2 Nr. 3 zwar nicht erreicht werden, die Miete aber immer wieder erst Tage oder Wochen zu spät überwiesen wird.

Überlassung der Wohnung an Dritte

Mieter dürfen auch nicht ohne vorherige Zustimmung des Vermieters Dritte bei sich wohnen lassen. Anders als Besuch, der nur vorübergehend die Wohnung mitnutzt, bedarf es bei einer Einquartierung weiterer Personen, die nicht im Mietvertrag benannt sind, immer der vorherigen Einholung der Zustimmung des Vermieters. Diese muss der Vermieter gemäß § 553 BGB dann erteilen, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Aufnahme der Person in die Wohnung hat. Dies ist etwa bei Familienangehörigen und dem Partner der Fall.

Sofern die Wohnung aber einem Dritten ohne Zustimmung überlassen wird, kann der Vermieter in der Regel – zumindest wenn kein berechtigtes Interesse für die Gebrauchsüberlassung vorliegt – fristlos kündigen.

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Störung des Hausfriedens

Einen weiteren fristlosen Kündigungsgrund stellt die nachhaltige Störung des Hausfriedens durch den Mieter dar. So kann die Beleidigung des Vermieters oder anderer Bewohner des Hauses die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar erscheinen lassen. Auch wer ständig Lärmbelästigungen verursacht und insbesondere nachts keine Rücksicht auf die übrigen Hausbewohner nimmt, kann bei Unzumutbarkeit des weiteren Mietverhältnisses fristlos gekündigt werden. In der Regel ist bei Lärmbelästigungen aber eine vorherige Abmahnung des Mieters erforderlich.

Gleiches gilt auch für andere Störungen der Hausordnung wie Geruchsbelästigungen etwa durch exzessives Rauchen im Hausflur, unsachgemäße Tierhaltung, die Lärm und Geruch verursacht oder das Stapeln von Müll im Treppenhaus.

Keine zeitliche Begrenzung für fristlose Kündigung

Bei einer fristlosen Kündigung ist zu beachten, dass diese grundsätzlich nicht zeitlich begrenzt ist. Das heißt, dass bei Vorliegen eines Kündigungsgrunds auch noch Monate später fristlos gekündigt werden kann. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 13.07.2016 (Az. VIII ZR 296/15) entschieden. Danach muss der Vermieter die fristlose Kündigung nicht „innerhalb einer angemessenen Frist“ aussprechen, wie dies § 314 Absatz 3 BGB bei der Kündigung anderer Dauerschuldverhältnisse verlangt. Allerdings kann das Kündigungsrecht nach Ablauf eines langen Zeitraums verwirkt sein. Das ist dann der Fall, wenn der Mieter aufgrund des langen Zeitablaufs, der seit dem Eintreten des Kündigungsgrunds verstrichen ist, nicht mehr mit einer Kündigung rechnen muss.

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