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Immobilienrecht und Mietrecht | 23.03.2016

Schimmel

Fristlose Kündigung wegen Schimmel in der Wohnung: Wann kann der Mieter wegen des Schimmels fristlos kündigen? Welche Voraus­setzungen hat die Rechtsprechung entwickelt?

Anwalt für Mietrecht beantwortet häufige Fragen zu Thema Schimmel­befall, Miet­minderung und fristlose Kündigung (Teil 7)

Fachbeitrag von Rechtsanwalt Alexander Bredereck

Eine berechtigte fristlose Kündigung durch den Mieter wegen Schimmel­befalls ist nur dann möglich, wenn durch die Schimmel­belastung eine derart hohe Beeinträchtigung vorliegt, dass der Mieter deswegen nicht bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungs­frist warten kann, sondern gezwungen ist, das Miet­verhältnis sofort zu beenden.

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Schimmel muss nachweislich zu Erkrankungen der Mieter geführt haben

Der Mieter kann zum Beispiel fristlos kündigen, wenn der Mieter es nachweisen kann, dass der in der Raumluft vorhandene Schimmel nachweislich zu Erkrankungen der Bewohner geführt hat. Dann hat der Mieter nach Auffassung des Amts­gerichts Charlottenburg in einem Urteil vom 9.7.2007 (Akten­zeichen 203 C 607/06) ein Recht zur fristlosen Kündigung des Miet­verhältnisses.

Gesundheitsgefährdung kann nur mit einem toxikologischen Gutachten nachweisen werden

Der Mieter darf das Miet­verhältnis gegebenenfalls auch dann fristlos kündigen, wenn lediglich Verdachts­momente für eine toxische Belastung des Schimmels vorliegen. Die Benutzung der Wohnung muss wegen des Schimmel­befalls mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden sein. Eine Gesundheits­gefährdung ist gegeben, wenn ein Gesundheits­schaden ernsthaft in Frage kommt. Eine Erkrankung von Bewohnern oder Mietern ist nicht notwendig. Diese Gesundheits­gefährdung kann regelmäßig nur mit einem toxikologischen Gutachten nachgewiesen werden. Es muss nachgewiesen sein, dass in wichtigen Funktions­räumen und/oder den Haupt­räumen ein toxischer Schimmel (in toxischer Menge) auftritt. Bei Vorliegen der übrigen Voraus­setzungen (Frage 6: Was muss der Mieter beweisen, damit das Gericht eine Miet­minderung feststellt? Wie ist die Beweis­last­verteilung vor Gericht?) kann der Mieter dann fristlos kündigen.

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Abmahnung des Vermieters vor fristloser Kündigung erforderlich

In den meisten Fällen ist es unbedingt erforderlich, dass der Mieter dem Vermieter vor der fristlosen Kündigung erfolglos eine Abmahnung erteilt. In der Abmahnung muss der Mieter den Zustand genau bezeichnen und den Vermieter auffordern, den Schimmel­befall zu beseitigen. Reagiert der Vermieter nicht oder wird die Gefahren­quelle nicht beseitigt, hat der Mieter das Recht, das Miet­verhältnis nach einer angemessenen Abhilfe­frist fristlos zu kündigen (Bundes­gerichts­hof, Urteil vom 18.4.2007, Akten­zeichen: VIII ZR 182/06, lesenswert: Amtsgericht Duisburg-Hamborn, Urteil vom 17.2.2009, Akten­zeichen: 6 C 414/08).

Aus­nahmsweise braucht man für eine fristlose Kündigung wegen Schimmel­befalls keine Abmahnung, wenn durch den Schimmel in der Wohnung Mieter lebens­bedrohlich erkrankt sind (Landgericht Berlin, Urteil vom 20.1.2009, Akten­zeichen: 65 S 345/07).

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